SOHO中國私有化會因為黑石的退出而終止嗎？高瓴資本又能否化身中國版“黑石”為潘石屹圓夢呢？
撰文/ 盧泳志
編輯/ 繆凌雲
11月3日，有消息稱，私募股權公司高瓴資本與SOHO中國進行了初步談判，擬將其私有化。
據金石數據引述四位知情人士透露，私募股權公司高瓴資本正就收購房地產開發商SOHO中國)進行談判，這筆交易可能超過20億美元。
其中，一位知情人士說，高瓴還在考慮承擔約人民幣180億元（合27.2億美元）的SOHO中國貸款，作為其槓桿收購的一部分。不過，目前與SOHO中國的談判還處於初期階段，可能會有變化。
對此，風雲地產界向SOHO中國核實了上述消息，對方表示暫時不對此事做出回應。
不過有媒體報道稱，高瓴資本表示，無意將SOHO中國私有化。
隨後，SOHO中國股價跳水，漲幅縮窄至10%。此前股價一度漲超過40%至3.22港元，股價創7月份以來新高，市值一度達167億港元。
01
SOHO中國“情斷”黑石
今年3月份，有消息傳出，黑石集團提出以每股6元的價格私有化SOHO中國，交易價值40億美元，黑石或將接管SOHO中國合計約47億美元的債務。
對此，SOHO中國回應表示，在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就本公司的全部已發行股份做出全面要約。
一旦SOHO中國成功賣身黑石，將意味著潘石屹從2016年下半年開始的賣賣賣節奏得以延續，其清倉國內資產動作更進一步。
就在人們認為潘石屹“清倉”目標即將達成之際，SOHO中國和黑石集團的談判卻擱淺了。
5月4日，有知情人士透露，由於新冠肺炎疫情影響導致公司前景充滿不確定性，加之最近債券市場的動盪引發了人們對融資的擔憂，因此黑石集團關於SOHO中國私有化的洽談陷入停滯狀態。
在之後兩個月的時間裡，SOHO中國一直都沒有繼續推動談判的消息。
直到8月13日，SOHO中國公告稱，終止早前要約私有化事項。公告中提到的私有化事項，正是今年3月SOHO中國公佈的私有化事項。
對此，同策研究院資深分析師肖雲祥分析認為，黑石與SOHO私有化談判耗時太長，特別是新冠疫情的特殊時期，3月的估值並不能代表現在，當前的市場活力已經較前期有了較大增長，其估值是否符合當前的市場預期也就成了雙方分歧的主要原因。
此外，另一家媒體援引知情人士消息報道，由於新冠疫情導致公司前景充滿不確定性，黑石集團關於SOHO中國私有化的洽談彼時已陷入停滯狀態。
該知情人士透露，當時債券市場的動盪引發了人們對融資的擔憂，也是黑石集團與SOHO中國談判的阻礙之一。
知名地產分析師嚴躍進表示：“私有化一般是利好股價的，代表海外資本的看好，但疫情把計劃都打亂了。如果說潘石屹無法全身而退，那麼接下來還是要加強對寫字樓和3Q等產品業務的發展。”
02
“投資教父”張磊的邏輯
儘管黑石集團CEO蘇世民曾明確指出：“在疫情後，中國的發展會非常有前景。”但他還是放棄了與潘石屹“牽手”的機會。
在與蘇世民的對話中，高瓴資本創始人張磊的態度更加明確：現在最大的投資機會就在中國，就在當下。所以現在是重倉中國最好的機會。
高瓴資本曾相繼投資了騰訊、美的、格力等20多家知名上市公司，賺得盆滿缽滿，創始人張磊也因此被市場稱為“投資教父”。
近兩年，高瓴資本在藥明康德、愛爾眼科、泰格醫藥等醫藥、健康類企業斥資約60億的巨大手筆，顯示出張磊的深謀遠慮和巨大野心。
十幾年時間，從2000萬美元資產到650億美元（超4300億元）規模，也難怪坊間越來越多的市場參與者將高瓴作為市場動向的指南針，把它看成神話。
從高瓴資本這個“私募巨頭”的成長經歷來看，其實商業的本質就是賺錢。但從投資價值上來看，張磊可能更注重的是長期價值。
正如一位投行從業人員所言，張磊的投資方式與傳統的方式不同，由於對中國資本市場具備詳細瞭解，張磊將長期投資、價值投資、投資的變化等理念作為投資標準。
從這一點來看，SOHO中國倒是符合張磊的投資價值。
首先，SOHO中國持有的資產稀缺又靚麗，北京有望京SOHO、光華路SOHOII、銀河SOHO、麗澤SOHO，上海有SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場和古北SOHO。
按照每平米9萬元計算，SOHO中國的淨資產可以達到620億元。根據2019年年報數據，SOHO中國的賬面淨資產為618億元，其市值只有165億元，顯得非常便宜。
另外，張磊曾明確指出看好的三類中國市場，其中一類就是一些需要轉型的傳統公司。眾所周知，SOHO中國近年來一直走在轉型的路上，但始終沒有找到合適的盈利模式。
不過，張磊近期應該會格外謹慎。高瓴資本不久前認購了5000萬美元的合景悠活，上市首日便暴跌23%。此外，高瓴資本持股1.09%的先聲藥業上市首日也暴跌20%直接破發；作為第一大股東的嘉和生物從開盤價到現在也暴跌超20%。
所投公司頻頻暴跌，不禁讓人懷疑，有“投資聖手”之稱的高瓴資本這要走下“神壇”嗎？
03
潘石屹真的要“跑”嗎？
去年10月，有消息傳出，SOHO中國將考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權益。這被認為是SOHO中國要退出中國市場的信號。
實際上，自從2014年以來，SOHO中國就已經開始出售在中國的資產。澎湃新聞此前根據公開資料統計，SOHO中國在5年間累計出售資產套現約293.41億元。
不過，此前SOHO中國出售的大多是非核心資產，去年其核心資產“八大金剛”被傳即將出售，引發業界普遍質疑：
清倉的下一步，會不會是跑路。對此，潘石屹回應表示：“千萬不要相信謠言，我現在拿的護照是中華人民共和國的護照。這房子建到這個地方，我帶不動的，一毫米都不能移動。老是說我跑了跑了，這都是謠言，跑不了的。”
錯過了房地產市場的紅利，被頭部房企遠遠甩在身後，再加上出租率下降、租金回報率不及貸款利率，這或許是SOHO中國出售資產的一個重要原因。
值得注意的是，在SOHO中國陸續出售項目的5年間，其並未在境內再購入新項目，而是轉向佈局海外公司和投資海外資產。
2011年，潘石屹夫婦開始投資海外資產，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，後又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，接著耗資7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。
據樂居財經報道，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累計註冊了7家公司，且公司股東均為註冊在境外的公司，註冊資本從150萬元至2億元不等。
另外，潘石屹的三個孩子如今都在國外。長子潘瑞在英國亨利商學院攻讀房地產博士學位，還成立了Estates房地產公司；次子潘讓在耶魯大學就讀；幼子被哈佛大學錄取。
這些情況被有些人視作潘石屹為“跑路”鋪路的佐證。不過，潘石屹夫婦曾對外表示，投資海外資產是通過家族信託，與SOHO中國無關，且最近幾年潘石屹夫婦並沒有在海外購買任何資產。
您覺得SOHO中國能順利完成私有化嗎？潘石屹會清空內地資產去往美國嗎？歡迎評論留言！
