海外買房，你覺得最關鍵的因素是什麼？地段？房屋質量？每每遇到這個問題，大家的答案都是眾口不一，總結來說，就是所有因素都很關鍵。
而房地產中，有兩種價格關係異常緊密，那就是土地價格和房價。但是是房價決定土地價格，還是反過來？兩個問題的答案也是不甚相同。今天我們就以曼谷為例，來說說曼谷30年間地價走勢。
●30年地價變化●
據全球知名代理公司世邦魏理仕統計，曼谷市中心的地價自1988年以來上漲了1000%。
從1988年到1996年，泰國在“亞洲四小虎”繁榮期，市中心地價小幅上揚；1997年金融危機爆發，98、99年復甦後地價直升，進入2000年保持穩定。
到了2005年，地價開始跳躍式增長，尤其是CBD主要地塊的價格漲速更是驚人。2010年時再次放緩，這種情況直至2013年，之後市中心地價更是直線上升，2017年上漲幅度最大。
●30年間土地拍賣●
80年代末，有兩宗地塊的交易具有里程碑意義，其中一個是帝國大廈的開發商以6250元/平的價格收購了位於沙吞的一幅8萊（約12800平米）的地皮；另外一個是無線路上一塊約21.5萊（約34400平米）的地皮，當時是Standard Chartered 銀行經理的家，M Thai集團以12500元/平方米的價格收購了這片土地，現在是四季廣場開發項目。
最近一次沙吞地區的土地拍賣是澳大利亞大使館一幅8萊的地塊，2017年時以7.25萬元/平的價格出售。而在倫坡尼區，SC Asset以15.5萬元/平的價格購買了Soi Lang Suan 880平方佤的地塊。按總價計算，2018年最大宗的土地交易是中央集團和香港置地集團聯合購買了位於英國大使館面積約23萊的土地。
●影響地價的因素●
01房產將成泰國經濟引擎
泰國總理巴育在連任後宣佈政府下一步的工作重點就是發展經濟，並且會把房地產業作為經濟引擎。
這一舉措將發展房地產提高到了國家戰略，等待泰國房地產的，是政策和資源上的傾斜。
泰國總理巴育發表就職演講
02基礎建設不斷提升
近幾年來，泰國基礎設施都處於全面提升階段，曼谷的輕軌、地鐵（連接泰國北部、中部、東北部和南部的雙軌鐵路項目和高鐵項目）；機場建設（包括素萬那普機場二期、廊曼機場三期、普吉機場二期、清邁機場一期、以及已經投入使用的烏塔堡國際機場）等建設，都在如火如荼進行中。
城市基礎設施不僅對城市規劃具有重要意義，對房地產市場的推動效應也非常明顯。便利的交通猶如房地產產業的大門，為房產市場打開了一個新的局面，促進了泰國房產的持續走熱。
03EEC將是未來樓市熱點
泰國總理巴育連任後，動用總理特權，對泰國東部經濟走廊（EEC）計劃提供千億財政撥款支持，也激發了很多外來投資者對EEC線路上房產市場的看好。
EEC經濟特區發展計劃導致了土地價格全面上漲，泰國財政部的土地價格評估顯示，東部經濟走廊(EEC)土地價格上漲逾10%。與幾年前相比，沿主幹道的土地交易價格高達每公頃12.5萬泰銖，預計未來2-3年地價漲幅將超過200%。
因此，想投資泰國房產的，提前在這條線上佈局尤為重要。
而曼谷的東南方向及其延伸段，是EEC重要的經濟、商貿、物流中心，擁有極強的人口紅利，也是未來泰國高鐵的必經之所。
●從地價看曼谷30年的發展●
土地價格的上漲並不是一成不變的，曼谷的發展模式也發生了巨大的變化。
從歷史上看，城市商業中心位於Charoenkrung 路，而政府中心位於Ratanakosin島。在1950年到1960年，商業中心搬到了是隆和Surawongse路，這一區域便成為曼谷第一代CBD，也是曾經的曼谷地王。
到了七八十年代，曼谷向外擴張，但還沒有一個明確界定的城市中心。1999年，第一條BTS開通運營， 2004年時MRT深藍線開通。
在2000年初，高層公寓、現代寫字樓、各種商場開始增多，BTS貫穿的素坤逸區逐漸繁華，市中心的界限越來越清晰。而且隨著新道路、地鐵、高鐵、公交站的修建，曼谷城市也在不斷擴大。
2017年泰國房地產價值評估及研究中心公佈了曼谷土地價格升值最快的地段排名，素坤逸21巷1年升值27.3%排在了第一位。
公共交通線路改變了曼谷居民的工作、生活和娛樂方式。到2020年中期，曼谷的公共交通線路將達到460公里，而倫敦的地鐵系統只有402公里。未來的曼谷無論是居住還是旅遊都十分便捷。
●地價上漲推高房價 ●
地價上漲的速度超過了建築成本，因此土地價格在總開發成本中所佔的比例越來越大。拿地成本越來越高，總的開發成本上升，推動公寓價格上漲，提高了租賃項目的可行性收入。
長期關注泰國房產的買家可能會發現，同一區域兩個公寓項目入市時間相差僅1-2年，售價相差可能就高達30%以上。導致房價飆漲的主要原因就是土地成本的上升，這1-2年來，尤其是曼谷市區，地價上漲的幅度高達15-25%。
曼谷的幾個中心區是隆/沙吞、倫坡尼、素坤逸、湄南河岸，自2006年以來，房價上漲速度驚人，像價格在200-500萬泰銖中低價位的公寓房源少之又少。
泰國現在處於高速的發展中，政府在大力修建基礎建設，改善交通狀況，從而促進了房產市場的發展。從當前的泰國房價、租金回報率的增長，我們可以看出泰國房產已經進入了“黃金十年”。
在過去5年中，人民幣兌換泰銖的匯率增長了19%，使得泰國房產在中國投資者眼中更具吸引力。
與歐美這樣成熟的房產投資市場相比，泰國在中國投資者的眼中有著多方面的優勢：
1、距離近，交通便利
2、回報率高且漲幅高
2、領先的醫療水平，低廉的費用
3、氣候溫暖，旅遊業發達
4、美食豐富，滿足吃貨的胃
5、文化相近、泰國人善良，友好
6、購房程序簡單
●地塊重新開發再利用●
很多情況下，土地價格會高於地塊上現有建築的價值，很多老建築被拆除，而土地也被重新開發。
曼谷也有這樣的情況，位於無線路的Kian Gwan Tower I以及Chidlom路的Vanissa Building都已經被拆除。Dusit Thani Hotel也計劃拆除，且該酒店所在地塊也將重新開發。然而，到目前為止，只有單一所有權的建築物被拆除。
公寓樓不同於其他建築物，舊公寓樓拆除重建需徵得100%業主同意才可進行。但迄今為止還沒有發生此種情況，儘管現在有些公寓所有單元的總價值低於公寓所在的土地價值。泰國是一個土地私有化的國家，世邦魏理仕認為，讓曼谷的公寓業主100%同意拆遷重建，很難。所以可用來開發的土地資源相當有限，加上成熟配套和優越環境附加值的凸現，制約了市中心新盤開發的速度。
房價的源頭是土地供應，隨著曼谷的地價持續上漲，2018年新建公寓的價格不斷上升。一句話，想投資曼谷房產的朋友，不能再等了。
信息來源：瑞居網
