習慣上，我們都說金九銀十，因為從數據上看，每年9月10月是全年銷售量最高的兩個月，也是讓地產從業者最開心的兩個月，除了今年。
今年9月10月的網籤，從數據上看，也是高點，但是因為近期很多回遷房簽約，數據偏差巨大。
樂居網統計的廣州網籤數據
根據樂居統計，2019年網籤數據超過9000套的是3月和6月，卻不是9月。
9月8300多套，位於全年第三，10月網籤數據6200多套，表現是除一二月傳統淡季以來的最低點！
10月以來，樓下關店的中介數不勝數，更搞笑的是，國慶作為傳統旺季，這慘淡的開場連開發商都始料未及，到10月4號才開始漲傭的漲傭，比如萬科海上明月，恢復聯動的恢復，比如品秀星圖。
然後不管怎麼折騰，銀十儼然是廢鐵10月了，比如頭條某同行大V親述，他整個國慶7天沒有一臺到訪。
小君姐倒是帶了幾個，但是案場氣氛實在太尷尬，除了三兩臺不是在吃包子就是在吃水果的阿姨，客戶說，現在市場是不是很差，國慶都沒有人看房？
在這種氣氛下，國慶的成交量不言而喻。
接下來11月成交7800多套，比10月增加1600套，表面看是回暖了。
11月，增城錄得驚人4200套網籤數據，然而詢問多數同行，都說10月沒有成交。
仔細研究才發現，4200套中，其中約2700套是回遷房網籤。真正的增城網簽約1500套。
回遷房網籤2700套
所以廣州實際的網簽約5000套。
用行業的話來說，就是一個月不如一個月，成交難度一個月大於一個月。
因為兩個方面，行情持續低迷下，行業優勝劣汰，獲客能力弱，或者轉化能力低的同行，幾乎都轉行了，剩下的同行越來越強。
其次是消費者信心不足，任地產從業者百般狡辯，身上一千張嘴，客戶就是說等等看。
在這個行情下，開發商也非常難。
漲傭是內心很抗拒，身體卻很誠實。
而且每次漲傭都是翻倍漲，我都替開發商心疼。
其次是各種到訪獎，不管成交不成交，都是要發的，某個疊墅樓盤，為了加強現場氣氛，到訪獎一度高至400每臺。
用經紀人的話就是，不管買不買，拉過去轉一圈，先保證今天的行程不虧本。
反正成交這麼難，經紀人也要保證生活才能繼續活下去。
某樓盤到訪獎高達400元
11月底，佛山修改限購政策，限購幾乎形同虛設。
廣州樓盤倍感壓力。
本來約好週末看增城的粉絲，忽然回覆說要看佛山。
投資者搖擺不定
今天中山取消限購，我下午再跟她溝通，問她佛山看得怎麼樣，她說她要去看中山。
投資者如無頭蒼蠅
接下來，我們應該會聽到越來越多的政策放鬆的消息，但是不建議像這位粉絲一樣，聽到哪裡的利好消息就去買哪裡。
這樣買房，跟賭博沒有區別。因為你對當地根本什麼都不瞭解，特別是一些三四線城市，不點名，爛尾樓不是一般的多。
買到爛尾樓，不是說哪個銷售坑你，也不是說哪個開發商坑你，銷售不見得能知道自己的樓盤會爛尾，開發商更加不希望自己爛尾。
只能怪自己草率，沒有研究清楚。
12月這個冬天，肯定是個暖冬。
然而增城、從化將迎來最強的暴風雪。
前幾天的關於佛山調整限購的文章我就說到，該政策利好廣州限購區和佛山限購區，利空增城從化，嚴重利空三水、高明。
暴風雪後
果然，今天看到朱村這個樓盤，去年均價19000，現在一口價有13000多的特價了。
從跌幅來說，首付已經跌完了。
云溪四季特價房
但是事物都是相對的，踩著利好政策上車的，後來種種案例都證明踩的是一坨狗屎。
比如廣州317限購新政，大量買入廣州公寓的，還有買入廣州非限購區的，都不如當時買入被利空的限購區。
最典型的案例是越秀保利愛特城和翡翠綠洲，兩個背靠背的樓盤，在2017年年初，兩者均價幾乎一致，約14000。
然而，廣州330新政讓兩個樓盤走出了截然不同的行情。
屬於黃埔區（限購區）的愛特城在2017年3月後，售價約18000，而屬於增城區（非限購）翡翠綠洲普遍約27000。
如今再看，愛特城普遍售價22000-25000，而翡翠綠洲舊產品線約20000。
疊溪花園急著出貨，還有一個原因是他預測明年將會更難，因為光是增城中新鎮這兩年就拍出十多塊宅地，這個月底又拍3塊，土地供應非常多。
因此，我認為，現在，一定是增城、從化，還有三水、高明最黑暗的時候，連開發商都慌。
增城跌幅巨大的，除了云溪四季，同理的還有實地薔薇國際，簡直是一對難兄難弟。
兩者均是片區內高品質，遠離地鐵口。
實地薔薇國際實景拍攝
這兩個樓盤的開發品質，在增城來說屬於上等水平。
小君姐是這樣看開發品質的，物業水平，小區園林設計，戶型設計以及容積率。
這兩個樓盤都屬於很不錯的，特別是薔薇國際，十級梯田立體水景園林簡直碉堡了好嗎？
卻比云溪還可怕，從最高峰26000，跌到如今16000，跌幅10000元！！
可以這樣說，今天的總價，還不如去年業主給的首付款，因為去年光裝修款都數十萬。
為去年的業主敢死隊默哀三秒。
實地薔薇國際售樓部
再看黃埔、南沙，雖成交量不如增城，然而單價是很穩的，特別是黃埔區，長嶺居一二手基本在25000-30000，遠超2017年。
增城除了政策面的利空，還有另一個，利好的兌現。
常言道，利好兌現是利空。
穗莞深城軌開通，21號線開通，12月底即將揭曉。
畢竟整個增城都是因為這兩個交通因素瘋狂，然後爭相漲價。
如果結果不如當初的宣傳，增城秒掛。
12月的增城早已寒風刺骨，冰凍三尺，明年是11級颶風還是大地回春，就看這兩條軌道。
21號線能否達到傳說中的40分鐘跑完全程，直接決定整個朱村板塊的生死。
深圳在施工中的穗莞深鐵路
穗莞深城軌，能否達到傳說中的35分鐘從新塘到深圳機場，不說決定整個新塘的生死，但一定是深圳客是否選擇新塘的決定因素。
穗莞深城軌，建設週期11年，可以說在新塘炒作了11年，我想最早的深圳客便是聽著穗莞深入手的。最慘的業主莫過於譽山國際的業主。
譽山國際從09年開始賣房，穗莞深也是從09年開始動工，門前的爛路，銷售一直說是以後穗莞深的增城開發區站，聽了11年，爛路還是爛路，好不容易今年穗莞深終於要通車了。
卻只通到新塘南站，才得知，原來門口的增城開發區站還要等3年才會通車。
如果當年譽山國際的業主如果真的在深圳上班，等工程再延誤幾年，就可以跟家裡的娃說，兒啊，等明年穗莞深城軌通到咱們家了，你就可以在家裡住，早上直接坐車到深圳上班啦！
我是小君姐，一個最瞭解廣州東部的增城女子。
