不太习惯关注单宗地块出让，除非是极具代表性的地块。但是今天土地出让后，有空港粉丝坐不住了，让我聊聊地价下跌。也有中介说土地热回归，抓紧上车。忍不住把准备了好久的5千字长文《四大底层逻辑逆变 楼市站在新时代的边缘》挪到周五，今天先换个角度聊聊土地。
01
9宗地，45亿
先看今天出让的土地，秘密君懒得一一细说，就做了一张表。虽然地块编号众多，也就是三家开发商拿地。咱们就姑且称为旅游区红星地块、宝坻南站雅居乐地块以及空港新城地块。
空港：不必心慌
说实话，空港、华苑是秘密君极喜欢的两个片区，因为政府克制了大开发卖地的冲动，努力去做实产业驱动。目前来看华苑已经比较成熟了，空港也是在那么多功能区当中产业发展较好的。相反空港的住宅供应是有计划的分期开发，一期生活区配套出完之后直到2018年才开始出第二批。第二批出让时住宅供应已经非常稀缺了，职住比接近小白楼、泰达核心区与华苑，住宅的市场空间可想而知。当时复地湖滨广场项目一房难求，任何开发商都明白这是个机会，所以空港地块从来就不乏参拍者。
在金隅冲动之下砸出了楼面价33000的高价后，天保地块2018年楼面价15129元/平米。2019年金地地块楼面价14000，到今天新城地块只有11000左右。（中铁建限房价19000的地块另当别论）
可以看得出来，从土地价格来看，空港也未能脱离整体市场趋势，一路下滑，但是一路跌到目前的楼面价11000元，已经算是合理价格，甚至说新城拿下的这块地已经是十分上算了。目前金地悦城大境洋房均价22000，
环城主力承接刚需外溢的项目可以站稳20000元/平方米的销售单价，空港自身规划、环境、产业以及职业人口支撑，房价20000以上也是十分合理的，购房的客户除非是投资炒作的，否则也没必要心慌。当然，目前空港仍然存在一些商配扩张空置的问题，这一点今天不做讨论。 旅游区&宝坻：可恃而不可恃也
空港之外，红星在旅游区拿下5块宅地，楼面价一水儿6500，这些地块是此前下架的地块，楼面价调低1000后重新上架。
而雅居乐拿下的宝坻南站地块楼面价最高2800元，2018年底，宝坻南站的第一批土地也是雅居乐拿下的。当时条件很苛刻，什么企业总部、什么商业自持、什么赛车基地。2019年城投进去拿地就楼面价3000+。
无论从限制条件还是土地价格，也明显在下滑。秘密君在《经营城市，宝坻之灵》（点击可跳转）聊过宝坻市场的炒作土地价格盘活城市发展的思路，可能在眼下已经无法行得通。宝坻南站除了高铁站就是一纸规划，城北有中关村，中间夹着老城与城南。这样的区域不排除北京外来人口购买、房价上涨，但是目前来看，自身没有创造楼市需求的动能，单纯依赖北京引入，更何况还有京津新城，只能说摊子略大了点。毕竟还有廊坊燕郊、甚至是武清、滨海，面向唐山等地的高考落户群体倒是个不错的思路。但是秘密君个人更倾向于空港模式，先扎实产业，再铺住宅的摊子。
02
地价见底了么？
整理今天出让地块的楼面价时候，秘密君顺手整理了2020年2月以后出让的土地情况，然后顺手收集了去年出让的可对比地块的价格，可对比意思是土地位置相近，至于容积率、规划限制等等这些因素没来的及整理。虽然未必精准，但是可以参考。
扣除今日出让地块，2月以后天津出让了7宗地块，市区两宗，滨海2宗，环城1宗，蓟县2宗。对比2019年出让地块，楼面价普遍出现下调。具体数据大家可以自行参考上图。
土地成交楼面价直接关系到的就是售价，土地价格走低意味着未来面世房价有望走低，当然仅仅是有望。也意味着此前拿地的项目在竞品竞争中处于弱势。今年土地供应不少楼市表现不如预期，地价也有走低的空间。 此前有人质问秘密君为何总看回落，为何不跟着其他媒体喊火爆。我说臣妾真的做不到，因为土地价格的数字就是走低的。开发商打折也是真的，今天贝壳出了1季度二手房数据，均价下滑8.5%也是真的，谁都不SB，我得火爆的起来啊。
03
土地也在以价换量
土地出让密集不要惊讶，甚至是市区焦点地块出让密集也不必惊讶，这一点，秘密君在出让计划一文中聊过，特别是政府也给出了市区土地出让计划。原因不外乎两点：财政压力与扩大土地供应来调控商品房市场的思路。加上今年因为疫情，2月、3月土地出让节奏打乱了，或者说是延后了，未来挂牌节奏会更加密集。今年从1月份包括今天出让的地块，宅地出让金只有230亿左右，所以说未来必然是个土地密集出让、多点开花的局面。
其次，土地热度回归是真的，目前来看参与的企业明显多了起来，而且出现了很多一直在寻求进入天津或者说扩大份额的企业，包括中梁、石榴、卓越等。这就是秘密君此前提到过的：二三线甚至是三四线企业会进来一批，因为天津毕竟是京津冀城市群的核心城市，2019年后地价下行也是仍然有扩张欲望的企业进入的时机。至于这部分企业进来对于购房者来说，是好事坏事，这个秘密君不做评判，但是有他们的存在，土地市场热度稍稍有些回升是好事。
最重要的一点：热度的回升是建立在地价下行的基础上的。这一点跟楼市有点类似，以价换量，以折扣换热闹。
当然，不瞎喊火爆的同时有一点是值得注意的：相比于2017年的非理性，2018年的惯性，2019年土地价格已经进行了大幅度调整。今年的土地价格从目前来看，价格跌幅在不断收窄，是否存在超跌秘密君不知道，但是跌幅收窄可以证明土地价格距离底部稳定不算太远。对于资金实力雄厚的开发企业来说是非常理想的补仓机会。对于个人购房者来说，眼下的土地价格对于目标项目的参考价值也在回归，参考眼下的土地价格入手价格不大幅虚高的项目，会不会亏不知道，但是肯定会比高位入手的那些人亏的少，敢承诺你升值的，一定是：信口开河的骗子！
