1
“包租商鋪”預約合同中未約定租金收益、且雙方無法達成一致導致本約合同無法訂立，則不適用定金罰則
——鄒燕訴無錫五洲龍盛商業有限公司商品房預約合同糾紛案
本案要旨：“包租商鋪”買賣較一般商品房買賣存在特殊性，租金收益(如投資回報率、投資回報期等)內容應為“包租商鋪”買賣合同的主要條款，如預約合同中未就該內容作出約定，雙方無法達成一致導致本約合同無法訂立的，應認定為不可歸責於雙方當事人的原因，不適用定金罰則。
案號：(2013)錫民終字第1384號
來源：人民法院案例選.總第91輯(2015.1)
2
簽訂商品房買賣合同後預定協議書即終止
——程克訴中甌地產集團溫州房地產有限公司商品房預約合同糾紛案
本案要旨：預約合同乃約定將來訂立一定契約之契約，其首要目的就是在一定期限內簽訂本約合同，隨著本約合同的訂立，預約合同的權利義務被本約合同所吸收，預約合同即終止，當事人的權利義務由本約合同進行調整。因此，簽訂本約合同後，預約合同不能與本約合同並存，當事人再行訴請確認預約合同的效力已無意義，不應予以支持。
案號：（2016）浙03民終1207號
來源：人民司法·案例2017.26
3
開發商未按預約合同、定金合同與買房人簽訂商品房買賣合同的，買房人可依定金合同要求開發商雙倍返還定金
——陳敬全訴重慶豐盈房地產開發有限公司商品房預約合同糾紛案
本案要旨：在商品房買賣過程中，買房人與開發商置業顧問簽訂的包含房號、面積、單價及簽約期限等內容的簽約置業預算表應認定為商品房預約合同。與該預約合同一併訂立的定金合同具有立約定金和違約定金的雙重屬性，在開發商未按預約合同的約定與買房人簽訂商品房買賣合同時，買房人可以主張適用定金罰則，要求開發商雙倍返還定金。
案號：（2014）渝一中法民終字第00179號
來源：人民司法·案例2015.2
4
簽訂訂購協議後房產開發商變更建設主體及規劃設計，未按約定出售房屋的，應承擔締約過失責任
——曹燦如與上海萊因思置業有限公司等商品房預約合同糾紛上訴案
本案要旨：在簽訂訂購協議之後，房產開發商變更了建設主體及規劃設計，未按約定出售房屋的，應承擔締約過失責任。在確定締約過失的賠償範圍時，應當以信賴利益的損失為限，不應包括機會喪失及期待利益的損失。
案號：（2010）滬二中民二（民）終字第609號
來源：人民司法·案例2011.12
5
商品房買賣預約合同因不可歸責於一方當事人理由解除後，交納定金方有權要求對方返還
——曹求玉與廣東省中山市中南物業開發有限公司商品房預約合同糾紛上訴案
本案要旨：房屋認購書是預約合同，當事人負有達成本合同的磋商義務。因不可歸責一方當事人的事由沒有達成商品房買賣合同，不存在違約情形的，預約合同解除，交納定金一方當事人有權要求對方當事人返還。
案號：（2008）中中法民一終字第54號
來源：人民司法·案例2008.18
6
商品房認購書具備了一定的實質要件應認定為商品房買賣合同
——劉亞鳴訴天津經濟技術開發區房地產開發公司商品房預約合同糾紛案
本案要旨：在商品房買賣中，買賣雙方在簽訂商品房預售合同或現房買賣合同之前，有時會先簽訂認購書、意向書、允諾書等；商品房認購書一般應認定為商品房買賣預約合同，但如果商品房認購書具備了一定的實質要件，即使冠以認購書等名稱，仍應認定為商品房買賣合同，即名為預約，實為本約。
案號：（2006）開民初字第584號
來源：人民司法·案例2007.8
7
當事人未對預約違約金進行約定，適用定金罰則難以彌補預約違約損失時，預約違約責任範圍以守約方喪失的另行訂約機會損失進行酌定
——程某訴惠榮公司商品房買賣預約合同糾紛案
本案要旨：預約違約所產生的損失為信賴利益損失，而不是可得利益損失。當事人未對違約金進行約定，適用定金罰則難以彌補預約違約損失時，預約違約責任範圍以守約方喪失的另行訂約機會損失進行酌定。
案號：（2016）贛民再46號
來源：人民法院報2016年9月29日第6版
8
買受人與開發商均主張存在真實有效的商品房買賣關係，對抗承包人建設工程價款優先受償權，但依據明顯不足的，不予辦理房屋過戶登記
——宋宇與北京盛和發房地產開發有限公司、廣東粵財投資控股有限公司、北京城鄉建設集團有限責任公司商品房預售合同糾紛案
本案要旨：買受人與開發商均主張雙方之間存在真實有效的商品房買賣關係，並依據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”的規定，對抗承包人建設工程價款請求權，但在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實上存在眾多疑點，雙方多次陳述不一、前後矛盾，據以認定雙方之間存在真實的商品房買賣關係的依據明顯不足。在此情況下，買受人請求開發商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應予駁回。
案號：(2011)民提字第331號
來源：最高人民法院公報2013年第3期(總第197期)
9
房屋預售合同約定標的物價格比當時當地的同類標的物交易價格有所上漲，屬於合同當事人應當預見的商業交易風險，不得以此為由請求撤銷合同
——福建三木集團股份有限公司與福建省泉州市煌星房地產發展有限公司商品房預售合同糾紛案
本案要旨：當事人主張合同價格顯失公平，但我國現行法律沒有明確顯失公平的具體標準。合同明確約定了標的物價格、付款時間與支付方式、時間等主要內容，雙方權利義務內容是完整和真實的，不存在一方當事人因脅迫或欺詐等而訂立合同的情形。即便合同約定標的物價格比當時當地的同類標的物交易價格有所上漲，亦屬於合同當事人應當預見的商業交易風險。
案號：（2004）民一終字第104號
來源：最高人民法院公報2006年第5期(總第115期)
10
開發商未按合同約定期限提供具備永久用電條件的房屋，構成違約，應向購房人支付違約金
——黎永昌、程聰訴廣州市粵銳恆星房地產有限公司商品房預售合同糾紛案
本案要旨：具備永久用電條件，是行業監管部門為規範商品房交易行為而對開發商提出的必然要求，也是商品房買受人的基本居住要求，亦是其與開發商訂立《商品房買賣合同》時對合同履行結果的當然合理期待內容。達到“使用條件”的永久性供電是開發商在簽訂合同時必須“承諾”，且在交樓時必須滿足的必備條件，這一基本要求不因後續《補充協議》對交樓標準的降低而削減或免除。開發商未按合同約定期限將具備永久用電條件的房屋交付購房人使用，構成違約，應按照合同約定標準向購房人計付延遲交樓違約金。
案號：(2014)穗中法民五終字第2513號
來源：人民法院案例選.總第92輯(2015.2)
11
僅辦理抵押預告登記的房產不產生優先受償的效力
——上海浦東發展銀行股份有限公司無錫分行訴王碧會等借款合同糾紛案
本案要旨：抵押預告登記作為一種臨時性登記行為，既不是行政部門對期房交易的監管行為，也不能等同於直接產生支配效力的抵押登記，其設立目的在於期房買賣中，債權行為的成立和不動產的轉移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導致相當長時間的間隔，為平衡不動產交易中各方利益，維護交易安全，法律賦予了抵押預告登記能夠對抗第三人的物權效力，但鑑於不動產物權尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產生優先受償的效力。
案號：（2012）南商初字第123號
來源：人民法院案例選.總第86輯(2013.4)
12
開發商未按視覺效果圖與沙盤模型履行義務應向小區業主承擔違約責任
——曾桃英、吳學喜等31戶業主訴深圳市農科房地產開發有限公司商品房預售合同案
本案要旨：開發商在樓盤的售樓書中以彩頁的形式展現小區視覺效果圖，圖中小區帶有亭臺、湖泊、小徑、樹木和綠地，該視覺效果圖與該開發商的小區沙盤模型一致，由此，促使多名小區業主產生購樓慾望，對買賣的成交起到了決定作用，而實際上綠地並不存在。由於視覺效果圖與沙盤模型具體確定，對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有決定作用，應視為合同的組成部分並約束合同的當事方，開發商未按約定履行義務應承擔違約責任。
案號：(2004)深福法民三初字第991—1021號
來源：中國審判案例要覽.2005年商事審判案例卷
13
非房地產開發企業從事房地產開發經營活動受《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的調整
——郭秀珍與雙流縣市場管理中心商品房預售合同糾紛上訴案
本案要旨：非房地產開發企業從事房地產開發經營活動，應當受最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的調整，但逾期辦理國土證的損失要具體分析，不能機械適用該解釋第18條第2款。
案號：（2013）成民終字第1748號
來源：人民司法·案例2013.16
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雙方所籤買賣房屋贈送商鋪的合同應視為單一的買賣合同，出賣人不履行附贈義務或履行義務不符合約定，應當承擔違約責任
——陳麗梅等與北京博成房地產有限公司商品房預售合同糾紛上訴案
本案要旨：附贈式有獎銷售合同的性質應根據附贈標的的不同加以區別：附贈標的為物的，則附贈式有獎銷售合同應視為單一的買賣合同，贈物只是買賣合同標的物的一部分；附贈標的為物以外的服務等經濟利益的，則附贈式有獎銷售合同的性質為混合合同，附贈義務也是買賣合同中的給付義務之一，只是給付義務的內容與一般買賣合同不同。附贈式有獎銷售合同的贈與法律關係應適用買賣合同的規定，出賣人不履行附贈義務或履行義務不符合約定，應當承擔違約責任，因此致他人遭受財產、人身損害的，亦應承擔侵權責任。
案號：（2008）二中民終字第13486號
來源：人民司法·案例2010.8
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開發商在售樓廣告中的教育優惠承諾可視為要約
——俞興超等與上海新黃浦置業股份有限公司商品房預售合同糾紛上訴案
本案要旨： 商業廣告一般為要約邀請，例外情況下為要約。區分廣告系要約還是要約邀請，不能以對象是否特定作為區分標準，對具有承諾內容的廣告在司法實踐中可以綜合採用容納規則和回溯分析法來認定是否屬於要約。最高法院關於商品房買賣的司法解釋第3條的規定應適用於開發商在廣告中對教育優惠承諾的情形，對承諾是否具體明確、是否對合同訂立和價格有重大影響等方面的尺度掌握不宜過嚴。
案號：（2007）滬二中民二（民）終字第361號
來源：人民司法·案例2008.14
