撰文：吴俊（天空的天使527）
最近房教授收到了不少网友的私信，都在问，感觉最近南京到处涨价，有点慌！到底买哪个主力价位板块性价比比较高？
其实这个问题说大也大，说小也小。此篇主要探讨主力次级板块。
环顾一下南京楼市发展的历史，基本各面向的主力次级板块，包括且不限于：江北核心区、燕子矶、仙林湖、紫东核心区、麒麟科创园、上秦淮、科学园......
虽然每个板块的所处的发展阶段各有不同，但大致在各个阶段，这些板块的新房核价整体趋同，即便算上轮动补涨期。
一个周期内，基本各板块品质相当的同类型新房价格差基本都在3000-4000元/㎡内（我说的整体，不用拿个别板块标杆盘来举例）。一旦次级板块间由于土地出让周期，或者楼盘集中加推周期有异，导致在某些局部时期，某些主力次级板块价格差超过3000-4000元/㎡以上的时候。许多买房人就会产生板块选择挪移（不见得一定非某板块必买）。
这时候你就能发现，往往售价较低的某次级板块，这时候热度会明显上涨，购买难度加大。当这个热度积累到一定时候，反过来又会让开发商产生我是否卖便宜了的心里。于是经常你会发现在过往的某个周期，卖到一定货量后，某些开发商会选择捂盘等一等，以看后市情况决定，想涨价的意味十足！这在过往主力板块价格卖17000-18000或者28000-3万/㎡的平台期的时候，都有很多案例可循！
要不是去年坚决严控物价审批，不少开发商觉得涨价无望，恐怕某些盘在去年还不见得拿出来卖！
今年由于疫情严重影响实体经济，全国各地都在保GDP，楼市算是遇到近些年来相对宽松的政策环境，但去年恐怕很多人还不会预料到今年这般场景——各板块都在凶猛破限价！（估计谁都没料到，如果能料到去年开发商就会疯狂抢地了！）
那么问题就来了！只要有板块正在破限价，那一定会出现主力次级板块的轮动期！因为南京这么多板块，不可能所有板块在同一时间，都会集中上市。各板块的上市节奏取决于上文提到的土地出让周期的差异，开发工期以及板块可售老盘的存量.....诸多因素影响。
既然时间点不同，物价审核的时候就会有差异，就会出现机会！虽然没有被证实，但是目前却有听闻。部分板块老盘会严格控价，纯新盘会根据板块情况给予一个新的价格。
那么答案就来了！如果你问我在此刻选择哪些房源性价比更高？
我告诉你：
（1）注意还没售罄的品牌老盘，请关注这一板块还有房源的老盘，因为他们有过往的销许价格在制约，就算这次涨，价格也是有价可依，涨幅有限。
（2）主力次级板块均价线政府肯定会控制，关心没挖地下室的楼盘。相信你应该听过，均价31000元/㎡，挖了地下室标准层3.3万/㎡，低密度的产品均价33000元/㎡，甚至标准层高达38000元/㎡。统计学只算均价，所以如果没挖地下室的楼盘，你一定是占到了便宜~！
（3）某些次级板块纯新盘，上来就要放一个破天花板的放风价，请你要注意了！涨价之后吃掉的是你的投资利润。真的那么划算么？
（4）购房需要对后续板块规划有清楚的认识，对于可能潜在的板块价值点要心中有数（这个可能考验网友理解力了，在各种信息充斥的网络中，你要能够学会发现有价值的信息），板块利好释放前其实是较好的机会！次级板块的重大价值点除了学区，当然还有突发重磅规划落地。等官宣了，人人都知道了！你怕是摇不上了！
（5）要注意某些区级规划放大招的现象，按照宣传南京到处都会有CBD，你觉得可能么？上到规划动员力度，一定是市级以上才靠谱。
（6）近主城地缘的板块，这两年表现比新区新城更好。其实近主城地缘板块（老城旧改）与新区新城是两个逻辑。此前我们把时间点再往前放五年，甚至7-8年，你会发现那个时候的新区楼盘，到现在的涨幅比例往往是最大的。比如12年初的某些新区楼盘还在1万出头，现在翻了大概2-2.5倍以上。因为新区往往有较大的土地供应，区域价值主要由新盘价格来制约。所以在早些年，当时南京新区其实跳涨厉害，几乎每年都在涨，自然价格升值多，但是现在的逻辑是反的，新区由于供应大，但是新房价格是严格限制，所以新区的整体二手价值基本都由新房审批价格制约，新房涨的少，自然你的房子二手价值也受影响。至于未来到底怎么走？各位千万得注意挂牌地价的涨幅情况，基础地价如果涨了，这也是信号！
但是近两年，近主城地缘的开发确是在升级的。比如雨花或者新玄武，政府拍地的时候会直接上了一个高标地价，这样的地价一出，所有的新盘价格都不会低。而整个未来可供上市的住宅量也是有限，自然二手会直接参考这些新盘，比如南站板块，现在基本都上5。就是这个逻辑。此外新玄武的4-4.5万/㎡的定位在这，其实也影响了临近的燕子矶板块，近期燕子矶板块包括青秀城也都出现3.6万元/㎡的成交价，板块纯低密度洋房也传出了要接近4万的价格。我相信这会是一个信号，其他次级板块纯新盘如果看到这样的销许价格审批了，自然新盘也会想冲击高价。但是时间上，一定会有前后差异，这也就是板块轮动期。这也就是第一点说的，抓住舆论预期上升前的那段时间，关注下次级板块老盘剩余房源。
板块性价比高，只是一时的，不存在永远的高性价比板块。因为价格总会轮动！
不过对于刚需来说，在南京想买一套有规划有预期的主力次级板块，真是越来越难了！
曾经你可以
9900元/㎡买到仙林湖万科金色领域！
14500元/㎡买到九龙湖万科金域蓝湾！
15000元/㎡买到江北核心区正荣润江城！
28900元/㎡买到燕子矶融创玉兰公馆！
......
现在他们都离你们远去......
燕子矶公园世纪标准层传要破4字头，江北核心区某低密度盘，据说年中要冲击4字头，紫东核心区某低密洋房盘，某消息人士告诉我，何止要冲击3.5万/㎡，看着燕子矶仁恒的价格，恐要对标冲击！
一位在连云港的同行，以为看的清南京楼市走势，现在却感觉看不懂了！去年没看上燕子矶和紫核，现在遭受到毒打！现在恐怕还只是开始......
