- 2019年第 8 篇文章 -
房地產中介公司與委託人簽訂的中介服務合同時，通常都會禁止委託人利用中介公司提供的房源信息私下與房主達成交易，否則應支付一定數額的違約金，而該違約金的數額通常都等同於中介服務費的價格，這一做法已經成為房地產中介行業的“行規”。中介公司之所以要禁止“跳單”的行為，也是基於房地產中介行業的特點：中介公司就是依靠提供房源信息及訂約機會來賺取服務費的，如果委託人藉助中介公司獲取的房源信息之後，故意“跳單”，中介公司將無法獲取報酬。
最高院早在2011年12月20日發佈的1號指導案例，就明確了：中介公司關於禁止”跳單“的格式條款不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，為有效的條款。
但下面的這個案例中禁止“跳單”的條款卻被法院認定為無效。
案情簡介：
2014年，經紀公司與陳某簽訂看房協議，經紀公司未在附表中填寫房屋坐落地址即要求陳某承諾所看房屋為第一次看，事後以陳某私下購買房屋系其所看房屋為由，主張依約按房款56萬餘元支付1.5%的中介服務費7800餘元及違約金。
法院認為：
①《合同法》第39條規定：採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。第40條規定：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。經紀公司與陳某所籤看樓協議屬格式條款，雙方簽訂協議時，經紀公司未在附表中填寫房屋坐落地址即要求陳某承諾所看房屋為第一次看，該行為侵犯了陳某作為消費者的知情權和選擇權，該條款依法應為無效。
②陳某看房時獲知了房源信息，並利用該房源信息私下與賣家達成協議，屬不誠信行為，損害了經紀公司利益。經紀公司已履行了提供房源信息義務，且陳某利用該房源信息與賣家達成了交易，應視為經紀公司履行了合同義務，判決陳某依約支付中介服務費7800餘元。
實務要點：
房地產中介機構與購房人所籤看房協議格式條款侵犯購房人作為消費者的知情權和選擇權，該條款約定應為無效。
本案涉及的主要問題就是限制委託人通過其他途徑與交易對象達成協議的格式條款是否有效的問題。本案中，中介公司沒有在《看房協議》中填寫所看房屋具體位置（看房之後填寫了房屋坐落地址），就要求委託人承諾所看房屋是他第一次看的房屋，並且要求看房之後絕不通過其他中介機構或私下與房主聯繫，否則要支付中介費及違約金，這個格式條款是明顯侵犯了消費者的知情權和選擇權，屬於無效的條款。
案例索引：山西晉城中院（2014）晉市法民終字第971號“某經紀公司與陳某居間合同糾紛案”，見《晉城市銘聖房地產經紀有限公司訴陳曉龍居間合同糾紛案——房地產中介服務合同中約定的格式條款效力如何認定》（程浩），載《人民法院案例選》（201501/91:110）。
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