導 語
我們預估將有近7成城市的多數地塊將以高檔住宅入市，如廣州、杭州等；僅少數能夠選擇中檔住宅入市。
◎ 研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康
當前，疫情防控逐步由單純控制國內蔓延向防止境外輸入與國內防控並舉轉換，復工復產形勢嚴峻，為對沖國內經濟下行壓力，保企業、穩就業，各地紛紛出臺企業紓困政策，房地產行業概莫能外。主要集中在土地出讓金分期和延緩繳納、稅費減免、貸款債務延期、預售條件放寬、限價限籤等措施鬆綁，但新建商品住宅的新增供應面積復甦仍非常緩慢，3月以來全國周度供應均值僅為300餘萬平方米，較去年同期降幅達7成。
隨著現場銷售逐步恢復、購房需求穩步釋放，保證供應、促進供應、穩定市場預期成為當務之急，而放鬆“限價”將成為大概率事件。考慮到2016-2017年核心一、二線城市成交大量高價地塊，因限價“麵粉貴於麵包”，入市進程放緩，此番契機亦可順利“脫困”，究竟這些高價地塊入市會對新房市場的供應結構產生怎樣的影響？
01
促供應、穩預期放開“限價”後高價地迎來入市契機
……部分略……
當前新冠疫情雖然國內已過“至暗時刻”，但其全球化大流行使得國內仍存較大反覆可能，疫情對房地產業壓力不降反增，疫情對全國房地產市場尤其是新房供應造成嚴重影響。疫情與市場自身下行的雙重壓力下，各地方存在進一步放鬆市場管控甚至刺激的內在衝動和可能性，尤其是放鬆“限價”，促進2016年後成交的高價地積極新開工、上市銷售，一方面保證企業現金流，統一還能提高地方固定資產投資額。我們認為，前期積壓的“高價地”有望迎來入市契機。
第一節 境內外疫情防控雙高壓，地產項目復工壓力巨大（略）
第二節新房“斷供”後恢復緩慢，亟需彌合供求“剪刀差”
在新房市場上，疫情爆發後工地停工、銷售暫停，多地已持續較長期“斷供”。從全國重點城市周度供應面積的走勢來看，自第4周疫情爆發後全國房地產便進入“停擺期”。在各地防疫管控下在售項目的線下開盤加推全部停滯，多個城市進入了長達6周的斷供期。
假定2020年應有供應面積體量與2019年相同，從兩年全國周度新增供應的“剪刀差”走勢來看，目前受疫情影響而暫停推入市場的缺失供應超過2000萬平方米。
因此我們認為，在新房長期斷供後的空虛時點，全國市場急需較寬鬆的政策從供給端給予引領，從而更好更快地彌補疫情導致的供應“剪刀差”。
第三節 促供應、穩預期疊加樓市低迷，放鬆限價有必要和空間
正如上文所說，考慮到當前新房市場對彌補供應“剪刀差”缺口餘力不足，以及未來全球疫情可能帶來的不利性，因此地方政府在保持“房住不炒”方針不變的前提下對新房供給端採取更寬鬆政策存在較大預期，而“適度放寬限價”則是地方政策工具箱中最重要的一環。
事實上，因限價政策全國推行，高價地整體面臨入市難的“困境”。據不完全統計，截至2020年初目前共有32個城市出臺了針對新建商品房入市預售價的管控，覆蓋了全國多數省份。以天津為例，在限制新房入市價格不高於片區指導價定價，且二次加推申報價格上下浮動不得超過5pts。在此限價條例下，多地2016年後成交的高價地均無法申報到合適的預售價格，因而面臨入市難的現狀。
雖然，2019年限價政策執行層面就有鬆動的跡象，核心一、二線城市明顯加快預售證審批，新增供應量明顯回升，預售價格也適度向上調整。典型如南京，多區域、板塊新開盤項目售價皆突破所在片區限價上限。疫情期間廈門、福州、無錫、佛山等多城相繼放寬預售條件，全力支持企業促銷售、抓回款，涉及順延項目預售期限，調整預售審批標準，調整預售監管資金等。但我們認為，整體的政策扶持力度依然較弱，未來若疫情得不到有效控制，促開工、穩投資、保增長，促供應、穩預期的基本框架下，放鬆限價有極大的必要性和實施空間。
02
78%高價地塊已經開工預計2020年可如期入市
……部分略……
在考量2016-2017年高價地入市對2020年潛在供應規模和供應產品檔次結構的影響之前，我們必須先分析高價地塊的開工情況，以此來判斷這些地塊在2020年能否入市供應的現實可能性。從CRIC監測的20城2016-2017年共成交了670宗地塊，78%已全面開工，其餘8%部分開工、14%地塊還尚未開工。就城市層面來說，多數城市的開工率均可達到80%，昆明、徐州、成都的開工進度則相對緩慢，開工率在60%左右。
第一節 78%高價地全部開工，少數大體量、高單價地塊未開工（略）
第二節 8成城市開工率80%以上，昆明、成都等開工緩慢
聚焦到單個城市，不同城市2016-2017年高價地的開工進度存在顯著差異：
首先，從2016-2017年成交的高價地塊目前的開工狀態來看，多數城市的開工率均可達到80%以上，合肥、無錫、深圳的高價地均已開工，整體的工程進度在20城中位於前列，2020年若限價放鬆，這些地塊轉化為有效供應問題不大；昆明、徐州、成都的開工進度則相對緩慢，開工率在60%左右，不過考量到昆明、徐州2016-2017年高價地整體成交量並不是很大，因而對其2020年整體供應量的影響也相對有限。
其次，為了更為客觀的衡量2016-2017年高價地整體的開工進度，我們加入了2018-2019年的數據進行參照對比，得到的結論與上文類似，全部開工和部分開工地塊中以2016-2017年地塊居多，2018-2019年成交的高價地塊則多數處於未開工階段，值得關注的是，成都、濟南、南京2016-2017年高價地未開工量相對較大，數量均在10宗以上，開發體量則在100萬平方米以上，不過考量到這些地塊在近4年未開工的高價地塊整體佔比僅為20%-30%，若2020年資金充裕加緊工期，對其整體供應結構影響並不會很大。
03
預計20城潛在供應約8500萬方近7成為高檔產品
為了更好的測度2016-2017年這些高價地塊入市對於新房市場供應結構的影響，我們選取了20個核心一二線城市1，以地價房價比（地塊成交樓面價/2019年地塊所在城市的商品住宅成交均價）>=0.6作為高價地的篩選標準，之所以選取2019年房價，主要是考量到房地產開發週期較長，加之近些年來核心城市房價上升顯著，的確存在2016—2017年的高價地項目目前已處於正常價格範圍之內，因而我們主要還是要聚焦以2019年房價測度仍屬於地價較高的地塊情況。
本章我們著力解決兩大問題：一是若20城限價完全“鬆綁”，即供應不受行政調控的理想狀態，2016-2017年成交的高價地塊入市會為2020年帶來多少的供應量？二是以地價房價比合理預估產品檔次，不同城市不同檔次產品的大體分佈結構是怎樣的？
第一節 20城將新增供應8416萬方，武漢、天津、南京居前三
基於上文，新冠疫情“黑天鵝”事件雖然短期內導致了新房供求呈現“斷崖式”下跌，但是各地為對沖經濟下行壓力也提出了各種為房企紓困的政策，主要集中在土地出讓金分期、預售條件放寬、稅費減免、購房補貼、契稅減免、人才新政等方面。我們認為，“限價”政策的放鬆會為2016-2017年成交的高價地入市帶來的新的機會，為了計算方便，我們假定2016-2017年成交的高價地塊會在2020年全部入市。
一、20城今年預計入市670宗高價地塊，潛在供應量高達8416萬方
2016-2017年是高價地成交的高峰期，地王頻出，從20城歷年來成交的高價地總量我們也不難看出端倪。據CRIC監測，20個核心一二線城市2016-2017年成交地塊幅數分別達到了284宗和386宗，在全年總成交佔比均超16%；成交地塊總建面分別為3808萬平方米和4608萬平方米，在全年總成交佔比為18.02%和17.32%，顯著高於2018年和2019年。由此可見，房企在2016年和2017年資金相對充裕，對於高價地塊的青睞程度也相對較高；隨著2017年末全國樓市調控加碼，房企投資態度也日趨謹慎，拿地總量雖有上升，但是高價地塊佔比卻顯著下滑。
若將2016-2019年成交的所有高價地塊作為整體考量，2016-2017年共成交數量佔比為48%，總建面佔比為52%，對2020年整體供應量來說，還是佔有舉足輕重的比重的。我們預期，若限價全面放開，2016-2017年成交的670宗高價地塊將迎來一波入市高峰期，2020年供應量有望提升8416萬平方米。
備註：[1] 20個核心一二線城市：北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、合肥、蘇州、天津、廈門、福州、無錫、武漢、成都、濟南、昆明、鄭州、南寧、青島、徐州
二、高價地入市對合肥、濟南、南京等城影響顯著，單城均超500萬方
因不同城市2016-2017年高價地的成交量略有不同，因而對其2020年新房供應量的影響程度還是存在顯著差異：
首先，從成交量層面來看，杭州、天津、蘇州、濟南、南京、成都2020年的潛在供應量都會比較大，這些城市2016-2017年土地市場成交的高價地塊均突破50宗且成交總建面均超500萬平方米，若這些地塊能在2020年順利入市，對於新房供應的促進作用可想而知。此外，還應關注的是武漢和合肥兩個城市，雖然地塊成交宗數不多，但考量到單個地塊的建築面積較大，因而2020年的潛在供應量依舊突破了500萬平方米，武漢居20城之首，達到了994萬平方米。
其次，我們測算了2016-2017年成交的高價地塊在2016-2019年成交的所有高價地塊中的佔比，可以看出
合肥、廈門、鄭州、濟南、南京等城的高價地成交總建面佔比均超60%，可以說這些城市近年來成交的高價地塊基本集中在2016-2017年，可以預期，這些高價地若能順利入市，對於2020年整體供應結構的影響還是比較大的。綜上，我們可以重點關注2016-2017年高價地成交量偏大且佔比較高的城市，諸如合肥、濟南、南京，這些城市的“限價”政策一旦鬆動，房企也會加快工程進度，積極推進這些地塊的入市，由此也會帶動2020年新房供應量的攀升。
第二節 2016-2017年地價偏高致7成城市主力供應高檔產品
對於2016-2017年高價地預計所供應產品檔次結構的判斷上，在橫向對比歷年20個核心城市高價地地價變化趨勢的基礎上，縱向對比不同城市間2016-2017年高價地地價相對於2019年城市新房均價的高低，並以地價房價比測算未來入市產品是中檔（0.6-0.8）、高檔（0.8-1）、豪宅（1以上）。
一、2016-2017年地價遠高於2018-2019年，地價房價比最高可達0.98
橫向對比歷年高價地，2016-2017年地價處於歷史高點。根據上述20個核心城市2016-2019年所成交的高價地的地價房價比的統計數值來看，無論是1/4分位、中值、均值、3/4分位2016年、2017年均高於2018年和2019年。
最明顯的，2016-2017年多數高價地的平均水平遠高於2018-2019年。從高價地地價房價比的中值與均值可以看到，2016年高價地地價的中值與均值最高，分別相當於2019年房價的0.85倍和0.98倍。隨後數年高價地地價的平均水平逐年下降，至2019年高價地地價的中值已降至2016年的1/4分位水平。
二、半數核心城市高價地地價中樞逐年下移，2016年成地價高點
縱向對比各個核心城市，2016年-2019年半數以上城市高價地平均地價持平微降，僅北京、成都、徐州、鄭州等少數城市地價小增。
半數核心城市廣深、武漢、杭州、南京、蘇州等高價地均價下降，
2016年成地價高點。深圳、廣州、杭州、南京、武漢、蘇州、合肥、青島、天津等9城從高價地地價年度變化趨勢來看2016年均為最高點，其中天津、廣州高價地地價中樞下移最大，2019年平均地價較2016年分別下降24%和39%。這一部分城市2016年呈地價高點主要由新房火熱與供地稀缺兩方面原因所致。以廣州為例，在新房成交上，2016年尤其是下半年，廣州房地產市場銷售火爆，全年成交量價齊創新高，房價快速攀升與寬鬆的市場政策刺激給予了房企足夠的溢價拿地信心；在土地供應上，由於供地稀缺而房企拿地熱情高漲，致使地王、高價地遍地開花，如白雲區成交的純宅地塊“白於新城AB2804012地塊”成交地價高至45470元/平方米，不僅超過2016年同區域二手房售價，而且仍然高於2019年同區域一手房均價。正是在這兩種因素推動下半數以上核心城市於2016年到達高價地地價最高點，隨著後續幾年高價地地價中樞下移，2016年在這一部分城市競得高價地的房企被迫“站崗”，推地入市熱情一般。
少數核心城市高價地地價持穩微降，以福州為代表主要受競地政策所控。 事實上福州、濟南、無錫、昆明等城市地市受市場的自然推動在2017年也出現了地王與高價地的浪潮，但以福州為例在2018年一改往前價高者得的競地方式為“限房價、控地價、公開搖號”，一舉打消了高價地賴以產生的地價、房價上漲預期，加上後續出臺的“用地預申請”制度使得地市降溫明顯。在政策的管控下，市場的推動與其形成對沖，從而使得福州、濟南、無錫、昆明等城近4年高價地地價大體持平。
其餘部分核心城市高價地地價則有不同幅度的上揚，以成都、徐州最為顯著。以徐州為例2019年高價地平均地價較2016年上升達16%。這主要由於近年城市所成交的高價地愈發集中於置業熱門的核心區域，且多為新進房企囊獲。一方面核心區域掛牌地塊普遍起始價相對偏高，另一方面新進房企急於“拿地王、立標杆”的心理也使得所成交的高價地溢價率逐年偏高。因此這一部分城市所成交的高價地地價在高起始價、高溢價的雙重作用下，被不斷新進的房企逐年抬高。
三、近7成城市高價地將以高檔產品入市，僅濟南等少數城市以中檔為主
以城市高價地成交地價相比於新房在售房價的高低程度作為參照，對於20個核心城市中2016-2017年所成交的高價地，我們預估將有近7成城市的多數地塊將以高檔住宅入市，如廣州、杭州等；僅少數能夠選擇中檔住宅入市。
一線城市及蘇錫杭等新一線城市2016-2017年成交的高價地均將以高檔住宅入市，其平均地價均在2019年城市新房均價的0.8倍以上，其中深圳、蘇州、南京、杭州2016-2017年高價地的地價房價比更是接近1，高檔甚至近豪宅的產品打造將是房企的唯一入市方案。
具體以杭州為例：杭州於2016-2017年地價高企，新房市場大量外來戶籍購房帶動的購房需求與新一線城市經濟高增速使得房企對土地未來升值信心滿滿。眾多高溢價項目紛紛採取“高+低”配置以提升整體溢價，主流板塊地價全面上漲，多個板塊衝破既有天花板，高價地飆高。而然時至2018-2019年，此前的高地價預期仍未在新房實際中體現。受到“房住不炒”方針及地方限價、限酒令、建築新規等政策性影響，杭州新房均價4年僅年復增長13%遠不及預期。導致杭州於2016-2017年所成交的高價地相較於2019年房價的地價房價比高達0.91。實際上，2018年末杭州已有一部分地王集中入市，但普遍面臨限價導致虧損情況，多存在裝修“減配”現象。相延續的，
我們預計在房企成本控制與利潤回報的雙重訴求下，以一線及新一線為主的多數城市的高價地將以高檔住宅入市，並將遵循“高總價”邏輯與“高標減配”策略。而濟南、廈門、青島、徐州、南寧等少數城市則有更大的產品檔次跨度，部分高價地預計將選擇中檔住宅入市。其中需要指明的是，廈門2016-2017年高價地的平均拿地成本已達2.89萬元/平方米，實際已較為高。但近年廈門房價漲幅更甚，同時由於島內供地稀缺2018-2019年高價地的拿地成本更加高昂。因此廈門2016-2017年所呈交的高價地從歷史水平來看仍有較足利潤空間。當然考慮到區域板塊的具體情況，我們預計廈門這一部分高價地入市的產品結構將出現差異化。具體而言，島內所成交的高價地由於島內房價較高且新盤供應較少下土地存在更多利潤空間，因而預計2016-2017年廈門島內成交的高價地將以高檔甚至豪宅產品入市；而島外成交的高價地則相反將選擇以更貼近市場的中檔住宅入市。
其餘濟南、青島、徐州、南寧等城則是由於2016-2017年城市地市估值較低，土地成交價格較低故而存在較大利潤空間。
總體而言，廈門、濟南、徐州等5城2016-2017年成交的高價地相比2019年房價而言具有較大利潤空間，房企將根據具體板塊屬性決定入市產品檔次，中檔、高檔等均在範圍之內。最後需要特別說明的是天津、鄭州2城，二城2016-2017年成交的高價地地價已高於2019年新房均價，豪宅產品是其入市的唯一選擇。2016-2017年二城所成交的高價地均位於城市熱點，如鄭州均處於鄭東新區北龍湖板塊、天津多處於武清區、西青區等毗鄰北京地帶。房企基於2城2016-2017年市場火熱、房價高增的事實，也樂於在城市熱點重點“押寶”，因而出現地價高於房價的現象。另外以鄭州為例，2016-2017年成交高價地所在的鄭東新區北龍湖板塊已成為整個城市的豪宅板塊，因此這一區域高價地未來以豪宅入市也是順理成章。
04 總結：限價放鬆加速約6000萬方高價產品入市
漢津寧杭等競爭激烈
……部分略……
基於上文分析，新冠疫情“黑天鵝”事件雖然在短期內對樓市供求造成了巨大沖擊，不過隨之而來調控政策的局部放鬆也為前期高價地“脫困”帶來了新的契機，而具體的機會點和對2020年供應結構的影響，我們大體可以得出如下結論：
第一節 僅14%高價地未開工，放鬆限價或將加速年內悉數入市（略）
第二節 武漢近千萬方、津寧杭等均超800萬方，市場競爭激烈（略）
第三節 鄭津深蘇等15城高端豪宅集中，濟廈等中檔為主（略）
排版丨Jenny
★ 完整版專題購買請諮詢：021-60867863 吳經理 ★
專 題
目錄
《疫情開啟20城高價地入市窗口, 如何影響2020年供應結構?》
第一章 促供應、穩預期，放開“限價”後高價地迎來入市契機
第一節 境內外疫情防控雙高壓，地產項目復工壓力巨大
第二節 新房“斷供”後恢復緩慢，亟需彌合供求“剪刀差”
第三節 促供應、穩預期疊加樓市低迷，放鬆限價有必要和空間
第二章 78%高價地塊已經開工，預計2020年可如期入市
第一節 78%高價地全部開工，少數大體量、高單價地塊未開工
第二節 8成城市開工率80%以上，昆明、成都等開工緩慢
第三章 預計20城潛在供應約8500萬方,近7成為高檔產品
第一節 20城將新增供應8416萬方，武漢、天津、南京居前三
一、20城今年預計入市670宗高價地塊，潛在供應量高達8416萬方
二、高價地入市對合肥、濟南、南京等城影響顯著，單城均超500萬方
第二節 2016-2017年地價偏高致7成城市主力供應高檔產品
一、2016-2017年地價遠高於2018-2019年，地價房價比最高可達0.98
二、半數核心城市高價地地價中樞逐年下移，2016年成地價高點
三、近7成城市高價地將以高檔產品入市，僅濟南等少數城市以中檔為主
第四章 總結：限價放鬆加速約6000萬方高價產品入市,漢津寧杭等競爭激烈
第一節 僅14%高價地未開工，放鬆限價或將加速年內悉數入市
第二節 武漢近千萬方、津寧杭等均超800萬方，市場競爭激烈
第三節 鄭津深蘇等15城高端豪宅集中，濟廈等中檔為主
本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿隨意轉載
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合！
研究中心專題卡計劃
系統化的房企情報定製方案
預測走勢 預警風險 提供借鑑
10大類別50餘個精選專題
量身定製的專業服務
業務諮詢021-60867863
媒體合作021-60867824
克而瑞地產研究|cricyjzx
易居企業集團的專業研究部門
專注地產行業研究和企業探索
連續十年發佈房企銷售排行榜
