中國人愛買房，舉世皆知。
但鮮有人知道背後的真正原因：其一，深陷“有房才有家”傳統思想，無法自拔。縱使條件不足也要借錢、貸款買房；其二，無數過來人親身驗證，買房能“創富”。加上一直有人瘋狂鼓吹“房價只漲不跌”，越來越多的人更把房產當作是“攫取財富”的最佳工具；其三，房子與婚姻、教育、醫療、交通等都有“掛鉤”，它更是一個人甚至一個家庭社會地位、財富、階層等的象徵。因此，對於絕大多數人來說，買房無比重要。
愛買房的國人也成功地把中國房地產市值推上了全球第一的寶座。而且伴隨著房地產不斷狂飆發展的，還有中國居民部門的負債率和住房空置率，前者已高達近60%。值得一提的是，我們僅用時20年就走完了老美40年才走完的歷程；後者的多家機構綜合數值也不低於20%，更是處於世界領先水平。
此外，越來越多的研究和數據均表明，這兩年房地產對經濟的負向擠壓，對消費、對實體制造業等的擠佔更是越發凸顯。而且高房價的危害，高房價帶來的社會弊端也在逐漸放大。在過去三年多的時間裡，國家更是數不清已經喊了多少次“房住不炒”的口號了。
文章開頭說這些，想表達的意思很明確，無論國人再怎麼愛買房炒房，都不能再作為大力發展房地產的理由，我們經受不住房地產的再一輪騰飛了，無數剛需更經不住房價的再一次拉昇了。
有句話說得很好，當所有人都習慣了房價上漲帶來的巨大好處之後，就沒有人再願意看到房價下跌。
種種信號顯示，樓市5年前的一幕似乎又要重演一次——一季度的短暫低迷之後，四五月份的樓市又開始“躁動不安”了。尤其是深圳、杭州、北京等地屢屢爆出“戴口罩搶房”、“千萬級豪宅日光”、“千人搶房再現”盛況；5.1長假更給了樓市回暖的良好契機，數據層面顯示，各地樓市都有不同程度回暖——五一小長假期間四大一線城市及二十多個二線城市，網籤成交量都迎來了大幅上漲，開發商的售樓處更是人頭攢動，不減往年火爆場景。
對此專家們更是直言，樓市“小陽春”並沒有缺席，只是遲到了。媒體也密集報道，“房價即將大漲”、“報復性買房來了”、“樓市即將火熱重啟”……事實真的如此嗎？
樓市重啟火熱，房價迎來反彈，這一次恐怕有點難。揭開樓市真相，我們會發現，當前階段的樓市之火只是“虛火”，售樓處的人頭攢動也只是“應景”的存在，更多項目的所謂“火爆”其實也只是開發商、中介、媒體等的聯袂呈現罷了。
首先，少數幾個城市的樓市異動，不足以代表整個市場，且多家機構的統計數據也顯示，今年5.1黃金週的樓市成色較往年有很大不足，居心不良者肆無忌憚鼓吹房價要反彈上漲，目的不純，購房者一定要擦亮眼，現在的樓市是最考驗智力的時候。
其次，更多的購房者當前階段依然是保持“觀望”姿態。說白了市場的回溫，也僅限於“看房的人”增多了——日前央行發佈的報告顯示，對於下一個季度的房價，只有23.0%的居民預期是“上漲”，剩餘77%的人對樓市還是持穩定和降溫的看法。
再者，樓市連發了兩個“降溫”信號：
其一，黨媒經濟日報在昨天的評論文章中也明確提到了接下來樓市的走勢，“樓市調控必須堅持房住不炒，房地產調控的大門打開可能性依然很小。在這個背景下，未來幾個月10城庫存和去化週期會進一步上升，同時供求比會連升到3季度，這樣去化壓力繼續增大，樓市將繼續降溫。”
事實上，易居在今年初已經提到了，2020年新房將進入供大於求的局面。而且經此一役，絕大多數城市新房供應沒有來得及去化，加上4、5月份回暖質量和速度都嚴重不足，只有往年的六七成，所以總體而言，二三季度乃至到今年年底，各大城市的新房供應都是大於需求的，尤其是三四五線欠發達城市，新房去化難度更大，開發商的銷售壓力更大，樓市降溫的趨勢則更加顯著。
其二，更值得注意的是，最近一段時間，央行、銀保監局、財政部等多個部門都出手“給樓市降溫”了。不僅重申了“房住不炒”的調控定位，更大力出手整頓了近期這股炒作抬頭、違規發放購房資金等種種亂象。
其實，即使沒有國家的重拳出擊整頓樓市，我們依然認為未來的樓市“翻不起大浪”，因為購買力、住房總量、金融支持等幾個影響房地產的關鍵因素都“疲軟”了。
核心購買力方面：網易房產數據中心進行的一項調查顯示，近八成的90後核心購買力買房需要依靠三代人“六個錢包”的支撐才能勉強拿得出購房首付款，“啃老買房”已經成為普遍現象。
住房總量方面：二三十年的迅猛發展之後，我們已經不缺房，很多城市房屋甚至嚴重過剩。央行幾天前的報告顯示，我們的住房擁有率已經高達96%，是美國的1.5倍。而且，人均居住面積已經高達近40平方，接近發達國家水平。還是那句話，我們不缺房，我們只是缺少平均分配房子的手段。只要我們想做，合理分配房屋，抑制房價，都是分分鐘鐘的事。
金融方面：從過往來看，龐大的資金支撐才是樓市長盛不衰的關鍵。但現在這個關鍵因素也發生變化了——我們正面臨資金嚴重向房地產傾斜的現實。再這麼繼續下去，一方面會繼續對其它產業造成擠壓；另一方面，也影響整個金融大局的穩定。所以，從18年底開始，央行、銀保監等部門對流向房地產的資金的監管力度就加大了。多地前前後後更啟動過幾次大力度的房地產金融整頓活動。事實上開發商、炒房投資客以及普通剛需都嚐到了金融管控的“苦滋味”了。
綜合上述分析，2020年樓市重啟火熱、房價再次反彈，可能性不大。而且從供求層面來看，甚至絕大多數的城市都有進一步降溫的趨勢。所以有人斷言今年是剛需買房換房的好時機，這一點我還是非常認同的。
現在買房，3年後“賺”還是“虧”？
剛需買房完全自住，買過之後漲跌都與他無關。所以這個討論顯然是針對於投資客而言。既然是投資，評估買房是“虧”還是“賺”的最根本因素就是房產的收益率（租金收益率+房價同比漲幅）。
近日，易居院推出了50城住宅收益率的研報。今年一季度，住宅收益率大幅跑輸CPI了。易居研究院副院長楊紅旭稱此是“史無前例”，他更直言不諱到，炒房已經不划算了。
我們之前也做過計算，買房想賺錢，一個最基本的要求是每年的房產升值率必須高於7.5%，因為要刨去資金自有成本（房貸利率、貨幣貶值）和稅費、交易費以及持有人可能出現的交通費等種種費用。因此，如果未來3年每年房產的升值率都按照今年的計算，毫無疑問現在買房，未來三年是鐵定“不賺錢”的。
事實上，媒體已經有報道，過去半年時間裡，買房不賺錢反而虧錢的比例越來越多，尤其是環京的燕郊、香河、大廠等地，17年之前還是投資炒房聖地，今天已經成了炒房投資客的傷心地。有人17年底高位進場接盤，今年初套現，最後核算兩年時間“虧損”竟高達近百萬，一套普通二線城市的首付都賠光了。
但任何事情都不能太絕對，整體而言的分析不能代表全部，即便是同一個城市因為區域的不同，板塊發展定位和潛力的不同，其實房價走勢都有很大區別，尤其是學區房，往往有自己的行走規律。所以多餘的資金是否還能投資買房，要按需行動，更應該因城、因區而異。
最後我想強調，即便有些區域房地產仍然有投資價值，但我們也不建議再去投資。畢竟房地產的第一屬性是居住，同時它又是民生產業，關係到老百姓的衣食住行，是國計民生的頭等大事。拿民生產業作為個人謀求利益的工具，雖然不違法，但是不得不承認這種行為擠壓了剛需的基本居住權益。尤其是惡意炒作者，更“罪”加一等。
