在重慶樓市，沒有人比地王更明白，什麼叫高處不勝寒。
前有上任地王「弘陽天宸一品」，開盤近一年，只賣出一套房子。
後有現任地王「榮安九龍壹號」，拿地10個月開放外展場，速度與勇氣俱佳，卻前程未卜。
今天，我們講榮安九龍壹號的故事，以及，他可能面臨的三大困境。
01
2019年5月28日，是記錄歷史的一天。
這一天，13家開發商參加九龍坡區灘子口地塊的拍賣。競拍前，每個人都沒有想到，他們即將見證地王誕生。
幾十輪激烈競拍後，起拍價9000元/㎡的灘子口地塊，最終溢價50.5%，以13549元/㎡的樓面地價成交。
消息一出，市場一片譁然。而榮安，一時風頭無兩。
13549，創造了重慶土拍史上絕無僅有的高價。到目前為止，仍保持著“前無古人”的地位。
灘子口地塊創造歷史後，各路媒體的報道
10個月之後，萬眾矚目的地王，帶著他的廬山真面目——榮安九龍壹號，來了！
我們佩服榮安的勇氣，但也為九龍壹號的前程捏一把汗。
榮安地塊項目案名：榮安九龍壹號
02
勇氣何來？
2017年4月1日，首鋼以11711元/㎡的樓面地價競得悅來一宗臨江地塊。這是重慶第一塊地價破萬的居住用地。三年過去了，這塊地就像一個謎，至今未入市。
去年11月底，克而瑞做了一個統計，2017年到2019年，重慶一共成交了28塊“萬元地”，入市的項目僅10個，不到四成。更重要的是，銷售狀況算不上理想。
圖片來源於克而瑞
當大多數「萬元地」還在襁褓中安睡，作為重慶「萬元地」榜首的榮安九龍壹號，從拿地到開工再到外展場開放，只用了10個月。
對比之下，當然是“速度與勇氣俱佳”。
項目施工現場
而聲音嘈雜的施工現場，除了“榮安九龍壹號”這個案名，還可以看到兩條關鍵信息。
產品，建面約81-99㎡新奢平層。
這類產品的套內面積，在60-80㎡左右，是市面上常見的小兩房、小三房的面積配置。
看起來，榮安九龍壹號是要走「控面積控總價」路線，讓地王不要太高不可攀。
工地圍擋上掛出的廣告牌
以及，周邊環境很一般。
榮安九龍壹號被矗立在周圍的房子包圍著。目測，大部分房子的房齡應該在10年上下，小部分特別老舊的，應該在20年以上。
整個環境呈現給人的感覺，灰濛濛、舊舊的。
工地對面的老房子
項目周圍的小區
03
榮安九龍壹號的售房部還沒修好，目前是在楊家坪商圈的九龍門附近，開放了一個外展場。
就像置業顧問說的那樣，地段，是榮安九龍壹號的絕對優勢。
“我們項目在九龍半島最核心的位置”，從下面這張照片可以看到，整個項目被楊家坪商圈和九龍半島長江文化藝術灣區夾在中間。
項目沙盤圖
從楊家坪輕軌站下車後，過3個公交站或者開車5分鐘左右，就可以到達項目，路途1.7公里左右。項目外面，則是一些成熟的老社區和街區商業。
項目周邊的老社區
項目周邊的街區商業
距離項目稍微遠一點的長江文化藝術灣區（直線距離2到3公里左右），是九龍坡進行區域提檔升級的重頭戲。
根據介紹，它的使命是助力九龍半島成為“長江上游文化藝術中心”、“西部新興文化高地”。
長江文化藝術灣區控制性詳細規劃方案公示
九龍半島規劃圖
長江文化藝術灣區聽起來很帶勁。實際上，今年1月9日才公示詳細的規劃方案，預計2022年完成對九龍半島老舊廠區的拆遷。若要完全呈現，需要的時間不會短。
04
雖然開放了外展場，但能獲取到的信息非常有限。
除了一些基本信息，比如，榮安九龍壹號的容積率約2.0、建築限高60米，規劃了1棟幼兒園、1棟商務辦公樓、9棟住宅。
最為關鍵的產品和價格，都還沒有出來。
至於面積，置業顧問說，工地廣告牌上的“建面約81-99㎡”不是最終的產品面積，只能作為參考。
05
不知道榮安自己對九龍壹號有多少信心。至少，在很多業內人士看來，這是一個難度係數相當高的項目。
原因嘛，地價太高了。而重慶現有的房價水平和市場行情，支撐不了它的地價。
看看弘陽天宸一品，曾經的地王。
2018年5月30日，弘陽首次進入重慶，就打破了重慶地價記錄，以樓面地價11727元/㎡拿下沙坪壩大楊石地塊。即，天宸一品。
2019年5月，弘陽天宸一品首次開盤。截至目前，推了2、3、4號樓入市銷售，共計111套房子。
市場給“老地王”的反饋卻是，將近一年時間，弘陽天宸一品只網簽了1套房子，成交價格27760元/㎡（套內）。
數據截至2020年4月10日
前輩的銷售狀況如此慘烈，等待榮安九龍壹號的又會是什麼？
06
探盤迴來後，我們根據已知信息大膽猜測，這個項目以後可能會面臨三種尷尬。甚至，可以稱之為困境。
07
價格尷尬。
榮安九龍壹號的樓面地價是13549元/㎡，要保本再小賺一點利潤，項目的套內價格很可能突破3萬大關。
九龍坡在售樓盤中，目前的地段標杆、價格標杆，是華潤萬象城旁邊的華潤悅府。在售套內約71-101㎡的高層，建面均價1.93萬/㎡（套內2.5萬/左右）。
其它核心一點的位置，如彩雲湖、陳家坪、石橋鋪，樓盤的套內均價在1.9-2.4萬/㎡。也是高層，面積與榮安九龍壹號掛出來的“建面約81-99㎡”有一定重合。
這些樓盤的售價放在重慶，已經不便宜。但沒有對比，就沒有傷害。
數據截至2020年4月2日
不過，跟榮安九龍壹號身後的融信項目比起來，這點“傷害”或許不值一提。
這個項目與榮安九龍壹號僅一路之隔，前後只相距幾百米。地價卻比九龍壹號便宜了將近4300元/㎡，為9255元/㎡。這是一件非常可怕的事。
坊間曾傳，融信拿地後，榮安一度想退地、拍板的項目總“引咎辭職”。
正在施工的融信項目
更可怕的是，地價也不低的融信項目，容積率2.0、建築限高40米，入市以後大概率也是走提升配置、尋求溢價的「改善路線」。
兩塊容積率一樣、建築限高接近、項目路線相似的高價地被放在一起，很難避免互相競爭。一旦發生競爭，榮安九龍壹號在價格上毫無勝算。
舉一個極端情況下的例子。
A項目的地價是8000元/㎡，房子賣20000元/㎡；B項目的地價是6000元/㎡，房子也賣20000元/㎡。
起初，大家各賣各的，相安無事。結果碰上了的市場下行，20000的價格很難出貨。B項目大手一揮，賣12000；A項目不行，地價擺在那裡，最低只能賣16000。
如果你是購房者，如果B項目沒有讓你非買不可的理由，你會選誰？
08
產品尷尬。
榮安九龍壹號高昂的地價，決定了它的客戶一定不是購買力有限的剛需，而是錢包鼓得多的改需。
而改需之所以是改需，除了對樓盤品質、產品配置等方面有高要求，更對面積有要求。大，是必要條件。
如果榮安九龍壹號的房子面積，和工地上公示的廣告牌一樣，是“建面約81-99㎡新奢平層”，相當於市場中兩房或三房。13549元/㎡的地價又擺在這裡，即便是建面81㎡，總價也會走到200萬上下。
如此一來，很可能出現這種情況——
看得上面積的人，出不起這個價格；出得起價格的人，看不上這個面積。
既然是小戶型，那會不會有人買來投資？
投資房子無非兩種用途，出租收租金，或者，長期持有漲價後出售。
前一種用途，花大錢買了榮安九龍壹號，要想租金回報率算得過來，租金就不能太低，“挑剔”租客的經濟實力。若是周圍沒有大型公司和高端產業，誰來為租金買單？
後一種用途，重慶樓市現在的房價已經進入橫盤階段，高價房源的市場行情又遇冷。而榮安九龍壹號的售價，很可能會直接突破重慶的房價天花板，提前透支樓市未來一段時間的價格漲幅。投資回報率算不算得過來、何時算得過來，也要打一個問號。
09
區域尷尬。
九龍坡輝煌過。
早年靠著傳統工業和大廠，成為重慶最早成熟的那一批區域，誕生了重慶第一個商品房小區「南方花園」。換句話說，九龍坡曾是重慶的富人區。
然而，成也工業，敗也工業。
隨著重慶的發展重心向北傾斜，以及，城市產業結構升級轉型，過去引以為傲的傳統工業反而限制了九龍坡進一步發展。
再加上九龍坡核心區的城市規劃已經跟不上時代，基礎設施變得老舊。就像2019年九龍坡政府工作報告總結的那樣，“國土空間不適應當期發展尤其前瞻需求，現狀規劃突出問題亟待解決，西部槽谷城市基礎設施欠賬嚴重”。
最近兩年，即便九龍坡核心區有一些高端樓盤銷售，但周邊環境與樓盤定位的不匹配，更由於上述種種“沉痾”未被解決，導致九龍坡的有錢人成批地往外遷移，高端購買力嚴重流失。區域吸附力也不復從前，很難吸引外區的有錢人進入。
榮安九龍壹號的目標客戶，恰好是這撥本區往外走、外區不想進的人。
換句話說，九龍坡的現狀，很難為榮安九龍壹號提供足量支撐。
10
當然，世事無絕對。
這裡有一個好消息和一個壞消息。
好消息是，GDP位居重慶第二的九龍坡，不會允許自己一直尷尬。
去年5月，九龍坡公佈了2018年-2020年棚改計劃的最新進展，要投入300億進行老城拆遷，涉及16個片區，主要集中在九龍半島。
九龍坡300億棚改計劃
前文提到過，九龍半島定位“長江上游文化藝術中心”、“西部新興文化高地”，又是重慶“兩江四岸”的重點工程。改造完成後，必然會成為九龍坡的新名片，提升區域價值。
九龍坡也在積極進行產業轉型升級，大力推進大數據、智能化。
2018年落戶高端創新主體23家，投資億元以上項目117個。
數據來自九龍坡2019年政府工作報告
2019年要“建設區大數據中心”、“落地區智慧管理中心”，也要“完善城市基礎設施體系”、“啟動九龍東城舊城改造實施計劃”。
截圖內容來自九龍坡2019政府工作報告的相關新聞報道
壞消息是，榮安九龍壹號能等到九龍坡重現昨日輝煌的那一天嗎？
不管是300億棚改計劃，還是九龍半島的建設與呈現，或者是九龍坡完成產業升級和經濟轉型，全都不是一蹴而就的事情。必須砸進大量時間，耐心培育。
當那一天到來，分享成果的或許不是榮安九龍壹號，而是買了榮安九龍壹號的人。
11
大約十年前，南濱路上的陽光100喜馬拉雅一平米要賣八千，彼時主城區均價只要四千。所有人都認為陽光100瘋了。
十年後，陽光100喜馬拉雅的二手房均價是22595元/㎡，主城區的二手房均價是12205元/㎡。
陽光100喜馬拉雅二手房均價，數據截至2020年4月11日
不可否認，喜馬拉雅也曾經歷過銷售困難。但是它的價值，在重慶不斷向前發展的城市和樓市中，得到承認。
榮安九龍壹號有好地段，也有好預期。在項目打造、產品配置、面積和價格沒出來之前，我們關於他的分析與觀點，只能是猜測。
也許，我們的猜測會應驗。
也許，我們的猜測很多餘。
