11月16日，南京土地市场网发布宁出第14号公告，挂出10幅地块，起拍总价83.45亿元，总用地面积达53.36公顷，其中涉宅地块7幅，该批地块将于12月17日网上竞拍。本次我们对
禄口新城NO.2020G97、NO.2020G98地块进行初步可行性研究分析。★
地块主体分析
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地块基本信息
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地块位置
NO.2020G97地块四至：东至朝阳路，南至腾飞路，西至飞天大道，北至仁寿路。
NO.2020G98地块四至：东至朝阳路，南至义庆路，西至飞天大道，北至腾飞路。
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周边配套
两幅地块位于江宁禄口空港新城板块，南京空港新城建设是从2017年开始全面启动，再到2019年临空经济示范区才正式获批，总的来说，板块发展起步较晚。但后期随着禄口国际机场衍生的电商物流产业、航空产业等，可带来大量可观的人流量，从而拉动区域房产市场的提速。
依托禄口国际机场，空港新城板块的交通配套起点无疑是很高的，“机场+高铁+地铁+高速”四维路网是该板块的最大亮点，而反观其他生活配套则较为欠缺，目前仍主要依托禄口镇的原有配套。
商业方面，板块内现有商业有百利广场、信义广场、皮草小镇等，入驻品牌质量一般，能级较低，未来规划有空港名品商贸街区、奥特莱斯，落实兑现需要一定时间。教育方面，板块内教育有禄口中心小学、禄口中学、百家湖小学分校，优质教育资源匮乏。
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市场、竞品分析
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2016-2017年，南京整体土地市场热度攀升，禄口在此期间诞生了一波高价地，成交均价在9131-13095元/㎡，均触及现房销售要求。区域内地价最高的为恒大G04地块，于2017年竞得，楼面价13095元/㎡。
从市场数据来看，禄口新城的新房均价走势主要受三个节点影响，一是2014年地铁S1号线正式运营后，房价出现了明显上扬，同比上涨15%。二是2018年受新盘蓝天星港花园的集中备案影响，均价拉升。到2020年，前期高价地项目陆续上市，区域均价逼近2w。
从供求来看，禄口前期楼盘逐步收官，在2018年区域上市量明显不足。2019年起，前期成交地块逐步上市，区域内目前在售新盘多达十余个，竞争较为激烈。同时，高价地“倒逼”区域住宅产品高端化，区域的产品面貌也由单一的刚需盘向高、中、低档次细分时代迈进。目前区域的产品围绕“如意湖”、“百利广场”、“永欣大道”分布，形成三大聚集区。
如意湖片：围绕新型生态湖泊—如意湖开发，代表项目有如意郡、中骏合景柏景湾，主要面向品质刚需，户型面积段主打78-108㎡， 此次挂牌的两宗地便在如意湖片。
百利广场：百利广场作为片区内为数不多的现有商业支撑，配套相对成熟，项目均价也相对较高。目前区域内的在售项目有恒大林溪郡、奥园金基天著尚居、中骏融信雍景台、中海云麓公馆。
永欣大道：片区更靠近禄口机场 ，可承接相关产业人员的置业需求，且在售项目红豆香江华庭与云溪璟园均价均已突破两万，主推洋房产品。
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土地初步预判
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价值预判
整体来看，板块凭借临空经济区建设，借助四维路网发展势能，规划和区域发展都在全力提速中。但从实际空间距离上看，距市区约有30公里路程，
加上现有配套能级低，都让板块的短期发展受限。2
产品预判
本次挂牌的两宗地位于禄口空港新城如意湖片，靠近中骏合景柏景湾，项目当时拿地价8467元/㎡，主打85-108㎡的精装小高层产品，均价20401元/㎡，目前房源已全部推出，仅剩几套售完收官。同时目标地块临近惠宁市政G98地块，成交楼面价9591元/㎡，溢价率0。
相较而言，此次待出让的两幅地块，起拍楼面价低于周边地块，地价有一定优势。未来适合打造成高品质人居住宅，但板块内在售项目及待上市地块较多，竞争相对激烈，短期无利好吸引客群流入的情况下，如何
打造差异化产品进行突围，是拿地房企需要思考的难题。
