习惯上，我们都说金九银十，因为从数据上看，每年9月10月是全年销售量最高的两个月，也是让地产从业者最开心的两个月，除了今年。
今年9月10月的网签，从数据上看，也是高点，但是因为近期很多回迁房签约，数据偏差巨大。
乐居网统计的广州网签数据
根据乐居统计，2019年网签数据超过9000套的是3月和6月，却不是9月。
9月8300多套，位于全年第三，10月网签数据6200多套，表现是除一二月传统淡季以来的最低点！
10月以来，楼下关店的中介数不胜数，更搞笑的是，国庆作为传统旺季，这惨淡的开场连开发商都始料未及，到10月4号才开始涨佣的涨佣，比如万科海上明月，恢复联动的恢复，比如品秀星图。
然后不管怎么折腾，银十俨然是废铁10月了，比如头条某同行大V亲述，他整个国庆7天没有一台到访。
小君姐倒是带了几个，但是案场气氛实在太尴尬，除了三两台不是在吃包子就是在吃水果的阿姨，客户说，现在市场是不是很差，国庆都没有人看房？
在这种气氛下，国庆的成交量不言而喻。
接下来11月成交7800多套，比10月增加1600套，表面看是回暖了。
11月，增城录得惊人4200套网签数据，然而询问多数同行，都说10月没有成交。
仔细研究才发现，4200套中，其中约2700套是回迁房网签。真正的增城网签约1500套。
回迁房网签2700套
所以广州实际的网签约5000套。
用行业的话来说，就是一个月不如一个月，成交难度一个月大于一个月。
因为两个方面，行情持续低迷下，行业优胜劣汰，获客能力弱，或者转化能力低的同行，几乎都转行了，剩下的同行越来越强。
其次是消费者信心不足，任地产从业者百般狡辩，身上一千张嘴，客户就是说等等看。
在这个行情下，开发商也非常难。
涨佣是内心很抗拒，身体却很诚实。
而且每次涨佣都是翻倍涨，我都替开发商心疼。
其次是各种到访奖，不管成交不成交，都是要发的，某个叠墅楼盘，为了加强现场气氛，到访奖一度高至400每台。
用经纪人的话就是，不管买不买，拉过去转一圈，先保证今天的行程不亏本。
反正成交这么难，经纪人也要保证生活才能继续活下去。
某楼盘到访奖高达400元
11月底，佛山修改限购政策，限购几乎形同虚设。
广州楼盘倍感压力。
本来约好周末看增城的粉丝，忽然回复说要看佛山。
投资者摇摆不定
今天中山取消限购，我下午再跟她沟通，问她佛山看得怎么样，她说她要去看中山。
投资者如无头苍蝇
接下来，我们应该会听到越来越多的政策放松的消息，但是不建议像这位粉丝一样，听到哪里的利好消息就去买哪里。
这样买房，跟赌博没有区别。因为你对当地根本什么都不了解，特别是一些三四线城市，不点名，烂尾楼不是一般的多。
买到烂尾楼，不是说哪个销售坑你，也不是说哪个开发商坑你，销售不见得能知道自己的楼盘会烂尾，开发商更加不希望自己烂尾。
只能怪自己草率，没有研究清楚。
12月这个冬天，肯定是个暖冬。
然而增城、从化将迎来最强的暴风雪。
前几天的关于佛山调整限购的文章我就说到，该政策利好广州限购区和佛山限购区，利空增城从化，严重利空三水、高明。
暴风雪后
果然，今天看到朱村这个楼盘，去年均价19000，现在一口价有13000多的特价了。
从跌幅来说，首付已经跌完了。
云溪四季特价房
但是事物都是相对的，踩着利好政策上车的，后来种种案例都证明踩的是一坨狗屎。
比如广州317限购新政，大量买入广州公寓的，还有买入广州非限购区的，都不如当时买入被利空的限购区。
最典型的案例是越秀保利爱特城和翡翠绿洲，两个背靠背的楼盘，在2017年年初，两者均价几乎一致，约14000。
然而，广州330新政让两个楼盘走出了截然不同的行情。
属于黄埔区（限购区）的爱特城在2017年3月后，售价约18000，而属于增城区（非限购）翡翠绿洲普遍约27000。
如今再看，爱特城普遍售价22000-25000，而翡翠绿洲旧产品线约20000。
叠溪花园急着出货，还有一个原因是他预测明年将会更难，因为光是增城中新镇这两年就拍出十多块宅地，这个月底又拍3块，土地供应非常多。
因此，我认为，现在，一定是增城、从化，还有三水、高明最黑暗的时候，连开发商都慌。
增城跌幅巨大的，除了云溪四季，同理的还有实地蔷薇国际，简直是一对难兄难弟。
两者均是片区内高品质，远离地铁口。
实地蔷薇国际实景拍摄
这两个楼盘的开发品质，在增城来说属于上等水平。
小君姐是这样看开发品质的，物业水平，小区园林设计，户型设计以及容积率。
这两个楼盘都属于很不错的，特别是蔷薇国际，十级梯田立体水景园林简直碉堡了好吗？
却比云溪还可怕，从最高峰26000，跌到如今16000，跌幅10000元！！
可以这样说，今天的总价，还不如去年业主给的首付款，因为去年光装修款都数十万。
为去年的业主敢死队默哀三秒。
实地蔷薇国际售楼部
再看黄埔、南沙，虽成交量不如增城，然而单价是很稳的，特别是黄埔区，长岭居一二手基本在25000-30000，远超2017年。
增城除了政策面的利空，还有另一个，利好的兑现。
常言道，利好兑现是利空。
穗莞深城轨开通，21号线开通，12月底即将揭晓。
毕竟整个增城都是因为这两个交通因素疯狂，然后争相涨价。
如果结果不如当初的宣传，增城秒挂。
12月的增城早已寒风刺骨，冰冻三尺，明年是11级飓风还是大地回春，就看这两条轨道。
21号线能否达到传说中的40分钟跑完全程，直接决定整个朱村板块的生死。
深圳在施工中的穗莞深铁路
穗莞深城轨，能否达到传说中的35分钟从新塘到深圳机场，不说决定整个新塘的生死，但一定是深圳客是否选择新塘的决定因素。
穗莞深城轨，建设周期11年，可以说在新塘炒作了11年，我想最早的深圳客便是听着穗莞深入手的。最惨的业主莫过于誉山国际的业主。
誉山国际从09年开始卖房，穗莞深也是从09年开始动工，门前的烂路，销售一直说是以后穗莞深的增城开发区站，听了11年，烂路还是烂路，好不容易今年穗莞深终于要通车了。
却只通到新塘南站，才得知，原来门口的增城开发区站还要等3年才会通车。
如果当年誉山国际的业主如果真的在深圳上班，等工程再延误几年，就可以跟家里的娃说，儿啊，等明年穗莞深城轨通到咱们家了，你就可以在家里住，早上直接坐车到深圳上班啦！
我是小君姐，一个最了解广州东部的增城女子。
