大熱必有調控，這條樓市鐵律再次應驗。
2020年上半年剛剛結束，新一輪樓市調控就轟然而至。從二線的杭州、東莞，到三四線蠢蠢欲動的環京，再到剛成為自貿港的海南，無一例外。
樓市調控捲土重來，釋放了什麼信號？
1
杭州打響了第一槍。
近日，杭州出臺新政，限售、限購、限搖齊上陣，劍指“萬人搖號”：
1、限售:人才優先搖號購房的,限售5年；
2、限購：“無房家庭”搖號認定門檻提高，必須繳納一年社保或個稅；
3、限搖：一戶購房家庭同時只能參與一個項目的搖號。
杭州市相關部門表示，此次發文旨在貫徹落實“房住不炒”精神，支持自住需求，抑制投機炒房，促進杭州市房地產市場平穩健康發展。
杭州樓市在2020年備受矚目：
一方面，杭州連續三年衛冕“賣地之王”。根據《全國賣地收入排行》一文，2020年上半年杭州賣地超過1700億，5年賣地超萬億，遠超北上廣深，土地財政依賴度高達140%，位居一眾城市最前列。
另一方面，杭州“萬人搖號搶房”一浪更甚一浪。
今年上半年，杭州出現6萬人搶900多套房的極端案例，一次就凍結資金超過400億元。據統計，自2018年4月杭州實施搖號買房以來，已經誕生過27次“萬人搖號”的現象，最低中籤率只有0.766%。
這背後的原因眾所周知，新房限價，價格遠低於周邊二手房，這其間存在的價差，為無風險炒房套利提供了無數的想象空間。
遏制套利衝動、抑制“打新”需求，無疑就成了重中之重。
值得注意的是，今年以來，出現“萬人搖號”現象的不只是杭州一地，還有深圳、成都、南京等地。（參閱《二手房壓頂！這些城市正在加速“拋售”》）
這些城市都有一個共同點：都是限價搖號城市，新房二手房存在明顯價差，二手房走勢遠遠不及新房。
相反，在不存在限價搖號的城市，市場相對穩定，沒有套利因素的刺激，樓市則循著基本面而行，不易陷入大漲大跌的困境。
2
近期樓市大熱的東莞，同樣祭出了新的樓市調控手段。
7月2日，東莞出臺樓市新規，劍指捂盤惜售：
1、限價：同地區（鎮街或園區）新房申報房價，3個月漲幅不得超10%。
2、打擊捂盤惜售：取得預售證後，10日內公開全部銷售房源，明碼標價對外銷售。
3、嚴打炒房：商品住房嚴格實行購房實名制，認購後不得擅自更改購房者姓名。
東莞這一輪調控升級，在預料之中。
2020年上半年，東莞樓市一改過去橫盤走勢，新房二手房價格齊升，房價漲幅甚至超過隔壁的深圳，位居全國之冠 。
東莞房價走熱，一方面來自深圳的溢出效應。作為深圳都市圈的一員，東莞承接了深圳轉移的大量高科技產業，也承接了來自深圳大量的住房需求。
華為終端總部落地東莞松山湖就是典型案例。目前，松山湖二手房均價已經突破3萬，部分樓盤邁進5萬+時代，直追廣州。
另一方面，東莞本身樓市調控不嚴，近期又多次進行了鬆綁。 去年以來，東莞先後降低了二手房個稅、提高公積金貸款額度，且二手房一直未納入限購，新房門檻僅為半年社保。
此外，東莞中心區域土地供求失衡，且部分小區存在業主“操盤”漲價現象，這為樓市炒作添油加火。
這種背景下，東莞加碼樓市調控再正常不過。面對目前的炒作態勢，調控仍有進一步升級的可能。
3
與二線城市不同，三四線城市則頻頻陷入朝令夕改的境地。
7月1日有消息傳出，河北省張家口市懷來縣的樓市調控政策出現鬆動，住房限購政策已經廢除，被視為“環京鬆綁第一槍”。
然而未過24小時，當地住建部門工作人員於7月1日當晚回應稱，解除限購不屬實，將繼續執行。
樓市再現“一日遊”。
今年以來，河南駐馬店、陝西寶雞、廣西柳州、江蘇淮安、安徽無為、廣州、青島、濟南等10多個城市的鬆綁，遭遇了“朝令夕改”的尷尬，樓市鬆綁存活都沒超過一個星期。
懷來雖然名不見經傳，卻是名副其實的“環京城市”，且有2022年冬奧會概念的加持。懷來與北京市延慶區、昌平區、門頭溝區接壤，城區距北京二環德勝門僅有100公里。
所以，懷來的一舉一動，關乎的不只是自己，更涉及北京及環京樓市，因而疏忽不得。
要知道，北京及環京樓市調控之嚴，位居全國之冠。
在最嚴調控之下，北京房價迄今仍未回到2017年的高位，而環京樓市自2017年腰斬之後一直都未回到當初的高度，環京樓市直接被調控按住。
顯然，北京及環京樓市的走勢再一次說明，樓市調控並非無用，關鍵在於樓市調控能否打中投機炒作的七寸。
4
海南，則是另一個典型。
這兩年，中國出臺了無數個重大國家戰略，從大灣區、長三角到長江經濟帶、黃河經濟帶，但若論規格最高、力度最大、被寄予的厚望最高的，當屬海南自貿港。這在《中國最大自貿港來了》一文有詳細論述。
海南向來就有樓市炒作的基因。每一次政策利好的出現，都會帶動樓市投機的蠢蠢欲動，這次也不例外。
不同的是，這一次海南調控樓市的決心前所未有之大。就在自貿港文件出臺次日，海南有關領導就明確表示：
海南不能成為房地產的加工廠。
決心如此之大，背後有歷史教訓的慘重記憶。早在1990年代，海南在建省和成立經濟特區的政策刺激之下，房價曾經一飛沖天，高峰時期，海口三亞的房價比肩北上廣深，房企扎堆之下，平均每300人就有一家房地產公司。
這種格局顯然難以長期維持。
1993年開始，海南房地產泡沫破裂，這些企業在海南留下了600多棟爛尾樓、18834公頃閒置土地和800億元積壓資金。部分爛尾樓長期得不到盤活，一度變為養豬場。
“天涯海角爛尾樓”的記憶並不遙遠，海南顯然不想重蹈覆轍。
5
2020年，是極其重要卻又與眾不同的一年。
這一年，無論是國際形勢還是內部經濟形勢，都與往年截然不同。同樣，無論是樓市所處的階段還是高房價的社會影響，都與10年前和5年前存在天壤之別。
這種基本面的不同，決定了樓市不會重演2008年和2015年的歷史。
過去兩次的大水漫灌和調控裸奔，曾經帶動房價的一飛沖天。然而，這一次政策變得更加堅定，至少有三點和過去兩次有著明顯區別。
其一，雖然M2（貨幣總量）再次創下歷史新高，但樓市早已提前被築上高堤。
潮水雖然千方百計奔向樓市，但遭遇了政策一而再再而三的圍追堵截，政策“N日遊”就是再典型不過的案例。
更具代表性的是降息。在新的LPR模式下，實體利率與樓市利率被區分開來。
從去年至今，實體利率（1年期LPR）累計降息4次（累計40個基點），而樓市利率（5年期LPR）僅降息2次（累計20個基點），這正是定向調控的體現。
其二，雖然地方在財政壓力之下蠢蠢欲動，不斷試探調控底線，但中央對於樓市的態度可謂異常堅定。
在幾次中央會議裡，“房住不炒”屢屢被提及。而作為金融主管部門的央行和銀保監會，更是將“房不刺激”和“遏制房地產金融化泡沫化”掛在口頭。
這就涉及央地博弈。地方為了財政和經濟增長，總是寄望於刺激樓市。而中央更在乎全局，穩就業、保民生遠比刺激地產更重要，而金融風險同樣需要防範，因此樓市必然不能再如脫韁野馬一般飛馳。
其三，這一次最明確的定調當屬“穩樓市”，而過去幾次則明確提及“穩定住房消費”和“促進房地產市場健康發展”。
2008年自不用說，且不說“4萬億”大投資的為例，為應對金融危機，短短半年時間，利率就從7.74%下降到5.94%，累計降息180個基點。
當時的政策名為“促進房地產健康發展”，“促進”二字，凸顯了極其清晰的刺激信號。
2015年也是如此。當時，樓市主打的是“去庫存”，而一年內連續5次降準、5次降息，累計降息125個基點，除了北上廣深之外的城市全部取消限購，政策鬆綁力度之大，相當罕見。
與之對比，2020年以來，5年期LPR僅僅降息了20個基點。
這些定調的不同，決定了樓市到底是刺激模式還是維穩模式。刺激模式，自然默許上漲；維穩模式，重點在於防範下跌。
雖說2020年經濟形勢面臨的不確定性更甚於以往，但房地產不會被輕易啟用，但也不會被隨意放棄，最後的武器自然要到迫不得已的關鍵時刻才會啟用。
所以，還是那句話，沒有政策的全面轉向，尤其是沒有限購、限貸、降息等核心政策的鬆動，樓市就難以形成全國性的普漲。
就未來而言，分化是大勢所趨。只有一個提醒：守住長三角、珠三角以及強省會的核心資產，遠離收縮型城市。
