以案說法
前言
母親去世前對生前所建房屋訂立遺囑，確定了幾名子女房屋分配方案，後其中一人將自己及兩姐妹應得的房屋一併出售給他人，兩姐妹發現後訴至法院要求確認房屋買賣合同無效。法院判決駁回了原告的訴訟請求。
案情回放
原告劉某霞、劉某娥與被告劉某亮是姐弟關係，其父親劉勝某於1995年去世，母親張某於2003年去世。父母去世後，留有房屋一套位於東海縣白塔埠鎮。該房屋是自建房，沒有產權證書，有集體土地建設用地使用證，登記在已去世的父親劉勝某名下。母親張某於2000年立遺囑一份，確定原告劉某霞分得房屋南樓前邊下二間，原告劉某娥分得房產後邊上下各一間，被告劉某亮分得房屋前邊南樓上二間。還有一個哥哥劉某明分得前邊北樓上二間。二原告姐妹嫁到外地，其分得的房屋與被告劉某亮自己分得的房屋一直由被告劉某亮使用。到了2019年春節，二原告聽說被告劉某亮向被告劉某生要房子發生糾紛，才知道房屋己經給賣給被告劉某生了。經查，2005年1月24日，經劉某亮哥哥劉某明介紹，劉某亮與劉某生簽訂《房產買賣合同》，約定由劉某亮將其本人及原告所有的房屋以68000元的價格出賣給劉某生。因近年來土地房產升值較快，劉某亮曾提出用30萬元將房屋回購，但劉某生沒有同意。現兩姐妹以劉某亮出賣房屋未經其本人同意及追認，向法院提起訴訟，要求確認二被告於2005年1月24日簽訂的房屋買賣合同無效。
審理經過
一審法院經審查認為，本案中，劉某生和劉某亮簽訂的《房產買賣合同》涉及的房產所在的土地屬於集體土地，劉某生和劉某亮系同一集體組織成員，二人簽訂的合同不違反相關法律規定。原告劉某霞、劉某娥主張其是涉案買賣房產的部分房屋的所有人，二被告的買賣行為未經其同意或追認，所簽訂的合同無效。根據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故原告訴求二被告簽訂的《房產買賣合同》無效，一審法院不予支持。
原告不服一審判決上訴至連雲港市中院，二審法院認為，在買賣合同法律關係中，買賣合同是物權變動的原因行為，所有權轉移是物權變動的結果。出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權，並不影響作為原因行為的買賣合同的效力，但能否發生所有權轉移的物權變動效果，則取決於出賣人嗣後能否取得所有權或處分權。本案中，劉某霞、劉某娥是否享有涉案房產所有權，劉某亮是否有權處分涉案房產並不必然導致涉案合同無效，故劉永霞、劉永娥起訴要求確認涉案房屋買賣合同無效缺乏依據，對其上訴理由，二審法院不予採納。遂維持一審判決。
法官說法
近年來，由於房屋和土地價值節節攀高，因房屋買賣、土地轉讓、宅基地互換等引發的訴訟越來越多，如何認定這些合同的效力是處理案件的先決條件。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的 （四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。該條文基本囊括了合同無效的幾種具體情形，其中第（五）項“違反法律、行政法規的強制性規定”，內涵較為豐富，爭議也比較大， 散見於各種法律法規條文中。本案中，爭議的房屋屬於集體土地上所建設的房屋，根據《土地管理法》的規定，集體土地屬集體成員共同所有，如果將集體土地或集體土地上所建的房屋出售給集體組織成員以外的人，則引起合同無效的法律後果。但本案中，房屋買賣合同雙方均是集體組織內部成員，因此，該合同不違反該法律強制性規定。
原告以被告劉某亮無權處分且未經追認主張合同無效，依據的是《合同法》第51條，“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。”該條規定了無權處分的情形，根據該規定，無權處分合同經權利人的追認或處分人訂立合同後取得處分權，合同有效。但是否能反推出未經追認或未取得處分權的合同自始無效？在買賣合同司法解釋施行之前，法律界對此存在爭議。
2012年《最高人民法院關於審理買賣合同案件適用法律問題的解釋》出臺後，其中第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”該條明確規定了無處分權人簽訂的買賣合同只要是雙方真實意思表示，無其他合同無效情形，即使未經權利人追認或處分人無法取得所有權，也不影響合同的效力。
《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”該條規定實際上對物權行為和債權行為進行了區分，債權行為是物權變動的原因行為，由合同法調整，物權的變動效力是合同簽訂後的履行問題，由物權法調整，物權效力不影響合同效力。買賣合同是債權行為，根據合同相對性原則，合同約束的是訂立合同的雙方當事人。合同有效並不必然引起物權變動的法律後果。在合同買受人因實際權利人沒有追認或出賣人未取得處分權而無法取得物權的情形下，買受人可依據雙方之間簽訂的合同主張違約責任或者損害賠償責任。當事人只有對標的物享有所有權或處分權，才能履行轉移所有權於受讓人的義務。因此，在無權處分的情況下，買賣合同的債權行為有效，物權行為處於效力待定狀態，在權利人追認或者事後取得處分權的情況下，物權行為才能發生效力，否則不發生物權變動的效果。
舉個例子說，你的弟弟賣了你的房子，你沒有同意，買房子的人來找你要房子，拿出他和你弟弟籤的合同，你當然不會把房子給他。如果你弟弟趁你不在家把房子交給買房人了，你發現後是可以把房子要回來的。他只能找你弟弟要錢，包括讓他承擔違約責任。這時候，你不能說他們的合同是無效的，這個合同對他們來說是有效的，只是不能產生你交付房屋的法律後果。但是，如果你覺得賣的價格很合適，你弟弟把房款給你了，你也同意賣房了，那麼，這個時候，你們去辦理過戶交付房屋，物權變動的效果也發生了。
另外，物權法第一百零六條還規定了無權處分善意取得制度，內容為：“無處分權人將不動產或動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意卻其他物權的，參照前兩款規定。”本案中，如果二原告起訴要求被告返還房屋，被告可以用“善意取得”進行抗辯，法院將對是否構成善意取得進行審查。
作者：李梅
