自從越看越順眼的易主席走馬上任，今年的股市著實表現不錯，身邊不少炒股的朋友都賺了些錢。
談起股市自然就要把樓市放一塊兒討論。春節過後，從深圳等幾個一線城市開始，中國樓市的小陽春目前也絲毫沒有轉弱的跡象。
當股市樓市雙雙欣欣向榮的時候，標叔就免不了天天被纏著問：“行情這麼好，地產股能不能買了？”
標叔從來不給人薦股，所以總是打個哈哈：“不是所有的地產股都能買，也不是所有的地產股都不能買！”
當然了，你肯定知道這是正確的廢話，沒有實際參考的價值。
不過閒著也是閒著，標叔統計了中國80家上市規模房企今年上半年的股價數據，看看到底哪些地產股漲得不錯，哪些又跌得很慘。更重要的是，理一理到底為什麼漲，跌的理由又是什麼？
搞清楚了是什麼和為什麼，該不該買地產股，哪些地產股可以買，哪些千萬不要碰，你肯定有自己的答案了。
說明
- 樣本範圍為內房股和A股上市房企，並剔除部分ST及業務轉型的企業。
- 數據來源：東方財富Choice數據，於A股和港股上市的房企，股價單位分別為人民幣和港元，已進行前復權；
- 時間節點為2019年1月2日（開盤）-2019年6月30日（收盤）。
榜單解讀
從漲跌幅來看，82.5%的上市房企股價得到提升。2019年上半年，有66家房企股價上漲，其中10家漲幅超過50%，23家漲幅超過30%，市值漲幅前10家上市房企市值漲幅均值70.64%。
其中，中國奧園以127.15%的股價累計漲幅位列第一，也是唯一一家股價累計漲幅超過100%的房企；累計股價漲幅超過50%的房企還有時代中國控股、新城控股、大名城、佳兆業集團、大發集團、花樣年控股、融創中國、迪馬股份、中南建設，今年中期股價較年初分別累計上漲92.50%、73.88%、72.35%、62.76%、60.02%、57.66%、53.96%、53.41%、52.73%。
龍頭房企的股價表現則較為平穩，呈現“慢牛”的趨勢。萬科A、碧桂園、中國海外發展、保利地產2019年上半年股價分別累計上漲16.70%、27.30%、9.23%、13.15%。
具體來看，上市房企市值大幅上漲主要得益於以下3個方面：
1、企業經營狀況的持續改善和盈利能力的不斷提高
如中國奧園、新城發展控股、佳兆業集團、中南建設等房企，2018年業績均得到顯著增長，銷售和淨利潤創新高，股票價值獲資本市場高度認可。
例如，作為目前成長勢頭最為迅猛的內房股之一，中國奧園2018年全年實現銷售額912.8億元，較2017年增長100.22%，增速在Top50房企中排名第二；2019年1-5月實現銷售額約383.3億元，較2018年同期增長35%。
2、通過收縮與內變型價值經營手段提升企業價值
例如，中國奧園通過分拆物業板塊奧園健康赴港上市中進而獲得更高估值；陽光城在業績表現良好的基礎上多次出手進行股權回購，顯示對企業自身發展和增長潛力的信心，引發資本市場的積極反應。
3、資金面放鬆預期持續，房地產融資利率下滑
可以發現，今年上半年股價上漲幅度較大的房企槓桿率普遍偏高。截至2018年底，時代中國控股、新城控股、大名城、佳兆業集團、大發集團、花樣年控股、融創中國、迪馬股份、中南建設的資產負債率分別為74.97%、84.57%、72.30%、84.13%、83.14%、79.40%、89.80%、80.44%、91.69%。
對房企而言，較高的槓桿意味著更高的經營風險，但同時也帶來更高的收益水平。隨著今年以來國內資金面放鬆的預期持續升溫，大量使用槓桿且業績表現較為亮眼的房企股價普遍上揚。
此外，還有16.25%的上市房企股價產生下跌。2019年上半年，有13家房企股價下跌，其中2家跌幅超過50%，8家跌幅超過10%。
其中，佳源國際控股以76.01%的股價累計跌幅位列第一，累計股價跌幅超過50%的還有陽光100中國，累計下跌59.19%。
具體來看，股價下跌的房企，中小房企和龍頭房企具有不同的特點：
1、佳源國際控股、陽光100中國、福晟國際等中小型房企，更容易受到不確定性事件等影響，導致股價產生較大波動。
例如，在某機構發佈的2018中國房企銷售額增幅排行榜中，佳源國際控股以1005%的增幅位列該榜首位，一度陷入“銷售業績造假”風波之中。加之“債務違約”傳聞影響，今年1月17日，佳源國際控股股價發生閃崩，從13.26港元跌至2.52港元，暴跌80.62%。
此外，北大資源、中天金融等中小房企的股價下跌，可能更多受到公司非地產業務負面因素的影響。
2、個別龍頭房企股價下跌或停滯，主要是由於業績疲軟及前期上漲回調。
中國恆大今年中期股價較年初累計下跌7.40%。這可能是因為去年其股價因投資新能源汽車引發市場追捧上漲幅度較大，今年以來股價產生回調所致。
綠城中國股價今年中期股價較年初漲跌幅為0。2018年，綠城未完成其年度銷售目標1600億元，實際僅完成1564億元，銷售額增幅創下近三年最低值，增速排在20強房企的末尾。截至2019年4月，綠城銷售金額為383億元，僅完成全年目標的21.3%。
股價的漲跌最終體現在市值上。從市值來看，行業市值規模進一步得到擴大，80家房企市值合計34535.26億元，整體較年初增長6000.05億元，增長幅度為21.03%。
資料來源：choice，標準地產研究院整理
龍頭房企憑藉廣佈局、高品質、快週轉、強營銷等綜合競爭力，獲資本市場持續青睞，強者恆強的態勢延續。今年中期，市值最高的10家房企總市值之和達20000.68億元，佔80家房企的57.91%，較年初總市值16508.88億元增長了21.15%。
2019年上半年，地產股總體保持平穩上漲態勢，一方面受A股和港股大盤整體走高的影響，投資者投資信心有所恢復；另一方面則與投資者更加關注企業不斷提升的內在價值有關，尤其行業的去槓桿效果顯著，優質房企對產品品質和盈利能力的持續提升，提升了投資者的信心。
標準地產研究院認為，短期來看，調控政策和融資均有結構性邊際改善，上市房企股價仍將穩中有升；中長期來看，隨著行業集中度逐漸提升，龍頭房企業績表現更加優異，未來股價或將進一步提升。
