北京降了、上海降了，一二線城市房價都降了。剛剛過去十一黃金週，中國指數研究院發佈的14個主要城市日均成交面積較2018年同期下降21.9%。很顯然，房地產傳統的“金九銀十”也不會來了。
在過去，北京、上海的房價都是國內房價風向標，這兩地的房價下降半年之內，降價潮都會蔓延到二線城市，然後引起三四線及全國房價降價。但即使從去年起就有很多人看空的三四線城市房價，一直到現在，還有不少依然在上漲，例如山東日照、河北唐山、保定，江蘇南通、河南洛陽，等等。
從人口、產業、貨幣等房價支撐因素來看，三四次城市的房價這一波上漲只是迴光返照而已。
三四線人口聚集能力遜於一二線
從長期趨勢看，人口是房價的最重要支撐因素。
我國未來人口聚集前景可以參考美國和日本。2010-2017年美國人口流動的總體趨勢是：一方面，鄉村人口繼續向城市流動，城市化率接近85%；另一方面，大都會繼續聚集更高比例的人口，其中排名前20的都會區人口增加了822萬人，佔全國人口的比例達到38.3%。相當於美國人口中大約每100人中就有40人生活在20大都會區內。
日本的情況更為極端，根據日本總務省公佈的2017年的人口流動報告。日本僅有最大的都市圈東京圈遷入人數超出遷出人數，日本三大都市圈中的另外兩個名古屋圈、大阪圈都在向東京圈遷入人口。
我國的人口聚集趨勢也大致與美日一樣。一二線城市有著更好的就業前景以及教育、醫療等配套資源，人口聚集能力遠超三四線城市。目前，一二線城市常住人口規模增速仍遠高於三四線城市，並且一二線城市年輕指數也遠高於三四線城市。年輕人依然更青睞一二線城市，而年輕人才是購房的主力。
我國的生育率已經不可避免地下降，我國90後比80後少了5300萬人口,00後比90後少了2900萬人口。三四線城市一方面面臨著新生人口數量不斷減少，另一方面本身聚集人口能力有限、自身又在被一二線城市抽取優質年輕人口。
不能有效聚集人口的三四線城市，房產無法形成後續的市場需求。沒有新人口，就沒有接盤俠，說到底，房子還是得有人住才有人買。
多數三四次城市產業基礎薄弱
產業基礎既決定了一個城市的購買力，也決定了一個城市未來的人口聚集能力。
同樣對比美國來預估中國未來的產業聚集情況。耶魯大學“基於地理的經濟數據”項目（Geographically based Economic data, G-Econ)繪製的“經濟等高線地圖”直觀的呈現了產業聚集情況——美國的GDP高度集中在少數大都會區中。
我國的產業聚集情況也與此接近。當前19個城市群以25%的土地集聚75%人口，創造88%GDP。在未來，如果你所在城市不在長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游五大城市群之中，也必須在其餘14個城市群之中。否則，產業發展難上加難。
位於大型城市群中的三四線城市，可以利用自身的土地、勞動力等成本優勢，承接和發展一二線城市轉移的勞動密集型產業和普通製造業。非大型城市群中的三四線城市既無法與一二線城市形成產業協調，又在土地、勞動力成本方面弱於東南亞國家，幾無競爭優勢。
遺憾的是，大多數三四線城市都不處於大型城市群之中。
棚改等短期房價支撐因素正在消失
從人口、產業兩大長期因素來看，大多數三四線城市房價並沒有上漲的動力。但是過去一年來，三四線城市卻經歷了不少漲幅，原因在於貨幣和政策因素的支撐。
從以往經驗來看，每當貨幣放水的時候，房價都會迎來大漲。本輪三四線城市房價上漲的最大支撐因素就是棚改貨幣化刺激政策加碼，其次是一二線城市限購的擠出效應。
目前，絕大多數地方已調低了2019年棚改任務的目標。且三四城市房價和房屋空置都處於高位，政策層面也一直明確了“房住不炒”的情況下，已經很難再放水刺激房價了。
三四線城市房價上漲的貨幣支撐因素已經不在，而一二線城市限購的擠出效應也不可能持續。大多數三四線城市房價已經有了回調壓力！
在三四線城市買房請看準以下信號
當然三四線城市的房產並非完全不能買，比如剛需就可以買。
買之前可以參考一些條件。
長期因素可以查詢當地新生兒、中小學生數量和遷入人口數量，考察城市是否處於大型城市群中，考察當地有無支柱產業或者民營經濟是否活躍，例如浙江義烏這種縣級市雖屬三線城市，但其強大的民營經濟為其資產價格形成了支撐。
短期因素可以參考當地樓市的土地拍賣數量，如果開發商拿地熱情高，土地價格上漲，那麼房價還要上漲可能；反之，則建議慎重。另外，當開發商推盤熱情高時，市場一般處於上升期；反之，則當地房價可能已經處於下跌趨勢中。
