我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，你好，已经多提问了，我是纯投资不住。想问下光谷东的民发盛特区，一是钢结构，因为中国目前几乎没有住宅采用钢结构，担心将来一是维护年限短，再就是隔音效果，防火效果不如混凝土，担心后续出手会有影响。二是小区体量太小，330户，就四栋楼，担心将来小区太小造成体验差影响出手。您觉得这两点是问题吗？再就是瑞安创新天地的高层125户型，北面没窗，不通透，是不是不适合买？
回答：你好，感谢付费！从建筑质量上来看，没有任何问题，从以前的砖混结构，过渡到今天的钢筋混凝土结构，再到钢结构，以及中间揉进了好多建筑科技、高科技材料等等，一句话就是：今天的建筑本身是不存在建筑质量的问题，这个大可放心。
买规模多大的小区合适？
小区规模太小，成交量太少，涨幅依赖板块普涨。小区规模太大，竞品太多，价格高度透明，你想卖出一套只能打折降价。
多大规模的小区流动性和涨幅最好呢？
1、小区最好分2-3期
2、小区总套数最好1500-3500户
3、小区的产品配比最好有二、三、四房
4、小区各户型的大致配比大概是二房（30-40%）、三房（50-60%）、四房（10%） 所以如果单价相差不大，尽量选择体量适中的。瑞安创新天地全南户型肯定不如南北通透的户型好，但是瑞安也没有其他替代户型可以选...
光谷东投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：美丽与智慧的房姐，您好！已加入星球。本人目前37岁，定居深圳，一儿一女，老婆专职主妇，没有工作。现在在深圳有两套房，一套在布吉，2011年买入，从16年到现在，基本没涨，卖出后可得200W。目前在住的为罗湖学区房，不打算出手，打算给儿子用小学学位，目前儿子一岁，女儿小学二年级，暑假后上三年级。想打算买个深中学位给女儿和儿子用，之前有计划买入，但是由于拖延，近一年，深中学位房已经想了50%以上，请问目前买入是否合适？另外重庆有两套小房，一套在江北海语江山，目前市值110W，另外一套在照母山的康桥荣府，市值100W，且为西南大学附属中学学位，两套出手后可得150W，请问房姐是否保留还是出手后买入深圳，现在担心入手深圳在高点，因为春节后，房价已经涨了不少，是否要再观望下？如果考虑买入深圳的话，按照现在的资金，考虑投资哪里比较合适。布吉房子4年没涨，重庆的房子也是有两年左右没涨了，还跌了10%左右。目前收入50W，税后。谢谢房姐
回答：你好，布吉整体跑输大盘，建议出手。 罗湖仅有的三个还过得去的名校，深中，翠园和翠园东晓从去年至今年也收获了一波涨幅，算上片区有很多的老旧小区，预计翠园学区整体涨幅20~30％左右。这个涨幅是跑赢大市的，从这点也可以看出，深圳前30名的学区房都是能跑赢大市的，只是罗湖的学区房的涨幅会落后于中西部更有潜力片区的学区房。 所以投资角度，建议回避。 优选南山，福田，龙坂片区处于上升期的名校或者潜力名校。 重庆长远看涨幅不会差，高价盘会在明年相继入世，对区域内的二手房价格会有一定的拉升，可以继续持有。
提问：你好，美丽智慧的房姐，急问！在无锡工作，今年43岁，明天长江北路上有个楼盘万科金域缇香，拿地10年，最后一期精装的，小面积有77的95的，单价2.1左右，111面积的单价1.95，新房和同小区的2手房价格齐平了，作为投资，值得购买吗？今年无锡土拍各个区域有地王出现，导致又涨价一波，受疫情影响，2手市场比以前好，从你经验来看，无锡房价的天花板有多高？多谢指教！
回答：你好，感谢付费！ 无锡中长线谨慎看好。长线看不准，确定性不如一线和二线高能级省会城市。 5年期投资可以，但没有信心建立大长线的大头寸。 坐标无锡建仓首选上海，如果开发不了上海房票，买无锡也可以。 万科金域缇香建议淘淘二手笋，单价别超过1.8
提问：房姐你好，坐标石家庄，上次听了您的建议重新梳理了思路，现遇一笋盘，顶跃170平，价格与同区三室122平一样（240W左右），业主称楼宇住户均已签字同意安装电梯，现问题是：1、业主应该是需要资金卖房，挂200余天，心理价位也一路直降，这算笋盘吗？2、了解到房产有银行抵押，是否还有个人、担保公司、小额贷款公司等其他形式的抵押，这个有什么办法查清楚吗？3、适合自住入手吗？交易的话，过程中需要注意什么？4、这样的房子适合GPGD吗？5、业主说不放心可以到高法查他的案底，这个有用吗？还是征信有参考价值？
回答：你好，感谢赞赏！
1.是不是笋盘，要对比同户型的最新成交价。不要看挂牌价。
2.在买二手房之前，产调是一定要拉出来看看的 二手房交易看交易对手产调、征信、工作、名下资产。 二手房交易其实合同、流程都是假的，跟你交易的人才是第一位的。那么如何选择交易对手呢？
第一：产调。去交易中心拉一下交易的这套房子抵押情况，看看除了银行贷款意外，有没有其他负债和抵押，一般只能有一条按揭或者抵押贷款记录，多于一条你就得小心，查明原因。
第二：查上证人的征信，目的是看看你的交易对手的负债情况，如果征信很差，比如经常逾期，名下小额贷款撸的太多，担保太多，那你也要小心。
第三：看对方是否有稳定的工作，最好是体制内的，一份稳定的工作能最大概率的保护你交易顺利进行，体制内最好，他们不敢也不会出幺蛾子。
第四：如果可能，尽量看一下对方名下是否有除了正在交易的这套房子，还有没有其他资产，万一前面3项没能保护你，真出了事情，确保最后赢了官司对方有资产可供执行。
3.大户型低单价比较好操作gpgd，但是具体也要看评估价的高低
提问：房姐好！百步亭和谐里下个月就开盘了，开盘价大概在17000-17500，投资这个价格还有空间吗？附近百步亭金桥汇二手房也才17000，目前子弹170个，自住格格屋大厦90平米，还有二年儿子上大学了，目前纠结是买一套投资房还是一套改善房，汉口改善房目前只有华发中城荟，泛海及融创玖熙台比较合适，但总价高，今年的收入减少很多，还贷压力比较大，我们夫妻是做生意的，往年正常年收入50万左右，今天老公看中龙湖春江郦城的143户型，比较喜欢，下了五万的定金，也没任何优惠，目前自住买这个地段及圈层要差一下，请房姐针对我目前的情况帮我理个思路，我是今年买个投资房还是改善房，如果投资目前17000-17500的百步亭和谐里的价格是否合适，如果是改善环境，品质及保值方面我应该选哪个改善盘，龙湖春江郦城老公看中的是户型，价格及物业及还有是明年交房他才想买的，后期规划的二条地铁和龙湖天街不知是否会有，我也喜欢这个户型，但地段不太喜欢，急等智慧的房姐帮我解答我目前应该如何选择，第一次买房选择错误，不想第二次买房又看走眼了，谢谢房姐！
回答：你好，感谢付费！
其实现在武汉新盘的性价比已经越来越低了，倒挂结束，百步亭和谐里也只是比二手房省了个税费，加上交房周期，其实跟二手房的成本没差多少。 如果百步亭单价1.7左右还是可以入手的，在后湖板块的新盘中还算有性价比。 龙湖春江郦城不建议买，长丰板块发展非常缓慢，先天不足，涨幅落后。未来没有太好的规划，没有地铁，铁路以北面积很小，铁路以南是城中村改造。属于没有地铁 没有商业 没有学区的三无之地，未来升值潜力一般。 建议先考虑投资，等有了赚钱效应再考虑改善盘。
提问：［新人首问］房姐，目前生活在山东一个三四线城市，但是济南户口，12年公积金贷款在济南工业北路恒大城购入一套两室住房出租中，每月公积金还款后略有700元剩余，房租一年两万。目前手里有90可以首付，总价150左右可以承受，打算再买一套作为投资用。请您给个建议：济南、青岛或者全国别的城市哪里适合买入？如果不是现房的话交房前还款压力会大，价格合适也能接受。
回答：你好，省会城市内，除非深圳或厦门这样的特例，否则省会一定是远超出其他城市的。 大连不如沈阳 青岛不如济南 苏州不如南京 桂林不如南宁 在未来5-10年，省会有可能集中本省30%-50%的人口。 房产关联的是货币和土地，政治流程决定了省会先拿钱。 单单从房价层面说，济南资金和人口吸血，城市地位省内也在缓慢提升，加上房价起点较低，5年期看好济南房价涨幅。 青岛之所以房价更高 泡沫更大，因为有太多喜欢CEO的贵妇前仆后继去青岛。 山东人可以首选济南，但是全国范围内比济南更适合的城市太多了，比如武汉 成都 重庆 沈阳等等
提问：美丽的房姐，黄埔花园如何，听说学位紧张需要摇号，那学位是不是就不确定了？兰亭盛荟怎么样呢？黄浦区要投资的话，哪个片区优势更大？谢谢！
回答：黄埔花园是怡园小学要进行摇号和抽签，不能保证学位 兰亭盛荟属于只适合投资，不适合自住的盘。 高速公路边盖的小区，这个不利因素会一直都在，面向高速的这几栋，不建议买。再淘淘其他低价盘吧。
提问：房姐，总价300➕,400➕都可以，纯投资，选2房容易出手还是三房，之外看的300w以内后面又增加了预算，三房的以下小区该如何选筹 盈彩美居 骏景花园 阳光假日园 万科城市花园 珠江花园 金碧世纪花园 中海康城 城市假日园
回答：你好，感谢大额付费！
什么产品错配的小区价格涨的好 不考虑小区的外部配套，比如地铁、区域增量、外部商业配套等因素，纯碎从小区内部的户型产品来看 也不考虑园林大小、物业优劣等内部因素 70-80平的两房占比30% 85-100平的小三房占比25% 105-130平的大三房占比25% 130-170平的四房占比10% 180-300平的顶复占10% 这样的产品配比最合理，那么结论来了：这样的小区内部形成了自我满足的“自洽”体系，再加上外部来的客户，会更加形成源源不断的客户局面，这样的小区在价格上最容易坐实和形成尘埃落定的局面，涨价的时候，也最凶了
提问：新人首问 目前手里有资金500万，燕郊全款房一个，北京有购房资格，已落天津户口，两地购房均属于二套了，首付6成。孩子已经两岁，现在想定居天津陪孩子读书，工作也会转过来，看了您很多文章但是还是不知道具体怎么规划好未来房产收益会多一些。目前已经看了天津市区的重点学区房，有南开新房中交海河公馆105平米小三居可选，总价490万，50年居住型公寓，属于南开中营小学学校，位于老城区最后一块土地了。还有河西绿诚诚园项目，师大附小学区，122平米3居室，总价460万，70年产权房产。目前不知道怎么选择了，纠结未来升值空间，还请房姐指点迷津，另外外地城市投资也想投资一套
回答：你好，子弹500万，建议首先考虑北京，找垫资公司全款抵押，可以操作成首付3-4成。 孩子才2岁，你还有宝贵的几十年年，足够打拼出一片辉煌。 坚守北京，绝不退缩。 资源有限、收入有限时，优先用于提升自己，而不是给下一代准备什么所谓的学区。 自己对自己是有100%把控的，效率最高。对其他任何人都不可能做到100%的把控，哪怕是亲生子女。 非京籍家庭在北京读书最好的方案是买朝阳的学区房，因为朝阳的基础教育还不错，好多学区都是小学直升初中比较省事儿，而且非京籍占比高。 孩子成长还是建议在一线城市，等高中再转入天津。 未来考虑去天津读书，买一个市内六区的牛校老破小挂学位就好了，没必要买新盘。中交海河公馆不值得买。 剩余子弹可以考虑入手重庆 沈阳这类不限购 潜力大的城市。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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