談起房價，每個人都會有自己的一番看法。有的認為現在的房價太高了，除去家庭日常生活、子女教育以及贍養老人等支出，根本就沒多少錢可以用來買房，而且這些年房價不斷上漲，始終感覺收入增長趕不上房價上漲步伐。當然，也有人並不為這麼認為，說是現在的房價並不高，比如北京的房價應該能漲到80萬一平米，深圳的房價應該對標中國香港。各執一詞的說法，也反應了人們對合理房價的標準判斷不一。
不過，對於房價高低，國際上有一個通行衡量標準，即“房價收入比”。這個算法很簡單，就是房屋總價除以家庭總收入的比值。假如，你的家庭收入為15萬元，一套90平米的普通房產總值150萬元。那麼，房價收入比=150萬元/15萬元=10。在國際上一般認為，房價收入比在3-6屬於合理區間。那麼，我們的房價收入比在這個範圍嗎？我們來看一個數據。
上海易居房地產研究院發佈的《2019年全國50城房價收入比報告》顯示，報告選取了4大一線城市、13個強二線城市、20個強二線城市、13個三四線城市，共計50個城市，應該說非常具有代表性。其中深圳、三亞、上海的房價收入比位列前三甲，分別為35.2、27.6、25.1，購房難度最大，而韶關、烏魯木齊和長沙位列末三位，房價收入比分別為7.7、7.4和6.4，報告認為，購房較為輕鬆。那麼，符合中國國情的房價收入比又是多少呢？
原住建部副部長仇保興認為，中國房價收入比不應超過10。按這個標準算的話，易居發佈的50個代表城市只有11個符合，佔比22%，其他大部分城市的房價收入比都不在合理範圍。機構報告很明顯，那麼，專家又是如何看待當下的房價呢？國家高級智囊、原中財辦副主任楊偉民日前接受央視財經專訪的表態，應是直言不諱地回應了“中國房價到底是高了還是低了？”這一大家關注的問題。
在他看來，必須控制房價，有的城市要25年不吃不喝才能買一套房子，高房價對實體經濟、科技創新傷害極大，一方面要控制投資需求，另一方面要控制居住用地價格。對於前者比較好理解，國家這些年持續不斷的樓市調控，比如通過限購、限貸、限售等措施，都是在抑制投資、投機等非理性購房行為。而後者要控制居住用地價格則是說到了“根本”。在楊偉民看來，要控制土地價格就必須擴大居住用地比例，來源就是農村集體經營性建設用地。而他的這個建議，其實國家已經啟動。
根據相關數據統計，近20年來，全國土地出讓收入接近50萬億元，差不多佔到了2019年全國GDP的一半，土地財政由於來得快、收入多，成為了地方的“香饃饃”，但大家都知道麵粉與麵包的關係，土地價格上漲，勢必影響到房價，因為地價往往佔到商品房售價的60%-70%，當看到一幅幅“高價地”誕生，周邊早期拿地的開發商或者炒房客可能就顯得異常興奮。但明眼人知道，土地財政不可持續，一方面是城市土地資源有限，另一方面，土地價格不斷走高也推高了實體企業成本，不利於國家長遠發展。在商品房市場快速發展的同時，國家也在著手住房供應方面的改變。
根據《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》顯示，首批有北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市納入試點，後又增加了福州、南昌、青島、海口、貴陽5個城市，目前已累計18個城市開展集體土地入市試點。按照方案節點要求，在2020年底前，各省要將試點工作總結上報國土部和住建部。大家應該還注意到一個信息，即新修訂的土地法已經從2020年1月1日開始施行，農村經營性建設用地直接入市的最後一道法律“障礙”消除了，這意味著農地入市速度將加快。
大家可不要小看這個農地入市，目前試點城市上市規模10萬畝不到，看似沒多大影響，但全國總量有4200萬畝，遠超出目前所有城市的住宅建成區面積。一旦全面推開上市，對土地市場的影響毋容置疑，雖然說集體土地上市不都是建設租賃房，但只要拿出一部分進入住房市場，對抑制土地價格，加大住房供應的作用應該都是非常明顯的。
在筆者看來，國家從全局出發多主體供應房源，控制地價和房價，有利於經濟轉型和長遠發展，以及百姓的安居樂業。從這個角度看，房地產高速發展的時代漸漸遠去，房價和樓市將進入一個健康平穩的發展態勢。對此，你期待嗎？歡迎留言探討。
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