“8秒售罄”、“一夜涨百万”、“天价喝茶费”……火爆的楼市在2020年春季又出现了。
这算是报复性买房吗？这波楼市热潮是怎么出现的？低利率背景下，今年楼市会走向繁荣吗？地产股又能否迎来投资机会？
加杠杆游戏？深圳二手房价重回涨幅榜第一！
千万豪宅秒光、百万喝茶费重出江湖、600万认筹金仅是门槛，3月二手房房价环比涨幅1.6%领跑全国……深圳楼市近来呈现的火爆行情让人吃惊。
为何经济恢复尚在路上，楼市炒作却已火爆？有业内人士将房价异动最主要原因归结为“货币政策的宽松”，而房抵经营贷进入楼市、炒房客将疫情支持贷款骗来炒房等，则是短期主要推手。
事实上，由于正常经营贷利率低于房贷，以往个人消费贷、经营贷和房抵贷资金流入楼市其实也一直存在。但这次，因为疫情，贴息政策加持，更多的人钻了空子放手一搏。
据广州日报报道，银行业人士透露，企业主全款买了房之后，可以用来做抵押低息贷款。个人名下只要有住宅或商务公寓，以公司法人名义申请，就可以按市场价的70%贷出款，年利率在3.9%到4.5%，算上深圳疫情期的小微企业财政贴息后，利率可低至2%。
中泰证券首席经济学家李迅雷认为，不能把房价上涨的原因全部归结为“贴息套利”，另外两大结构性原因不可忽视：
一是与我国人口的流向与分化有关，2019年，杭州人口比上年猛增55.4万人，深圳同比增加41.22万人，成为全国人口流入最多的两大城市。人口的大规模流入，增加了楼市需求；
二是与居民收入结构的变化有关，这些年来，高收入阶层的收入增速大幅高于其他收入阶层的收入增长，根据国家统计局的统计公报，2016-2019年，高收入组的人均可支配收入累计增长29%，而中等收入组的累计增长只有19%，绝对收入和相对收入之间的差距均在扩大。
说白了，楼市火爆背后，有刚需、有胆大加杠杆的，也有单纯就是钱多的。
最新情况是，4月22日，深圳五部门通报房抵贷买房调查情况：存在个别客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小；深圳市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段，不存在网传贷款贴息资金进入房市的情形。
多地房价异动，今年楼市会繁荣吗？
刚过去的3月，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头。除了深圳以外，成都、杭州、南京等城市的房地产市场也“火爆”得出人意料：不少楼盘被抢筹，价格上涨，并且随着限价盘的逐渐消失部分房价刷新此前高点。
定量数据也彰显了楼市的回暖。70城房价数据显示，3月房价上涨的城市数量也较2月明显增加；3月房地产开发景气指数也较2月提高。作为房贷利率的锚，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）最新报价下调10BP至4.65%，意味着新购房者将承担更少的房贷。
最广为提及的今年楼市“利好”原因，是今年的经济需要刺激。一季度，中国GDP同比大降6.8%，历史性的转负让不少人预计，房地产是不是又要拿出来刺激经济。因为无论是应对二十多年前的亚洲金融危机还是十几年前的全球金融危机，房地产市场都起到了重要作用。
以上种种，是否暗示今年楼市走向繁荣？
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期多个城市供应量大增，全国房贷利率随着LPR利率中枢适度下移，一些城市人才政策继续发力，对需求端产生了一定刺激，另外，降息有利于市场稳定，预计楼市最近出现小阳春的可能性增加。
李迅雷在微博上表示，“今年股市和楼市或许会很繁荣”，“实体没戏，都去玩虚的。”
在李迅雷《疫情让泡沫更刚性？》的报告中，他提出：“疫情期间，防控经济风险被放在首位，楼市的稳定，是地方政府、开发商、金融机构和房子业主的共同利益所在，因此，我的结论是，中国房地产的泡沫还是明显的，疫情让泡沫更刚性”，“至于泡沫会否最终破灭，答案是：肯定的，但非理性繁荣的延续时间则是不确定的。”
但另一方面，“房住不炒”的政策定力也可见一斑。
4月以来，全国各地房地产调控政策发布频繁，月内累计调控政策发布的次数超过30次；青岛、济南、广州、驻马店、海宁、宝鸡、荆州等地的楼市松绑新政，接连遭遇“N日游”；近期的中央政治局会议也再次强调“房住不炒”，而此前两次政治局会议均未提及房地产内容。
中国社会科学院金融所研究员尹中立认为，2018年是转折点，房地产市场“房奴效应”开始大于“财富效应”。目前消费占GDP的比例是60%左右，通过刺激房地产已经难以化解经济下行压力，这可能也是我们目前不再刺激房地产市场的内在原因。
房价上涨对消费的作用存在“财富效应”和“房奴效应”：
“财富效应”是指房价上升使得拥有住房的人财富增加，从而刺激消费需求增加。
“房奴效应”是指房价上涨导致居民被动增加储蓄，用于购买住房的支出增加，而用于消费的支出减少。
当前位置如何看房地产板块投资机会
如果拿房地产的估值跟股票类比，把房价/租金比看作是市盈率的话，中国房子的市盈率从来就没有低过，也远高于发达经济体。
相比实体而言，房地产股票的市盈率比较低，以4月23日收盘计，房地产板块市盈率为8.41，在WIND众多板块中偏低，也低于A股平均市盈率16.81。
那么，房地产为何估值偏低？叠加未来业绩增强的预期，地产股是一个好的投资选择吗？当前位置如何看房地产板块投资机会？
根据广发证券房地产行业首席分析师乐佳栋的分析，地产股低估值的很大原因，在于房地产周期属性特别明显。
资产价格波动会严重影响到公司的价值，一旦对未来房地产市场相对悲观，资产一缩水，负债端不能动，大家会觉得你的净资产会受到很大的影响，这是我们估值变化很大而且经常低估值的一个原因。如果在房价上涨的背景下，估值弹性也会拔得比较高。
在21日的春季策略会上，乐佳栋表示：“不要去想这个时候能不能买地产股，你只要想今年房价会不会涨，或者说房地产市场会不会体现量价齐升，如果会有，你这个时候买地产股肯定是对的。”
目前房地产板块已经创出历史新低，乐佳栋表示：估值太低已经反映了足够悲观的预期，这个预期如果没有兑现它会涨，如果政策预期兑现的话，最终后面政策可能也会松。因此，总体来讲，风险已经释放得比较多了。在最低估值的时候，同时业绩还增长，从这个角度讲，可以看好这个板块，从长期的投资者角度来讲，龙头投资有吸引力。
但他同时表示，目前对整体的销售偏悲观，因为目前房地产销售的角度并没有特别的政策应对收入预期的下滑，购房的杠杆并没有打开，收入的下行最终可能会带动购买力的下行，可能下半年仍然压力比较大。也许还有一段时间比较纠结的行情，总体比较看好后面地产板块的行情。“下半年房地产板块的 Beta 可能会有。当然也有可能到9、10月份，大家可以去观察”。
国都证券分析师王树宝认为，前期的受政策的压制以及流动性融资方面渠道收紧，行业板块估值偏低，当前处于明显低估状态；考虑到板块2020年业绩确定性强，股息率仍处于高位，政策弹性也有望带动估值弹性修复。建议积极关注业绩稳健，有避风港属性的龙头类公司，比如招商蛇口、万科A、华夏幸福。
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