習慣上,我們都說金九銀十,因為從數據上看,每年9月10月是全年銷售量最高的兩個月,也是讓地產從業者最開心的兩個月,除了今年。
今年9月10月的網籤,從數據上看,也是高點,但是因為近期很多回遷房簽約,數據偏差巨大。
根據樂居統計,2019年網籤數據超過9000套的是3月和6月,卻不是9月。
9月8300多套,位於全年第三,10月網籤數據6200多套,表現是除一二月傳統淡季以來的最低點!
10月以來,樓下關店的中介數不勝數,更搞笑的是,國慶作為傳統旺季,這慘淡的開場連開發商都始料未及,到10月4號才開始漲傭的漲傭,比如萬科海上明月,恢復聯動的恢復,比如品秀星圖。
然後不管怎麼折騰,銀十儼然是廢鐵10月了,比如頭條某同行大V親述,他整個國慶7天沒有一臺到訪。
小君姐倒是帶了幾個,但是案場氣氛實在太尷尬,除了三兩臺不是在吃包子就是在吃水果的阿姨,客戶說,現在市場是不是很差,國慶都沒有人看房?
在這種氣氛下,國慶的成交量不言而喻。
接下來11月成交7800多套,比10月增加1600套,表面看是回暖了。
11月,增城錄得驚人4200套網籤數據,然而詢問多數同行,都說10月沒有成交。
仔細研究才發現,4200套中,其中約2700套是回遷房網籤。真正的增城網簽約1500套。
所以廣州實際的網簽約5000套。
用行業的話來說,就是一個月不如一個月,成交難度一個月大於一個月。
因為兩個方面,行情持續低迷下,行業優勝劣汰,獲客能力弱,或者轉化能力低的同行,幾乎都轉行了,剩下的同行越來越強。
其次是消費者信心不足,任地產從業者百般狡辯,身上一千張嘴,客戶就是說等等看。
在這個行情下,開發商也非常難。
漲傭是內心很抗拒,身體卻很誠實。
而且每次漲傭都是翻倍漲,我都替開發商心疼。
其次是各種到訪獎,不管成交不成交,都是要發的,某個疊墅樓盤,為了加強現場氣氛,到訪獎一度高至400每臺。
用經紀人的話就是,不管買不買,拉過去轉一圈,先保證今天的行程不虧本。
反正成交這麼難,經紀人也要保證生活才能繼續活下去。
11月底,佛山修改限購政策,限購幾乎形同虛設。
廣州樓盤倍感壓力。
本來約好週末看增城的粉絲,忽然回覆說要看佛山。
今天中山取消限購,我下午再跟她溝通,問她佛山看得怎麼樣,她說她要去看中山。
接下來,我們應該會聽到越來越多的政策放鬆的消息,但是不建議像這位粉絲一樣,聽到哪裡的利好消息就去買哪裡。
這樣買房,跟賭博沒有區別。因為你對當地根本什麼都不瞭解,特別是一些三四線城市,不點名,爛尾樓不是一般的多。
買到爛尾樓,不是說哪個銷售坑你,也不是說哪個開發商坑你,銷售不見得能知道自己的樓盤會爛尾,開發商更加不希望自己爛尾。
只能怪自己草率,沒有研究清楚。
12月這個冬天,肯定是個暖冬。
然而增城、從化將迎來最強的暴風雪。
前幾天的關於佛山調整限購的文章我就說到,該政策利好廣州限購區和佛山限購區,利空增城從化,嚴重利空三水、高明。
果然,今天看到朱村這個樓盤,去年均價19000,現在一口價有13000多的特價了。
從跌幅來說,首付已經跌完了。
但是事物都是相對的,踩著利好政策上車的,後來種種案例都證明踩的是一坨狗屎。
比如廣州317限購新政,大量買入廣州公寓的,還有買入廣州非限購區的,都不如當時買入被利空的限購區。
最典型的案例是越秀保利愛特城和翡翠綠洲,兩個背靠背的樓盤,在2017年年初,兩者均價幾乎一致,約14000。
然而,廣州330新政讓兩個樓盤走出了截然不同的行情。
屬於黃埔區(限購區)的愛特城在2017年3月後,售價約18000,而屬於增城區(非限購)翡翠綠洲普遍約27000。
如今再看,愛特城普遍售價22000-25000,而翡翠綠洲舊產品線約20000。
疊溪花園急著出貨,還有一個原因是他預測明年將會更難,因為光是增城中新鎮這兩年就拍出十多塊宅地,這個月底又拍3塊,土地供應非常多。
因此,我認為,現在,一定是增城、從化,還有三水、高明最黑暗的時候,連開發商都慌。
增城跌幅巨大的,除了云溪四季,同理的還有實地薔薇國際,簡直是一對難兄難弟。
兩者均是片區內高品質,遠離地鐵口。
這兩個樓盤的開發品質,在增城來說屬於上等水平。
小君姐是這樣看開發品質的,物業水平,小區園林設計,戶型設計以及容積率。
這兩個樓盤都屬於很不錯的,特別是薔薇國際,十級梯田立體水景園林簡直碉堡了好嗎?
卻比云溪還可怕,從最高峰26000,跌到如今16000,跌幅10000元!!
可以這樣說,今天的總價,還不如去年業主給的首付款,因為去年光裝修款都數十萬。
為去年的業主敢死隊默哀三秒。
再看黃埔、南沙,雖成交量不如增城,然而單價是很穩的,特別是黃埔區,長嶺居一二手基本在25000-30000,遠超2017年。
增城除了政策面的利空,還有另一個,利好的兌現。
常言道,利好兌現是利空。
穗莞深城軌開通,21號線開通,12月底即將揭曉。
畢竟整個增城都是因為這兩個交通因素瘋狂,然後爭相漲價。
如果結果不如當初的宣傳,增城秒掛。
12月的增城早已寒風刺骨,冰凍三尺,明年是11級颶風還是大地回春,就看這兩條軌道。
21號線能否達到傳說中的40分鐘跑完全程,直接決定整個朱村板塊的生死。
穗莞深城軌,能否達到傳說中的35分鐘從新塘到深圳機場,不說決定整個新塘的生死,但一定是深圳客是否選擇新塘的決定因素。
穗莞深城軌,建設週期11年,可以說在新塘炒作了11年,我想最早的深圳客便是聽著穗莞深入手的。最慘的業主莫過於譽山國際的業主。
譽山國際從09年開始賣房,穗莞深也是從09年開始動工,門前的爛路,銷售一直說是以後穗莞深的增城開發區站,聽了11年,爛路還是爛路,好不容易今年穗莞深終於要通車了。
卻只通到新塘南站,才得知,原來門口的增城開發區站還要等3年才會通車。
如果當年譽山國際的業主如果真的在深圳上班,等工程再延誤幾年,就可以跟家裡的娃說,兒啊,等明年穗莞深城軌通到咱們家了,你就可以在家裡住,早上直接坐車到深圳上班啦!