不太習慣關注單宗地塊出讓，除非是極具代表性的地塊。但是今天土地出讓後，有空港粉絲坐不住了，讓我聊聊地價下跌。也有中介說土地熱迴歸，抓緊上車。忍不住把準備了好久的5千字長文《四大底層邏輯逆變 樓市站在新時代的邊緣》挪到週五，今天先換個角度聊聊土地。
01
9宗地，45億
先看今天出讓的土地，秘密君懶得一一細說，就做了一張表。雖然地塊編號眾多，也就是三家開發商拿地。咱們就姑且稱為旅遊區紅星地塊、寶坻南站雅居樂地塊以及空港新城地塊。
空港：不必心慌
說實話，空港、華苑是秘密君極喜歡的兩個片區，因為政府剋制了大開發賣地的衝動，努力去做實產業驅動。目前來看華苑已經比較成熟了，空港也是在那麼多功能區當中產業發展較好的。相反空港的住宅供應是有計劃的分期開發，一期生活區配套出完之後直到2018年才開始出第二批。第二批出讓時住宅供應已經非常稀缺了，職住比接近小白樓、泰達核心區與華苑，住宅的市場空間可想而知。當時復地湖濱廣場項目一房難求，任何開發商都明白這是個機會，所以空港地塊從來就不乏參拍者。
在金隅衝動之下砸出了樓面價33000的高價後，天保地塊2018年樓面價15129元/平米。2019年金地地塊樓面價14000，到今天新城地塊只有11000左右。（中鐵建限房價19000的地塊另當別論）
可以看得出來，從土地價格來看，空港也未能脫離整體市場趨勢，一路下滑，但是一路跌到目前的樓面價11000元，已經算是合理價格，甚至說新城拿下的這塊地已經是十分上算了。目前金地悅城大境洋房均價22000，
環城主力承接剛需外溢的項目可以站穩20000元/平方米的銷售單價，空港自身規劃、環境、產業以及職業人口支撐，房價20000以上也是十分合理的，購房的客戶除非是投資炒作的，否則也沒必要心慌。當然，目前空港仍然存在一些商配擴張空置的問題，這一點今天不做討論。 旅遊區&寶坻：可恃而不可恃也
空港之外，紅星在旅遊區拿下5塊宅地，樓面價一水兒6500，這些地塊是此前下架的地塊，樓面價調低1000後重新上架。
而雅居樂拿下的寶坻南站地塊樓面價最高2800元，2018年底，寶坻南站的第一批土地也是雅居樂拿下的。當時條件很苛刻，什麼企業總部、什麼商業自持、什麼賽車基地。2019年城投進去拿地就樓面價3000+。
無論從限制條件還是土地價格，也明顯在下滑。秘密君在《經營城市，寶坻之靈》（點擊可跳轉）聊過寶坻市場的炒作土地價格盤活城市發展的思路，可能在眼下已經無法行得通。寶坻南站除了高鐵站就是一紙規劃，城北有中關村，中間夾著老城與城南。這樣的區域不排除北京外來人口購買、房價上漲，但是目前來看，自身沒有創造樓市需求的動能，單純依賴北京引入，更何況還有京津新城，只能說攤子略大了點。畢竟還有廊坊燕郊、甚至是武清、濱海，面向唐山等地的高考落戶群體倒是個不錯的思路。但是秘密君個人更傾向於空港模式，先紮實產業，再鋪住宅的攤子。
02
地價見底了麼？
整理今天出讓地塊的樓面價時候，秘密君順手整理了2020年2月以後出讓的土地情況，然後順手收集了去年出讓的可對比地塊的價格，可對比意思是土地位置相近，至於容積率、規劃限制等等這些因素沒來的及整理。雖然未必精準，但是可以參考。
扣除今日出讓地塊，2月以後天津出讓了7宗地塊，市區兩宗，濱海2宗，環城1宗，薊縣2宗。對比2019年出讓地塊，樓面價普遍出現下調。具體數據大家可以自行參考上圖。
土地成交樓面價直接關係到的就是售價，土地價格走低意味著未來面世房價有望走低，當然僅僅是有望。也意味著此前拿地的項目在競品競爭中處於弱勢。今年土地供應不少樓市表現不如預期，地價也有走低的空間。 此前有人質問秘密君為何總看回落，為何不跟著其他媒體喊火爆。我說臣妾真的做不到，因為土地價格的數字就是走低的。開發商打折也是真的，今天貝殼出了1季度二手房數據，均價下滑8.5%也是真的，誰都不SB，我得火爆的起來啊。
03
土地也在以價換量
土地出讓密集不要驚訝，甚至是市區焦點地塊出讓密集也不必驚訝，這一點，秘密君在出讓計劃一文中聊過，特別是政府也給出了市區土地出讓計劃。原因不外乎兩點：財政壓力與擴大土地供應來調控商品房市場的思路。加上今年因為疫情，2月、3月土地出讓節奏打亂了，或者說是延後了，未來掛牌節奏會更加密集。今年從1月份包括今天出讓的地塊，宅地出讓金只有230億左右，所以說未來必然是個土地密集出讓、多點開花的局面。
其次，土地熱度迴歸是真的，目前來看參與的企業明顯多了起來，而且出現了很多一直在尋求進入天津或者說擴大份額的企業，包括中梁、石榴、卓越等。這就是秘密君此前提到過的：二三線甚至是三四線企業會進來一批，因為天津畢竟是京津冀城市群的核心城市，2019年後地價下行也是仍然有擴張慾望的企業進入的時機。至於這部分企業進來對於購房者來說，是好事壞事，這個秘密君不做評判，但是有他們的存在，土地市場熱度稍稍有些回升是好事。
最重要的一點：熱度的回升是建立在地價下行的基礎上的。這一點跟樓市有點類似，以價換量，以折扣換熱鬧。
當然，不瞎喊火爆的同時有一點是值得注意的：相比於2017年的非理性，2018年的慣性，2019年土地價格已經進行了大幅度調整。今年的土地價格從目前來看，價格跌幅在不斷收窄，是否存在超跌秘密君不知道，但是跌幅收窄可以證明土地價格距離底部穩定不算太遠。對於資金實力雄厚的開發企業來說是非常理想的補倉機會。對於個人購房者來說，眼下的土地價格對於目標項目的參考價值也在迴歸，參考眼下的土地價格入手價格不大幅虛高的項目，會不會虧不知道，但是肯定會比高位入手的那些人虧的少，敢承諾你升值的，一定是：信口開河的騙子！
