買房跟著地鐵走,深入人心,一點不錯。
我大廣州軌道交通發展迅速,作為今年有望通車的唯一一條新地鐵線路,8號線站點附近全新大盤也來了!
但憑藉中心城區、地鐵上蓋就能喊價4萬一方?我們來看看5000戶大盤品實雲湖花城做不做得到?
項目區位:地鐵口,背後有規劃
項目位於白雲區石沙路,白雲湖西湖以西1公里左右,地鐵8號線北延段白雲湖車輛段上蓋,屬於白雲湖板塊。
這裡有什麼呢?
1.白雲湖數字科技城規劃
白雲湖數字科技城東臨廣花公路,西至珠江西航道,北到流溪河,南接黃石西路;由“一芯四片”地區構成,總面積約28平方公里。
根據規劃,白雲湖數字科技城依託良好的生態環境和便捷的交通條件,重點發展新一代信息技術、人工智能、5G通訊、自動駕駛、物聯網、軟件信息、電子競技等產業。
28平方公里,相當於4.5個珠江新城,這麼大一個地方,都要發展起來的話,估計快不了。因此,首先開發的是白雲湖數字科技城啟動區。
啟動區位於白雲湖西側,北面華南快速,西抵許廣高速;目標是高端要素聚集的軟件創新產業平臺,以及打造生態、生產、生活融合發展的綠色科技園區。
而品實雲湖花城,正位於起步區之內。
2.地鐵8號線北延線站點
這裡有地鐵。8號線北延段(文化公園-滘心段)今年鐵定通車,而項目到亭崗站直線距離約400米,步行約六七分鐘,不過樓盤一期到地鐵站的距離估計遠一倍。
8號線接駁地鐵1、2,3、4、5、6、7號線和廣佛線;還將與規劃在建的10、11、12、13、19、20等6條線換乘。這也是廣州預計今年新開通的地鐵線路,日後從樓盤出發,聯通市內各地無問題。
3.現狀,城鄉結合部突出
項目是該片區首宗出讓的經營性用地,發展商在“頭啖湯”的同時,也意味著“開荒”。
目前,樓盤周邊的環境非常不樂觀,用“髒亂差”來形容也未嘗不可。前往的買家要先做一點心理準備為好。
項目隔壁是石井工業區,附近還有滘心工業區、珠崗路第一工業區等,工廠和物流園比比皆是。
旁邊的鴉崗大道上,來來往往的大貨車比比皆是,有人調侃“科技城未成,堵車先大成”。
周邊整體觀感,像老家四線城市的鎮中心,區別是車流更多。
而如果說到這一片區的景觀賣點白雲湖,則距離項目直線距離約1.2公里,可能要高層才能有機會望得到,並且是未來前面無其他建築物遮擋的情況下。
有個好消息是目前項目周邊的工業區、物流倉庫簽約搬遷率達到50%。
配套:自帶九年一貫制學校
與品秀系TOD項目類似,教育配套將是雲湖花城的一大亮點。
據悉,項目內部配套18班幼兒園和36班九年一貫制學校。
現場銷售透露,項目將引進省級名校,不過在沒有確實的消息之前,只能將其作為一己之言。
同時,作為地鐵車輛段上蓋項目,項目的建設有獨特之處。
如下圖,距離地面8.5米才是地鐵車輛段的蓋板,14.5米以上才是住宅的“地面“,而8.5米與14.5米之間的空間,就將作為未來小區的各種商業配套。
另外,項目的北面將建4600㎡的公交總站,屆時將設獨立人行道連接社區。
產品:戶型全部“N+1”
項目共規劃19棟28-46層的住宅,分四期開發。首推17-19#樓,樓高46層(含兩層避難層,首層局部架空),預計2023年上半年交樓。
17#樓三梯六戶、18#樓和19#樓三梯七戶,產品有70㎡、80㎡三房,90㎡四房,120㎡、130㎡五房,140㎡六房等,均為“N+1”戶型。
70㎡ 2+1房
該戶型位於18#19#的06單元,正北朝向,戶型零過道設計,不過會有兩個臥室門直接開在客廳,並且是單衛、單陽臺設計,沒有主人套房、沒有工作陽臺。
單位三個房間分列客廳兩側,其中主臥及次臥面積都不大。
+1房為“多功能空間”,報建為陽臺,有2/3面積屬於半贈送,開間不到2米。做房間的話,床鋪緊挨飄窗擺放較好,節省空間。
90㎡ 3+1房
該戶型在17-19#樓都有,分為C1、C2兩種戶型。
其中,C1分佈於17#樓的01、02、05單元,01、02為南向,05為北向。
樣板間展示的是C2,也是一期貨量最多的戶型,分佈於18#和19#樓的01-04單元。
其中,01、02為東南向,03、04西南,都能望小區花園。
該戶型入門旁邊則是全贈送的“+1”房,空間不大;廚房“U”型緊湊佈局;三個臥室中,主臥帶衛浴及南向飄窗,兩個次臥帶東向或西向飄窗。
這個戶型挺適合預算不多的二孩剛需家庭的,18#樓東南向預計其單價將最高的。
120㎡ 4+1房
該戶型分佈在18#和19#樓的05單元,主陽臺、主臥及一個房間西南朝向,其餘房間朝東北。
從戶型圖可見,該戶型不甚方正,四個臥室及主衛、公衛均佈置於餐廳客廳的一側,存在一個長通道。
與其他戶型不同的是,該戶型廚房U型佈局,帶工作陽臺。
而該戶型的“+1”房,位於入戶玄關與部分餐廳空間的結合處,也就是下圖大提琴所在處,有些雞肋。基本上,沒辦法間隔出一個房間的,一來面積太小,二來餐廳採光大受影響。
值得買嗎?吹風3.8萬-4.2萬/㎡
作為白雲湖片區首批出讓的住宅用地,項目吹風價3.8萬-4.2萬/㎡。
周邊沒有可對比的樓盤,而白雲區地鐵旁二手房報價集中在3.5萬-4萬/㎡之間。
1.剛需來不來,價格是關鍵
項目整體的佈局比較簡單,產品也沒有太多缺點。5000戶大盤,地鐵加教育,這些都是加分項。最大的不足就是周邊環境,習慣了越秀、海珠、天河環境的人接受度估計不會太高。
如果首批單位定價太高,剛需們就會有可能不埋單。
至於白雲湖數字城,看起來是個可口的大餅,但利好的兌現需要時間的,做好長持十年的準備。
2.選房建議
小前線建議,選房儘量避開最靠近高速的19#樓。
17#樓遠離高速,距離東側市政路的直線距離也有300米左右,受噪音影響要小很多。
18#樓位於17#樓和19#樓之間,性比價較高。
3.選擇還有不少
以面積最小的70㎡戶型為例,按中間價位4萬/㎡計算,總價280萬,首付三成為84萬元。
這樣的首付,在廣州已經有不少一手樓盤可選了,甚至不乏中心區地鐵口上蓋的,如番禺、黃埔蘿崗等。
若接受二手房,海珠、白雲均有不錯的選擇,如海珠東曉南一帶,在白雲還能買到地鐵口大三房。
最後附上樓盤基本信息: