市場復甦，房價、地價再次迎來上漲慣性——對1—8月全國房地產開發投資的分析
（獨立房地產分析師姜國君）
9月15日，國家統計局發佈了《2020年1—8月份全國房地產開發投資和銷售情況》。從數據看，1—8月份全國房地產開發投資同比增長4.6%，雖然遠落後於去年同期10.5%的增速，但從連續3個月保持正增長並增幅逐漸擴大的趨勢來看，疫情對房地產的負面影響已然下降到較低水平，下半年的投資局面有望持續向好。在今年這樣的特殊年份，房地產產能的恢復對經濟復甦的正面影響將更加明顯。
通過求算術平均值得知，1—8月份全國商品房均價達到9843元/㎡，比1—7月份上漲了107元，創下歷史新高。地價方面，1—8月份為5933元/㎡，高於今年以來各月平均水平以及去年全年的平均水平。可見在多年上漲慣性的驅使下，只要市場恢復一定的活力，地價、房價仍將保持習慣性上漲。這既是一、二級市場購買力提高的體現，也預示著接下來的運行態勢有望進一步好轉，還從側面發出了應加強防範價格風險的相關提示。
從開發投資情況看，自1—6月份轉為正增長後，至8月份已連續3個月實現正增長，增幅也在不斷擴大，這個局面離不開各地的政策支持，同時樓市持續回暖也給予了房企很大的信心。值得注意的是，商、住、辦三大物業類型僅住宅開發投資出現明顯好轉，商辦類物業開發投資增速仍為負數，說明重壓之下房企更加忠實於具有剛性需求的住宅市場。長遠看，商辦類物業也需要均衡發展，後繼應加以改善，同時要防範住宅產品階段性增量後可能出現的炒作風險。
從房屋施工、新開工、竣工方面看，施工面積增幅持續擴大，新開工及竣工面積降幅持續收窄。行業產能正在全面恢復的同時，也應看到項目新開工積極性和竣工速度有待提高，特別是竣工面積同比降幅仍處於10%以上的較高位，這將一定程度上加重購房風險。
從房企購置土地來看，1—8月份購置面積同比下降2.4%，但購置金額卻同比增長了11.2%，這說明土地價格在上漲，同時各地方土地供應與房企的消化速度存在著一定的分歧。“減量加價”局面的出現，既體現了房企的購買力在增強，也表達了房企敢於高溢價購進優質地塊的決心。1—8月份全國土地價格算術平均值為5933元/㎡，高於去年全年平均水平和今年以來各月平均水平，後繼應關注這方面的動態，防止土地價格較快增長給房價帶去衝擊。
從商品房銷售情況看，成交面積降幅進一步收窄，1—8月份已收窄至同比下降3.3%的水平，與近期樓市交易回暖以及開發商積極供貨有關。伴隨著九、十月份銷售節點的到來，預計樓市將有一波增長行情，接下來的數據有望持續好轉，成交面積或會在年內實現正增長。1—8月份商品房銷售金額同比增速由負轉正達到1.6%，當期全國商品房價格算術平均值為9843元/㎡，比1—7月份上漲了107元，再一次印證了房價增長慣性，後續應提防這方面被炒作。
從房企到位資金來看，1—8月份增速為3%，創下今年新高。其中個人按揭貸款、定金及預收款增長比較明顯，這部分錢來自於購房行為，是樓市積極回暖的信號。預計隨著接下來幾個月銷售力度的加強，房企廣泛存在的資金壓力有望得到有效緩解。
