9只地產股，你會投資哪一個 單選
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萬科A
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新城控股
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金地集團
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保利地產
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金科股份
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榮盛發展
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陽光城
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藍光發展
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首開股份
1、萬科A。
萬科是一個很有特點的企業。房企最重要的能力，就是拿地能力。低手追著週期拍高價地，高手逆週期拿便宜地（恆大/融創），而萬科是無視週期拿地。
萬科不預測房地產週期，反正我手頭的地夠用兩年就行了。房價漲了我認踏空，房價跌了你們也別哭。聽起來，似乎還有那麼一點巴菲特“不預測利率”的哲理。
不過，最近一年萬科猛補了一批土儲，目前手頭有三年的貨。
正如一句俗話：任你幾路來，我只一路去。之所以這麼牛皮，是因為萬科的運作效率是房企中的頂級水平，核心淨利率高達15%左右，具有優秀的成本控制能力和產品溢價。
雖然許多人質疑萬科管理層決策與股東利益不一致，但他仍然我行我素。寶能姚老闆都不是我的對手，還在乎你們區區散戶？萬科雖然被不少人認為進取心不似當年，但仍然A股最穩健的房企。
萬科A
動態數據：當前市值3000億，2019年度權益銷售額4102億，前瞻PE=4.7
企業質地：★★★★★
價格便宜：★★★
2、保利地產。
保利頭頂金光閃閃的央企招牌，享受著低到令人髮指的融資利率。在恆大發債動輒13+%利率的當下，保利的融資利率竟然不到5%...
要知道，對於高槓杆的房地產行業來說，融資可以說是僅次於拿地的核心能力了，親媽的兒子，果然不一樣啊。
然而保利的拿地能力就是個渣，經常成為高價拿地的冤大頭。按理說，央企親兒子應該有一些地方政府層面信息和運作的優勢吧，可惜在拿地環節似乎完全沒有。這裡面的原因，可以從光明和陰暗兩個角度去解讀，就不展開了。
不光拿地貴，還喜歡囤地，整整囤了價值1萬3000億的土地，足足可以賣5年…
好吧，這麼多的存貨，萬一房價暴跌，可能只有央媽能救保利了。不過，畢竟是親兒子，不救他救誰呢。
保利地產
動態數據：當前市值1900億，2019年度權益銷售額3190億，前瞻PE=4.1
企業質地：★★★★★
價格便宜：★★★
3、新城控股。
新城具有獨特的商業模式，圍繞商業中心“吾悅廣場”打造住宅生態圈。吾悅廣場的經營相當出色，這不光是財務數據上。雪球和集思錄有一些實地“踩盤”的自下而上草根調研報告，大都是正面看法。
依託於商業中心構建居住生態，是很受地方政府歡迎的一種房地產開發模式，新城也因此拿到了價格便宜的土地。加上老闆上進心很強，前幾年關鍵時候逆週期擴張，迅速衝入了十強行列。目前，新城持有低成本價的大量土地，足夠賣4年之久。
拋卻個人的道德標準，新城單作為一個企業實體，仍然是有一些優勢的。在經營商住生態圈的過程中，他的資產逐漸沉澱到新城吾悅廣場實體中，逐漸從純房地產開發轉向包租公模式，這樣即使未來房地產市場萎縮了，他也差不多可以完成轉型上岸。這個預期，讓很多擔心房地產宏觀前景的投資者們比較安心。
目前，我仍然繼續持有新城控股。
新城控股
動態數據：當前市值700億，2019年度權益銷售額2016億，前瞻PE=2.1
企業質地：★★★★
價格便宜：★★★★★
4、金地集團。
金地的大股東是險資，40%的業務在華東地區。曾經的“招保萬金”四朵金花之一，雖然規模掉隊，在全國20名左右徘徊，但利潤率還是保持在一線水平。
金地的資本化利息水平很低。土儲貨值不算高，但也有4000多億，夠用3年的，但成本價不便宜。總的來說，是一家中規中矩的房企。會計師事務所是德勤，誠信有一定保障。他的估值也有吸引力。
金地集團
動態數據：當前市值610億，2019年度權益銷售額1305億，前瞻PE=2.5
企業質地：★★★★
價格便宜：★★★★
5、金科股份。
金科是一家比較激進的企業，他的擴張速度極快，但核心淨利潤率非常低，不到10%。金科在經營戰略上的侵略性，讓融創大佬孫宏斌都為之心動，融創系曾經是金科的第二大股東。
雖然金科在融創前只是一隻小蝦米，但大股東黃老闆的控制慾和意志極其頑強，多次明目張膽的利用投票權優勢進行利益轉移，融創每次都投反對票，但畢竟票權差那麼一點，還真是沒轍。
我曾經也持有金科，在目睹黃老闆恰爛錢之後，果斷撤退。
上個月孫宏斌也撤了…接盤俠是紅星美凱龍的車老闆…祝他好運吧。
金科股份
動態數據：當前市值430億，2019年度權益銷售額1493億，前瞻PE=2.7
企業質地：★★★
價格便宜：★★★★
6、榮盛發展。
榮盛是一家中規中矩的企業，多數指數都位於同行中上游。他的淨利率、淨資產收益率都挺高，和萬科同一級別。多年來利潤攀升很穩定。
榮盛的合作項目很少，銷售額中權益部分較多。銷售回款率很高，能達到大概90%。土儲正常，夠用三年，成本價也不貴。
但這麼一家還不錯的企業，卻一直不受市場待見，估值長期處於房地產板塊的底部。這讓我想起了格力。多年來白家電中ROE長期領先的格力，同樣是長期遭受市場歧視，估值長期位於板塊底部。
我目前持有榮盛發展。
榮盛發展
動態數據：當前市值350億，2019年度權益銷售額1104億，前瞻PE=2.2
企業質地：★★★★
價格便宜：★★★★★
7、陽光城。
陽光城是一家非常奇葩的公司。先說優點。陽光城的增長快，管理層“雙斌”有能力，拿地價格適中，土儲適中。
但是！這傢伙的分紅實在太低了…要知道，作為曾經的暴利行業，房地產是A股最捨得分紅的板塊，平均分紅率（歸母淨利潤中拉出來分紅的比例）近三年均值都超過30%。
而陽光城呢？分紅率只有10%左右…
地產股投資者喜歡自嘲，說房地產賺的是假錢，所以不受A股待見。這裡我想問一句陽光城，你莫非真是賺假錢的？也許正因為市場擔心他賺假錢，陽光城的估值確實夠低。
其實，我懷疑這傢伙偷偷的藏了些利潤。他的年報淨利潤是剛好壓著股權激勵線，比利潤指標多出一丟丟，比計算出來的要低一大截。這傢伙，是為了以後每年都能拿股權激勵而藏私呢？
看在他估值很低、增速尚可的份上，我持有一點陽光城。
陽光城
動態數據：當前市值290億，2019年度權益銷售額1386億，前瞻PE=2.0
企業質地：★★★
價格便宜：★★★★★
8、藍光發展。
藍光是川渝地區的著名開發商，50%的業務都在西南地區。這家企業的特點是代建業務開展多。很多小夥伴不瞭解代建。代建是地產行業的專用名詞，簡單地說，就是掛著別家開發商招牌的樓盤，藍光來操辦具體開發。
換句話說，藍光這傢伙，大家都覺得他幹活還算利索，但是牌子還不夠高大上，差不多就是房企中的藍領苦力之光…
正因可以出賣勞動力，藍光拿地的積極性不高，土儲嚴重不足，只夠賣一年多。但他撿了不少便宜地，土儲成本價/樓面價之比極低，堪比土儲撿漏之王恆大。不過手頭沒貨源，終究還是比較被動。
藍光發展
動態數據：當前市值180億，2019年度權益銷售額768億，前瞻PE=1.6
企業質地：★★★
價格便宜：★★★★★
9、首開股份。
他有70%的營收都在帝都。如果你看好帝都房價，就可以考慮首開股份，反之也成立。這個邏輯比較簡單粗暴，但確實是直線思考的有效思路。
核心利潤率中等，土儲豐富夠賣4年，但是成本價偏貴。不過首開的背後畢竟站著北京市國資委，也許比不上保利吧，但也是帝都紅頂子，萬一遇到房價暴跌、房地產行業危機時刻，政府出手扶一把也是關鍵的安全墊。
首開股份
動態數據：當前市值170億，2019年度權益銷售額633億，前瞻PE=2.2
企業質地：★★★★
價格便宜：★★★★★
這9只地慘股的前瞻PE都小於5，符合格雷厄姆的傳統價值投資觀。
如果精選低估優質企業持有，也許還能跑贏板塊均值
本章分析來自：盛唐風物
