三國時期有位兄臺叫楊修，人很聰明，總能猜出曹操的心思，同時又很幼稚，經常把曹操的心思講出來，搞得老大很沒面子。
曹操在漢中攻打劉備，但劉備裝死就是不與他決戰，拖了很久軍心渙散，曹操開始猶豫要不要退兵。
下面的人來請示工作，正在啃雞骨頭的曹操若有所思，隨口說了一句：雞肋！
領導說啥就是啥，曹操說“雞肋”，整個軍營都在傳“雞肋”，但誰也不明白是啥意思。
有些領導就是愛故弄玄虛。說一些雲裡霧裡的把大家都搞暈了，他再出來解釋一番，下面的人頓時有醍醐灌頂之感，不由自主起立鼓掌，領導英明、領導博學、領導一針見血。
但“聰明人”楊修不給領導面子，他聽到雞肋二字，立馬打包準備走人。旁邊的人不理解了，你這是要幹啥啊？楊修說，主公都說了雞肋，食之無味棄之可惜啊。這仗打不下去了。
然後，這位兄臺就被曹操以擾亂軍心罪推出去砍了，終年44歲。
楊修雖然死得很年輕，但食之無味棄之可惜的“雞肋理論”卻流傳了下來，廣泛應用於今天的各種場景。
比如投資買房。
事先聲明，本文討論的是投資性購房，不針對自住（特別是剛需）購房。
最近來諮詢老司機的人當中，關於投資買房的特別多，大致可以分為兩類：第一類是已有三四套甚至更多房產，但還想繼續投資的；第二類是有一點閒錢但不多，看到別人賺了錢也想跟上節奏的。
幾乎所有的人都跟我說，老司機我要求不高，只要能跑贏通脹就行。
我才不會相信你們這些花言巧語，如果歷史上房價僅僅只是跑贏了通脹，十頭牛也把你拉不進來。正是由於過去若干次翻番的上漲，才讓你們對這個市場充滿了慾望和幻想。
就像老司機對大長腿充滿了慾望和幻想一樣。
每當關於投資的問題蜂擁而至的時候，老司機總是充滿了警惕。雖然過去20年寧波房價上漲了近10倍，但幾乎無一例外的是，每次投資潮過後，都會有一段陣痛期。
只是現在有了“限價”這個工具之後，波動的週期被拉長了。
如果從2015年行情啟動開始，到現在已經5年了，這是一個超長的牛市，局部的房價漲幅甚至達到了3倍。就在這樣一個價格基礎上，再進場投資，還想取得過去5年那樣的漲幅，是沒什麼依據的。
2015年的行情，是在寧波房價經過近5年調整，均價跌幅接近30%的基礎之上開始的；是在國家去庫存的大政支持，以及地方上大規模拆遷及貨幣補償的基礎之上開始的。
可謂歷史性機遇，今日完全不可同日而語。
今天我們面臨的是一個什麼樣的投資環境呢？
首先，房價已經連續上漲5年，整體價格翻番，窪地已無處可尋。如果說2015年的房價是一個被連續壓緊了5年的彈簧，那麼今天這個彈簧已經拉長好幾年了。
其次，投資的比例持續在增加，除了高價盤，大量的樓盤投資客比例都超過了30%。行業內有一條警戒線，如果一個地方投資比例超過40%，那麼這個地方的樓市就潛藏著風險；而如果這個地方的新盤供應持續放量，那麼將來的陣痛幾乎無法避免。
曾經的洪塘、莊市、北侖、餘姚、慈溪、象山都出現過這樣的陣痛，只是時間太久遠，人們要麼不知道，要麼就忘了。
今後又會輪到誰？
第三、去年11月寧波推出“限房價競地價”政策的時候，老司機就曾說，這對投資樓市，特別是希望博取高收益的短線投資客來說，是一個實實在在的利空。
為什麼這麼說？
過去房價的上漲，往往遵循的是這樣一個鏈條：地價上漲（地王）--新房上漲--二手房上漲--新地王。
自從實施“限房價競地價”之後，我們看到地王消失了。雖然有局部限價比較寬鬆，地價可能也會創出新高，但像過去那樣超預期的天價地王再也找不到了。
一句話，地價再不能給樓市“驚喜”了。
地價熄火，那麼整個漲價的鏈條就失去了主動力。而在土地出讓文件中“限定的房價”，已經給出了這個板塊未來2-3年的上漲空間。
提前限定了期房的預售價，對於二手房價格其實是一個很大的制約。今天賣出一塊地，限定好了明年後年的預售價，那麼今後旁邊的二手房價格，也相當於也被限定住了。
“限房價競地價”在鎖定上漲空間的同時，也鎖死了下跌空間，是不是很優秀？
投資就像開公司，有時候算不了細賬，表面上看賺了不少，細細一算剩下的並不多。
比如你現在去投資一套房子，假設在略偏的地段大概20000元/平，100平米需要花200萬。
算首付40%（一般投資者都不是首套房），需要自籌80萬，貸款120萬。
期房2年，限售2年，等你可出售時，差不多要4年。我們來算一算這4年的成本。
首付的80萬，按照年利率的4%計算資金成本，4年共計12.8萬。有人說我自己的錢不需要利息，這是一個盲點，因為物價在漲，其實你的錢在貶值，所以得把利息加上去。
貸款120萬，按5%的貸款利率，4年共計貸款利息24萬。事實上等額本息還款的話，4年付出的利息要更多，大概要26萬。
其他稅費加上，投資一套200萬的房子，4年後出售，需要到手價240萬才能盈虧平衡。這樣的房價漲幅，差不多就是跑贏通脹的漲幅。
細賬一算，拿了80萬去買房，最後除掉各種費用成本，4年共賺了12-13萬，你對這樣的漲幅滿意嗎？
老司機作為一個旁觀者都不滿意。所以我不相信你們說的能跑贏通脹就行。
我猜你拿了80萬去投資，4年後的心理預期是收回160萬，那麼房價要漲到30000+；最不濟也有120萬，那麼房價要漲到26500+。
今天20000地段的房價，4年後能漲到這個數麼？老司機反正是沒把握，最好看看周邊地塊的限價是多少。
想來想去，現在只有明顯倒掛的房子值得投資。
PS ：老司機交流群可能是寧波最活躍的房產群，第12群還有100個名額，要加群的請長按文末二維碼。
本文源自微信公眾號：房產老司機
