疫後看樓市
在新冠肺炎疫情基本穩定、穩增長等政策疊加的影響下，3月份全國房價漲幅略有擴大，新房成交量上漲，二手房掛牌量大幅反彈。樓市回暖是否和貨幣政策寬鬆有關，下一步趨勢如何，“房住不炒”的政策基調會不會有所改變？敬請關注本期熱點透視。
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■中國經濟時報記者 張娜
受新冠肺炎疫情影響，一度門可羅雀的售樓處逐漸恢復了昔日人來人往的常態景象。隨著我國復工復產的加快推進，經濟逐步呈現復甦之勢，樓市也在慢慢“甦醒”。
3月樓市回暖跡象明顯
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受疫情影響，我國樓市成交量一度出現“斷崖式”下滑。據房地產行業研究平臺貝殼研究院4月2日發佈的2020年第一季度新房報告顯示，今年一季度，全國66個大中城市新房成交規模萎縮明顯，總體成交面積與成交套數分別為4247萬平方米、37萬套，分別同比下滑28.6%、30.7%。分城市看，一線城市成交套數同比下滑39.5%，成交面積同比下滑38.4%。二線城市成交套數同比下滑34.9%，成交面積同比下滑31.7%。三四線城市成交套數同比下滑17.1%，成交面積同比下滑15.6%。
但隨著疫情防控形勢逐漸好轉，被積壓的市場需求也在逐步得到釋放。進入3月份，全國商品房成交整體都出現明顯反彈。銀河證券指出，3月份第1周至第4周的商品房成交量環比增幅分別為65.01%、24.31%、10.05%和23.41%，一、二線城市3月份成交量增速大幅回升。
進入3月份以來，北京樓市持續回暖，新房、二手房成交量出現大幅反彈。與2月份相比，3月份太原樓市的成交量也明顯上升，其中，商品住宅成交環比上漲1.57倍，在低迷已久的樓市中這一數據十分亮眼。
數據顯示，今年一季度，一線城市成交樓面價突破20000元每平方米，同比增長35.1%，環比增長46.1%。主要原因在於，北京成交了多宗不限價的優質住宅用地，帶動整體一線城市樓面價回升。溢價率方面，全國各線城市環比2019年四季度均出現大幅回升，其中，二線城市今年一季度平均溢價率達到14.2%。
業內人士認為，樓市回暖跡象明顯，二季度整體成交有望保持穩步增長。
“房住不炒”定位未變
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今年一季度，受疫情影響，多地樓市低迷，為穩定樓市，各地政府在“房住不炒”總基調下“八仙過海各顯神通”，紛紛推出穩樓市政策，包括分期繳納土地價款、降低預售標準、發放購房契稅補貼等具有針對性的舉措。
據合縱聯行統計，為應對疫情對樓市的衝擊，近期已有多地出臺措施保障房地產業穩定發展。
此外，為減輕房企負擔，上海、西安、無錫、南昌、南京等城市出臺土地新政，分期繳納土地出讓價款、允許變更出讓價款繳納期限、順延土地評估和規劃條件有效期、調整履約監管方式、容缺辦理相關規劃許可手續。
除土地新政外，深圳、鄭州、武漢、長春還分別從解凍預售資金、幫助企業貸款、放鬆預售監管、降低預售標準等方面來幫助房企渡過難關。
4月10日，在上海市疫情防控工作領導小組新聞發佈會上，上海市發改委介紹了即將出臺的《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》主要內容。政策對於土地投資給予了非常大的支持，體現了穩房企投資、穩樓市發展的導向。此類寬鬆政策對於今年上海土地及房屋市場的活躍有積極的作用。
3月23日，長春市發佈文件明確，對已繳存商品房預售資金且依法依規誠信經營的房地產開發企業，如有新建或者續建項目，允許申請提取監管賬戶資金金額不超過50%的資金用於工程建設。武漢近期也推出了相應舉措，包括提高預售監管資金使用效率、完善社保個稅繳納的購房認定標準等。
3月11日，深圳市出臺政策，提出要推進各項業務線上辦理，加快商品房網籤進度，簡化業務流程，提高商品房網籤效率。
多地出臺多項房地產利好政策，激發樓市活力。業內人士認為，未來將有更多城市出臺穩定樓市的政策。
隨著疫情基本穩定，一方面，各地開始有序復工復產，另一方面，央行加大融資支持，降低企業融資成本，實施定向降準，釋放長期資金，穩定市場預期。住建部也發文推動工程項目復工復產，嚴禁盲目搶工期、趕進度等行為。結合各地穩樓市政策，可以看出，各級政府正全力穩定市場，維持行業的健康、平穩發展。
受疫情影響，全球多國開始新一輪貨幣寬鬆，以及新的經濟刺激政策，在流動性充裕的情況下，房地產市場的走勢成為大家關注的焦點。
央行寬鬆貨幣政策和信貸政策是維持房地產市場高度繁榮的前提條件。業內專家表示，全球經濟下行趨勢明顯，中國經濟增長乏力，按逆經濟週期的調控規律來分析，央行採取寬鬆貨幣政策以促進經濟平穩增長趨勢明顯。央行釋放貨幣，地方債同步釋放，貨幣政策將直接影響中國樓市。
從全國來看，貨幣寬鬆有助於樓市健康發展，房地產行業仍須堅定“房住不炒”的方針，“房住不炒”定位也沒有發生改變。央行和銀保監會近期多次強調對“房住不炒”主基調的落實，以及住房金融政策長效管理機制的建立。這是未來銀行業開展住房金融業務的大方向，只有緊跟國家調控方向，各家銀行才能在助力穩定樓市的過程中推動相關業務健康發展。
商業地產復甦仍待時日
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■中國經濟時報記者 張一鳴
逐漸復甦的住宅，仍在寒冬的商業地產，疫情讓樓市中的兩個市場相背而行。疫情衝擊下，北京的商業地產市場第一次出現連續兩個季度的負淨吸納量，由此來看，商業地產的復甦仍待時日。
李女士在北京市望京地區租了一個寫字樓的套間進行辦公，受疫情影響，她沒能如期返回北京，在今年3月份房租到期後便退了租，並計劃等疫情進一步緩解後重新租房。李女士告訴中國經濟時報記者，她認識的很多企業主都有類似的想法，一些原本計劃更換場地的不得不推遲計劃，一些在等房子到期後退租，還有一些在尋求轉租。
“一季度北京市甲級寫字樓租賃市場處於市場冷凍狀態，幾乎所有的租賃、交易活動都處於暫停或延遲的狀態。”高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，在市場新租活動被凍結、成本因素成為企業的重要考量，以及部分租戶租約正常到期等因素的作用下，2020年一季度北京市場的淨吸納量達到創歷史紀錄的-81000平方米。
類似的情況也出現在其他的二三線城市。高力國際華北區研究部董事陸明在接受中國經濟時報記者採訪時坦言，一線和二三線城市的商業地產並沒有本質區別，疫情衝擊之下，寫字樓所受影響最小，零售商鋪普遍受衝擊較大。而居家隔離等疫情防控措施很大程度上把需求線上化，因此使得無論是正常的寫字樓租賃還是居民消費，都受到了嚴重限制。
3月份，一些二三線城市陸續傳出大型商場關閉的消息，伴隨而來的則是員工的分流。3月31日，河南鄭州的“大商金博大店”閉店後停止運營。樂天百貨瀋陽店也發佈公告稱，由於受相關行業和市場環境的影響，店鋪經營面臨的困境逐漸增加且至今已不可逆轉，將於2020年4月30日當日閉店後停止營業。
而北京的一些企業則開始出現從甲級寫字樓向乙級或產業園區搬遷的跡象，還出現了一些退租或合約到期而閒置的空置面積。若沒有疫情，這些新增的空置面積很快會有新的租戶接手，但受到疫情影響，進展明顯放緩。
李女士告訴記者，她在3月份3次接到業主的電話。而與之前催繳房租相比，此次業主不僅主動調低租金，甚至還不要押金。但她考慮到公司的運營情況，還是決定暫時先不租。
2020年一季度，北京市在商業地產沒有新增供應量的前提下，空置率環比提升0.8%，同比上漲5.9%，達到16.7%。受此影響，北京市甲級寫字樓租金水平也處於下調通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平方米。而各個商圈均呈現不同程度的環比下跌，其中長期價格堅挺的金融街和中關村也出現鬆動，環比下調1.4%和3.1%。
陸明表示，北京市場的核心問題依然是高供應量推高空置率。他指出，2020年依然是供應高峰年，整體空置水平會持續攀升，有可能會突破20%。但是，疫情也延緩了很多在建項目的工程進度，預計會有部分項目將延遲入市，這在一定程度上緩解了市場的供給壓力。隨著疫情逐步得到控制，預計市場活動會在二季度出現較為明顯的復甦跡象。
今年一季度，北京共有3筆大宗商業地產項目交易成交，分別是綜合體、酒店和寫字樓。其中，最大的交易是位於朝陽區的“LG雙子塔”，該項目自去年下半年入市後一直是投資界熱議的話題。最終，新加坡主權基金GIC以11億美元將其收購。
高力國際中國區資本市場部董事總經理汪蓓透露：“疫情只會影響市場的投資節奏，房地產投資需求長期存在，國內一線城市的優質資產將成為國內外資本“抗週期”的最佳防守工具，交易會在疫情逐步穩定後出現一定的釋放，消化之前所壓抑的需求。但是，由於國際間差旅限制等因素，外資決策流程將相對慢於內資投資人。”
隨著2020年央行3次降低存款準備金率，陸明告訴本報記者，降息、降準不僅降低了行業成本，還釋放了流動性，穩地產的效果顯而易見。然而，這些釋放的資金不會大量進入地產行業，“房住不炒”的基本原則並沒有改變，後續政策應該會更多引導資金流向定向扶持的行業類型等，比如新基建、中小企業等。
“信貸+人才政策”影響樓市走向
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■中國經濟時報記者 張一鳴
受到疫情影響，中國住房信貸市場一季度增速同比下滑，但隨著信貸寬鬆政策的不斷落地，二季度房地產的信貸需求或有望回升。
4月10日，中國人民銀行發佈的《2020年一季度金融統計數據報告》顯示，一季度人民幣貸款增加7.1萬億元，同比多增1.29萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加1.21萬億元，其中，短期貸款減少509億元，中長期貸款增加1.26萬億元。
對比前兩年同期的數據來看，2019年一季度住戶部門貸款增加1.81萬億元，其中，短期貸款增加4292億元，中長期貸款增加1.38萬億元。2018年一季度住戶部門貸款增加1.75萬億元，其中，短期貸款增加4669億元，中長期貸款增加1.29萬億元。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，從居民戶貸款來看，短期貸款一般是消費類，中長期貸款一般都是購房按揭。2020年，一季度住戶貸款整體明顯下調，短期與中長期全面萎縮。他表示，今年1月份恰逢春節，較多的假期影響了市場成交與貸款房貸。此外，受疫情影響，2月份全市場基本停頓，直到3月份才逐漸復甦。但整個3月份也才恢復到2019年平均市場月成交水平的6成。因此，當下貸款減少主要是由於成交銳減下的需求減少，並非是調控影響。
“今年2-3月，雖然部分城市調控政策有所波動，但涉及信貸內容的政策很少，甚至少數涉及首付變化的政策出現了‘一日遊’的現象，而這也都導致了貸款需求減少。但從趨勢來看，由於央行3月20日沒有降息，所以4月20日降息的概率加大。而隨著復甦的腳步逐漸加快，對於住建部門來說，二季度對信貸的需求也會增加。”張大偉說道。
今年以來，央行三次降低存款準備金率，雖然資金並不會直接流向樓市，但依然傳遞出積極的信號。3月份，樓市在出現復甦的同時，各地的救市政策也在陸續出臺，但大多延續了此前放鬆人才落戶政策，變相刺激樓市的方式。
4月8日，江蘇省南京市再次放寬落戶門檻，40週歲以下大專學歷人員參保半年即可落戶。其也成為2020年以來，出臺放寬人才落戶政策的60多個城市之一。
張大偉表示，政策對房地產市場的影響很大。在當前“房住不炒”的背景下，雖然不能直接開放房地產政策寬鬆的“大門”，但有“兩扇窗戶”可能會越開越大。一方面是資金。在多次降準後，若出現通貨膨脹，在客觀上將推升房價。另一方面則是人才政策。3月以來，人才政策井噴，已經有超過20多個城市發佈了人才政策，其中，大部分與購房相關。
人才正在成為房地產政策調控的窗口。2019年，全國超過170個城市發佈了不同力度的人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%，吸引人才正在成為城市競爭的主要政策內容。
值得關注的是，對於地方需要的人才，應該更多地與產業政策掛鉤，不應該是簡單地推入房地產市場，而對於人才的居住也應該以保障類型的住房為主。
張大偉強調，買不買房關鍵還是要看“信貸+人才政策”。考慮到世界各國為應對疫情，紛紛降準、降息，一方面，我國的信貸政策或將越來越寬鬆。另一方面，地方政府的人才認定標準也會越來越寬，而這兩方面預計是2020年市場的主流政策。
主 編丨毛晶慧 編 輯丨蔣 帥
【中國經濟時報--中國經濟新聞網 http://www.cet.com.cn】
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