“8秒售罄”、“一夜漲百萬”、“天價喝茶費”……火爆的樓市在2020年春季又出現了。
這算是報復性買房嗎？這波樓市熱潮是怎麼出現的？低利率背景下，今年樓市會走向繁榮嗎？地產股又能否迎來投資機會？
加槓桿遊戲？深圳二手房價重回漲幅榜第一！
千萬豪宅秒光、百萬喝茶費重出江湖、600萬認籌金僅是門檻，3月二手房房價環比漲幅1.6%領跑全國……深圳樓市近來呈現的火爆行情讓人吃驚。
為何經濟恢復尚在路上，樓市炒作卻已火爆？有業內人士將房價異動最主要原因歸結為“貨幣政策的寬鬆”，而房抵經營貸進入樓市、炒房客將疫情支持貸款騙來炒房等，則是短期主要推手。
事實上，由於正常經營貸利率低於房貸，以往個人消費貸、經營貸和房抵貸資金流入樓市其實也一直存在。但這次，因為疫情，貼息政策加持，更多的人鑽了空子放手一搏。
據廣州日報報道，銀行業人士透露，企業主全款買了房之後，可以用來做抵押低息貸款。個人名下只要有住宅或商務公寓，以公司法人名義申請，就可以按市場價的70%貸出款，年利率在3.9%到4.5%，算上深圳疫情期的小微企業財政貼息後，利率可低至2%。
中泰證券首席經濟學家李迅雷認為，不能把房價上漲的原因全部歸結為“貼息套利”，另外兩大結構性原因不可忽視：
一是與我國人口的流向與分化有關，2019年，杭州人口比上年猛增55.4萬人，深圳同比增加41.22萬人，成為全國人口流入最多的兩大城市。人口的大規模流入，增加了樓市需求；
二是與居民收入結構的變化有關，這些年來，高收入階層的收入增速大幅高於其他收入階層的收入增長，根據國家統計局的統計公報，2016-2019年，高收入組的人均可支配收入累計增長29%，而中等收入組的累計增長只有19%，絕對收入和相對收入之間的差距均在擴大。
說白了，樓市火爆背後，有剛需、有膽大加槓桿的，也有單純就是錢多的。
最新情況是，4月22日，深圳五部門通報房抵貸買房調查情況：存在個別客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模佔比很小；深圳市區兩級貸款貼息項目均未進入資金髮放階段，不存在網傳貸款貼息資金進入房市的情形。
多地房價異動，今年樓市會繁榮嗎？
剛過去的3月，因疫情積壓的住房需求呈現出逐步釋放的勢頭。除了深圳以外，成都、杭州、南京等城市的房地產市場也“火爆”得出人意料：不少樓盤被搶籌，價格上漲，並且隨著限價盤的逐漸消失部分房價刷新此前高點。
定量數據也彰顯了樓市的回暖。70城房價數據顯示，3月房價上漲的城市數量也較2月明顯增加；3月房地產開發景氣指數也較2月提高。作為房貸利率的錨，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）最新報價下調10BP至4.65%，意味著新購房者將承擔更少的房貸。
最廣為提及的今年樓市“利好”原因，是今年的經濟需要刺激。一季度，中國GDP同比大降6.8%，歷史性的轉負讓不少人預計，房地產是不是又要拿出來刺激經濟。因為無論是應對二十多年前的亞洲金融危機還是十幾年前的全球金融危機，房地產市場都起到了重要作用。
以上種種，是否暗示今年樓市走向繁榮？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期多個城市供應量大增，全國房貸利率隨著LPR利率中樞適度下移，一些城市人才政策繼續發力，對需求端產生了一定刺激，另外，降息有利於市場穩定，預計樓市最近出現小陽春的可能性增加。
李迅雷在微博上表示，“今年股市和樓市或許會很繁榮”，“實體沒戲，都去玩虛的。”
在李迅雷《疫情讓泡沫更剛性？》的報告中，他提出：“疫情期間，防控經濟風險被放在首位，樓市的穩定，是地方政府、開發商、金融機構和房子業主的共同利益所在，因此，我的結論是，中國房地產的泡沫還是明顯的，疫情讓泡沫更剛性”，“至於泡沫會否最終破滅，答案是：肯定的，但非理性繁榮的延續時間則是不確定的。”
但另一方面，“房住不炒”的政策定力也可見一斑。
4月以來，全國各地房地產調控政策發佈頻繁，月內累計調控政策發佈的次數超過30次；青島、濟南、廣州、駐馬店、海寧、寶雞、荊州等地的樓市鬆綁新政，接連遭遇“N日遊”；近期的中央政治局會議也再次強調“房住不炒”，而此前兩次政治局會議均未提及房地產內容。
中國社會科學院金融所研究員尹中立認為，2018年是轉折點，房地產市場“房奴效應”開始大於“財富效應”。目前消費佔GDP的比例是60%左右，通過刺激房地產已經難以化解經濟下行壓力，這可能也是我們目前不再刺激房地產市場的內在原因。
房價上漲對消費的作用存在“財富效應”和“房奴效應”：
“財富效應”是指房價上升使得擁有住房的人財富增加，從而刺激消費需求增加。
“房奴效應”是指房價上漲導致居民被動增加儲蓄，用於購買住房的支出增加，而用於消費的支出減少。
當前位置如何看房地產板塊投資機會
如果拿房地產的估值跟股票類比，把房價/租金比看作是市盈率的話，中國房子的市盈率從來就沒有低過，也遠高於發達經濟體。
相比實體而言，房地產股票的市盈率比較低，以4月23日收盤計，房地產板塊市盈率為8.41，在WIND眾多板塊中偏低，也低於A股平均市盈率16.81。
那麼，房地產為何估值偏低？疊加未來業績增強的預期，地產股是一個好的投資選擇嗎？當前位置如何看房地產板塊投資機會？
根據廣發證券房地產行業首席分析師樂佳棟的分析，地產股低估值的很大原因，在於房地產週期屬性特別明顯。
資產價格波動會嚴重影響到公司的價值，一旦對未來房地產市場相對悲觀，資產一縮水，負債端不能動，大家會覺得你的淨資產會受到很大的影響，這是我們估值變化很大而且經常低估值的一個原因。如果在房價上漲的背景下，估值彈性也會拔得比較高。
在21日的春季策略會上，樂佳棟表示：“不要去想這個時候能不能買地產股，你只要想今年房價會不會漲，或者說房地產市場會不會體現量價齊升，如果會有，你這個時候買地產股肯定是對的。”
目前房地產板塊已經創出歷史新低，樂佳棟表示：估值太低已經反映了足夠悲觀的預期，這個預期如果沒有兌現它會漲，如果政策預期兌現的話，最終後面政策可能也會松。因此，總體來講，風險已經釋放得比較多了。在最低估值的時候，同時業績還增長，從這個角度講，可以看好這個板塊，從長期的投資者角度來講，龍頭投資有吸引力。
但他同時表示，目前對整體的銷售偏悲觀，因為目前房地產銷售的角度並沒有特別的政策應對收入預期的下滑，購房的槓桿並沒有打開，收入的下行最終可能會帶動購買力的下行，可能下半年仍然壓力比較大。也許還有一段時間比較糾結的行情，總體比較看好後面地產板塊的行情。“下半年房地產板塊的 Beta 可能會有。當然也有可能到9、10月份，大家可以去觀察”。
國都證券分析師王樹寶認為，前期的受政策的壓制以及流動性融資方面渠道收緊，行業板塊估值偏低，當前處於明顯低估狀態；考慮到板塊2020年業績確定性強，股息率仍處於高位，政策彈性也有望帶動估值彈性修復。建議積極關注業績穩健，有避風港屬性的龍頭類公司，比如招商蛇口、萬科A、華夏幸福。
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