“辦公樓市場供應端受疫情影響有限，需求端短期受挫明顯，成交下滑集中兌現，市場租金未現大幅波動。”
仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。零售地產市場承壓加劇，全年租金上漲乏力，預計下半年市場需求或將緩慢回升；疫情之下購房需求受到明顯抑制，商品住宅成交量大幅下降。辦公樓市場
市場供應端受疫情影響有限，本季度少量新增供應入市。全市整體辦公樓市場存量為474萬平方米，較去年新增12.8萬平方米。雖然疫情導致部分地產項目開發短期延誤，但由於2020年即將交付的新增供應體量中42%的項目已基本完成建設施工，青島辦公市場整體開發節奏所受影響有限。本季度位於嶗山區上實中心園區的4號樓正式交付使用，該項目以光大理財公司為主力租戶，成為金家嶺金融區又一優質辦公載體，助力青島向以財富管理為主題的國家級金融綜合改革試驗區穩步發展。
市場需求端短期受挫明顯，成交下滑集中兌現。從短期來看，新冠疫情直接影響業主自有獲客渠道，並導致依靠線下門店經營的中介獲客渠道的關閉，使租戶減少甚至取消看房或者搬遷的計劃。同時，部分樓宇出現少量企業退租現象，影響整體市場需求去化表現。本季度，全市辦公市場淨吸納量約為負1,700平方米，近十年來首次出現季度市場需求量的負增長，遠低於歷史同期水平。但一季度末，隨著經濟活動的逐漸恢復，辦公租賃市場問詢量及交易量已出現小幅回升趨勢。從長期來看，作為山東半島區域中心城市以及“一帶一路”國際合作新平臺，青島的發展機遇依然看好，並將吸引都市圈內高素質人才的流入和聚集，優化勞動力的行業和空間配置，給商業地產發展帶來活躍的市場機會。
本季度市場租金未現大幅波動，全年預期或將進一步下調。本季度整體市場平均有效租金為84元/平方米/月，環比小幅下降0.4%，同比下降4.7%；甲級市場平均有效租金為119元/平方米/月，環比同樣下降0.4%，同比下降4.4%。由於一季度市場成交量的驟減，加之市場不確定因素增多，多數業主保持觀望態度，暫無調整租金策略的計劃。但從全年租金預期來看，因市場成交疲軟帶來業主方風險擔憂情緒的上升，全年租金預期表現或將進一步下調。
新租需求預計受到顯著抑制，對樓宇健康管理意識的提升或將帶動升級需求。本次疫情對已經處於調整期的青島辦公市場帶來了階段性的負面衝擊。由於面臨較大下行壓力的經濟轉型期，市場多方對於今年辦公市場整體需求增速做了相當保守的預期，疫情帶來的搬遷意願延遲將使新租需求受到進一步抑制。後期在整體租金上漲動力不足的情況下，隨著人們對物業管理及樓宇健康管理要求的提升，預計辦公升級需求或將增加。
零售地產市場
青島零售地產市場暫無新增供應。截至季度末，全市優質零售物業市場存量為433.6萬平方米，暫無新項目交付入市。疫情對市場供應端影響短暫，預計2020年仍將有約15萬平米新增供應交付，主要位於高新區及西海岸等郊區商業市場。
疫情使零售市場承壓加劇。一季度全市優質零售物業市場空置率為8.8%，在無新增供應的情況下，環比上升0.3個百分點。部分娛樂、餐飲、兒童業態出現退租情況，另有一些疫情之前簽約的新晉品牌未能如期開業，不同業態及品牌的擴張意願均受到抑制，整體市場承壓加劇。
市場租金保持穩定，全年租金上漲乏力。雖然疫情期間，不同商場均提出了週期不等的租金減免政策，但市場化租金水平並未出現明顯下降。本季度全市優質零售物業市場整體平均租金為251元/平方米/月，同比微幅上漲1.4%，環比與上季度基本持平。預計疫情對市場需求擴張帶來的負面影響將使得後期租金上漲乏力，全年租金預期或將下調。
市場需求或將緩慢回升，郊區商業帶動市場穩定發展。疫情防控的嚴峻形勢下，零售市場需求預計在上半年仍將處於抑制狀態，下半年將逐漸回暖。今年即將入市的郊區商業項目將帶動零售地產市場穩定發展。
住宅市場
購房需求明顯抑制，商品住宅成交量大幅下降。本季度全市商品住宅成交量約為1.6萬套，環比下降54.8%，同比下降27.8%。雖然一季度為傳統的購房淡季，但疫情給市場帶來一些不確定因素，使得購房意願有所延遲，對改善性需求影響較大，對剛性購房需求影響相對有限。
一手商品住宅成交均價小幅下降，全年預期保持穩定。本季度全市商品住宅成交均價約為12,994元/平方米，環比下降4.0%，同比下降0.8%。受一季度成交量下滑的影響，預計短期內開發商以價換量意願較強，上半年市場均價仍將受到較大的下行壓力。但隨著下半年各項經濟社會活動的逐漸恢復，以及市場成交量的相應回升，預計全年價格保持穩定。
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