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新冠肺炎疫情兇猛來襲，企業延期復工、售樓處被迫關閉，對因調控發酵持續低迷的樓市而言，無異於雪上加霜。目前雖然國內疫情已經得到了一定的控制，但海外疫情卻呈現出“此消彼長”的態勢。為了對沖國內經濟下行壓力，保企業、穩就業，各地紛紛出臺企業紓困政策，房地產行業概莫能外。
隨著現場銷售逐步恢復、購房需求穩步釋放，保證供應、促進供應、穩定市場預期成為當務之急，放鬆“限價”或將成為大概率事件。
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當前新冠疫情雖然國內已過“至暗時刻”，但全球化大流行使得國內仍存較大反覆可能，疫情對房地產業的壓力尚未完全解除。在疫情與市場自身下行的雙重壓力下，考慮到2016-2017年核心一、二線城市成交大量高價地塊，因限價而存在“麵粉貴於麵包”的現象，入市進程緩慢，在各地方存在進一步放鬆市場管控甚至刺激的內在衝動和可能性下，前期積壓的“高價地”有望迎來入市契機。
為此，我們選取了20個核心一二線城市 ，以地價房價比（地塊成交樓面價/2019年地塊所在城市的商品住宅成交均價）>=0.6作為高價地的篩選標準進行了分析。
20個核心一二線城市：北京、成都、福州、廣州、杭州、合肥、濟南、昆明、南京、南寧、青島、廈門、上海、深圳、蘇州、天津、無錫、武漢、徐州、鄭州
結果發現，若限價全面放開，2016-2017年成交的670宗高價地塊將迎來一波入市高峰期，2020年供應量有望提升8416萬平方米。其中杭州、天津、蘇州、濟南、南京、成都2020年的潛在供應量都會比較大，這些城市2016-2017年土地市場成交的高價地塊均突破50宗且成交總建面均超500萬平方米，若這些地塊能在2020年順利入市，對於新房供應的促進作用可想而知。
圖：2016-2017年20城高價地成交數量和在近4年高價地總量中佔比情況（單位：宗）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
除了供應量之外，由於2016-2017年高價地成交的總體地價顯著高於2018-2019年，據CRIC測算，近7成城市的多數地塊或將以高檔住宅的定位入市。其中，一線城市及蘇錫杭等新一線城市為典型代表，其平均地價均在2019年城市新房均價的0.8倍以上，深圳、蘇州、南京、杭州四城2016-2017年高價地的地價房價比更是接近1，高檔甚至近豪宅的產品打造將是房企優選。而濟南、廈門、青島、徐州、南寧等少數城市則有更大的產品檔次跨度，部分高價地預計將選擇中檔住宅入市。
圖：20城2016-2017年高價比平均地價與2019年新房房價對比情況（元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
從目前整個工程進度來看，高價地並未受到資金影響而延緩工期，2020年順利入市問題不大。一方面這些地塊的工期進度與同年成交的普通宅地無異，房企還是為其入市做了充分的準備；另一方面，2020年房地產信貸政策有望中性偏積極，房企融資環境或將分類放鬆，資金相對充裕的情況下，不排除企業加緊工期推動高價地入市的步伐。
01新房“斷供”後恢復緩慢
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二月下旬起，伴隨著多地政府陸續出臺促企復工支持政策，多地規上企業分級分批有序復產。如上海截至2月29日規上工業復工率已達94.5%。品牌房企層面，根據調研的86家房企總部，截止至3月初均已實現復工，僅4家房企仍處於居家辦公或分批次復工狀態。在售項目售樓處層面，截至3月12日，28個重點城市的在售項目中已有67%的項目恢復開放售樓處，形象項目中也有48%恢復實體售樓處的開放。
在新房市場上，疫情爆發後工地停工、銷售暫停，多地已持續較長期“斷供”。從全國重點城市周度供應面積的走勢來看，自第4周疫情爆發後全國普房地產便進入“停擺期”。在各地防疫管控下在售項目的線下開盤加推全部停滯，多個城市進入了長達6周的斷供期。
假定2020年應有供應面積體量與2019年相同，從兩年全國周度新增供應的“剪刀差”走勢來看，目前受疫情影響而暫停推入市場的缺失供應超過2000萬平方米。
圖：2020年全國商品住宅周度供應走勢（萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
02有放鬆限價的必要和空間
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考慮到當前新房市場的供應缺失，以及未來全球疫情可能帶來的不利性，地方政府在保持“房住不炒”方針不變的前提下對新房供給端採取更寬鬆政策存在較大預期，而“適度放寬限價”則是地方政策工具箱中最重要的一環。
事實上，因限價政策全國推行，高價地整體面臨入市難的“困境”。據不完全統計，截至2020年初目前共有32個城市出臺了針對新建商品房入市預售價的管控，覆蓋了全國多數省份。以天津為例，在限制新房入市價格不高於片區指導價定價，且二次加推申報價格上下浮動不得超過5pts。在此限價條例下，多地2016年後成交的高價地均無法申報到合適的預售價格，因而面臨入市難的現狀。
圖：截至2020年初全國限價省區市一覽
數據來源：CRIC整理
疫情期間，廈門、福州、無錫、佛山等多城相繼放寬預售條件，全力支持企業促銷售、抓回款，涉及順延項目預售期限，調整預售審批標準，調整預售監管資金等。
我們認為，從目前來看，整體的政策扶持力度依然較弱，未來若疫情得不到有效控制，在促開工、穩投資、保增長，促供應、穩預期的基本框架下，放鬆限價有極大的必要性和實施空間。
0378%高價地塊已經開工
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從CRIC監測的20城來看，2016-2017年高價地的開工進度基本正常，多數地塊處於全面開工階段，並沒有因地價過高而延誤工期。
2016-2017年共成交了670宗地塊（總建面8416萬平方米），其中525宗地塊（總建面6581萬平方米）都已經進入全面開工階段，佔比高達78%，51宗（總建面865萬平方米）為部分開工，僅有94宗土地（總建面970萬平方米）並未開工。
以近4年來成交高價地塊的整體施工進度來看，全部開工和部分開工中，2016-2017年成交的高價地塊佔比均達到了60%以上，未開工則在20%左右，而聚焦這些未開工的地塊，主要以大體量或高單價的宗地為主。
典型代表為武漢2017年初成交的武告字（2016年）21號東至上河街，南至沿河大道，西至多福家電市場，北至漢正街地塊，總建面近50萬平方米，拿地總價80億元，樓面價高達1.6萬元/平方米，該地塊為復星集團拿下，之所以目前並未開工，我們推測不外乎以下兩點原因：
一方面從地塊規劃來看，開發體量較大，且涉及住宅、超高層辦公樓、商業、幼兒園、防護綠化帶等多種業態，工期較長，資金佔用量較大，結合近幾年房企資金面並不充裕的現實情況，延緩開工不失為降低企業資金壓力的好辦法；
另一方面，地塊成交樓面價偏高，與2019年武漢商品住宅均價作比，地價房價比高達1.25，麵粉貴於麵包，預期也是企業延緩開工的重要原因之一。
圖：以成交宗地數量劃分2016-2017年20城高價地塊開工情況（單位：宗）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
圖：以成交建面劃分2016-2017年20城高價地塊開工情況（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
048成城市開工率80%以上
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聚焦到單個城市，不同城市2016-2017年高價地的開工進度存在顯著差異：多數城市的開工率均可達到80%以上，合肥、無錫、深圳的高價地均已開工，整體的工程進度在20城中位於前列，2020年若限價放鬆，這些地塊轉化為有效供應問題不大；昆明、徐州、成都的開工進度則相對緩慢，開工率在60%左右，不過考量到昆明、徐州2016-2017年高價地整體成交量並不是很大，因而對其2020年整體供應量的影響也相對有限。
圖：2016-2017年20城高價地塊開工率變化（單位：宗）
備註：開工率=2016-2017年部分開工和全部開工高價地塊數量/2016-2017年成交高價地塊總數量
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
圖：2016-2017年20城高價地塊開工率變化（單位：萬平方米）
備註：開工率=2016-2017年部分開工和全部開工高價地塊建面/2016-2017年成交高價地塊總建面
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
表：2016-2017年和2018-2019年20城高價地塊開工情況對比（單位：宗）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
表：2016-2017年和2018-2019年20城高價地塊開工情況對比（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
05預計20城潛在供應約8500萬方
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2016-2017年是高價地成交的高峰期，地王頻出，據CRIC監測，20個核心一二線城市2016-2017年成交地塊幅數分別達到了284宗和386宗，在全年總成交佔比均超16%；成交地塊總建面分別為3808萬平方米和4608萬平方米，在全年總成交佔比為18.02%和17.32%，顯著高於2018年和2019年。
房企在2016年和2017年資金相對充裕，對於高價地塊的青睞程度也相對較高；隨著2017年末全國樓市調控加碼，房企投資態度也日趨謹慎，拿地總量雖有上升，但是高價地塊佔比卻顯著下滑。
若將2016-2019年成交的所有高價地塊作為整體考量，2016-2017年共成交數量佔比為48%，總建面佔比為52%，對2020年整體供應量來說，還是佔有舉足輕重的比重的。
我們預期，若限價全面放開，2016-2017年成交的670宗高價地塊將迎來一波入市高峰期，2020年供應量有望提升8416萬平方米。
圖：2016-2017年20城高價地成交數量和年度佔比情況（單位：宗）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
圖：2016-2017年20城高價地成交總建面和年度佔比情況（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
在這其中，從成交量層面來看，杭州、天津、蘇州、濟南、南京、成都2020年的潛在供應量都會比較大，這些城市2016-2017年土地市場成交的高價地塊均突破50宗且成交總建面均超500萬平方米。
此外，還應關注的是武漢和合肥兩個城市，雖然地塊成交宗數不多，但考量到單個地塊的建築面積較大，因而2020年的潛在供應量依舊突破了500萬平方米，武漢居20城之首，達到了994萬平方米。
我們還測算了2016-2017年成交的高價地塊在2016-2019年成交的所有高價地塊中的佔比，可以看出合肥、廈門、鄭州、濟南、南京等城的高價地成交總建面佔比均超60%，可以說這些城市近年來成交的高價地塊基本集中在2016-2017年，可以預期，這些高價地若能順利入市，對於2020年整體供應結構的影響還是比較大的。
可以重點關注2016-2017年高價地成交量偏大且佔比較高的城市，如合肥、濟南、南京，這些城市的“限價”政策一旦鬆動，房企也會加快工程進度，積極推進這些地塊的入市，由此也會帶動2020年新房供應量的攀升。
圖：2016-2017年20城高價地成交總建面在近4年高價地總量中佔比情況（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
067成城市或主力供應高檔產品
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橫向對比歷年高價地，可以發現，2016-2017年多數高價地的平均水平遠高於2018-2019年。
從高價地地價房價比的中值與均值可以看到，2016年高價地地價的中值與均值最高，分別相當於2019年房價的0.85倍和0.98倍。隨後數年高價地地價的平均水平逐年下降，至2019年高價地地價的中值已降至2016年的1/4分位水平。
圖：2016年-2019年20城高價地地價房價比走勢
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
表：2016年-2019年20城高價地地價及地價房價比（元/平方米）
注：以地塊成交樓面價/2019年地塊所在城市的商品住宅成交均價>=0.6作為高價地的篩選標準。
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
縱向對比各個核心城市，2016年-2019年半數以上城市高價地平均地價持平微降，僅北京、成都、徐州、鄭州等少數城市地價小增。
半數核心城市，如廣深、武漢、杭州、南京、蘇州等高價地在2016年達到地價高點，這主要是由於新房火熱與供地稀缺兩方面原因所致的。在這兩種因素推動下半數以上核心城市於2016年到達高價地地價最高點，隨著後續幾年高價地地價中樞下移，2016年在這一部分城市競得高價地的房企被迫“站崗”，推地入市熱情一般。
少數核心城市高價地地價持穩微降，這一部分城市以福州為代表，主要受競地政策所控，在政策的管控下，市場的推動與其形成對沖，從而使得福州、濟南、無錫、昆明等城近4年高價地地價大體持平。
其餘部分核心城市高價地地價則有不同幅度的上揚。
表：2016年-2019年20城高價地平均地價變化情況（元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
以城市高價地成交地價相比於新房在售房價的高低程度作為參照，對於20個核心城市中2016-2017年所成交的高價地，我們預估將有近7成城市的多數地塊將以高檔住宅入市，如廣州、杭州等；僅少數能夠選擇中檔住宅入市。
具體以杭州為例：杭州於2016-2017年地價高企，新房市場大量外來戶籍購房帶動的購房需求與新一線城市經濟高增速使得房企對土地未來升值信心滿滿。眾多高溢價項目紛紛採取“高+低”配置以提升整體溢價，主流板塊地價全面上漲，多個板塊衝破既有天花板，高價地飆高。
時至2018-2019年，此前的高地價預期仍未在新房實際中體現。受到“房住不炒”方針及地方限價、限酒令、建築新規等政策性影響，杭州新房均價4年僅年復增長13%遠不及預期。導致杭州於2016-2017年所成交的高價地相較於2019年房價的地價房價比高達0.91。
實際上，2018年末杭州已有一部分地王集中入市，但普遍面臨限價導致虧損情況，多存在裝修“減配”現象。相延續的，我們預計在房企成本控制與利潤回報的雙重訴求下，以一線及新一線為主的多數城市的高價地將以高檔住宅入市，並將遵循“高總價”邏輯與“高標減配”策略。
濟南、廈門、青島、徐州、南寧等少數城市則有更大的產品檔次跨度，部分高價地預計將選擇中檔住宅入市。其中需要指明的是，廈門2016-2017年高價地的平均拿地成本已達2.89萬元/平方米，實際已較為高。但近年廈門房價漲幅更甚，同時由於島內供地稀缺2018-2019年高價地的拿地成本更加高昂。因此廈門2016-2017年所呈交的高價地從歷史水平來看仍有較足利潤空間。
其餘濟南、青島、徐州、南寧等城則是由於2016-2017年城市地市估值較低，土地成交價格較低故而存在較大利潤空間。這5城2016-2017年成交的高價地相比2019年房價而言具有較大利潤空間，房企將根據具體板塊屬性決定入市產品檔次，中檔、高檔等均在範圍之內。
最後需要特別說明的是天津、鄭州，二城2016-2017年成交的高價地地價已高於2019年新房均價，豪宅產品是其入市的唯一選擇。
表：20城以2016-2017年地價房價比預估高價地產品入市結構一覽（元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
綜合來看，我們認為，只要限價放開，2016-2017年高價地入市的可能性還是非常大的。
一方面這些地塊的工期進度與同年成交的普通宅地無異，房企還是為其入市做了充分的準備；
另一方面，2020年房地產信貸政策有望中性偏積極，房企融資環境或將分類放鬆, 融資成本皆有望適度下移,受益主體或將傾向於大中型品牌房企。這樣的背景下，不排除企業加緊工期推動高價地入市的步伐。
聚焦到單個城市，杭州、天津、蘇州、濟南、南京、成都2020年的潛在供應量都會比較大。此外，還應關注的是武漢和合肥兩個城市。
由於多數地塊將以高檔住宅入市，豪宅產品基本是高價地“標配”。
