截止到4月第二週，對住宅類房屋的有如下幾個觀察：
1、公寓業主從房屋成交量下降當中獲益
3月成屋銷售交割量較上個月相比下滑8.5%，成為過去四年以來的最大單月降幅。不過， 今年初居家令新規實施前，房屋銷售勢頭異常強勁(見圖1房屋銷售量統計，2020年1、2月份呈陡峭的上升折線)，因此很多簽約後進入交割狀態的房屋於3月份完成正式交割，所以3月房屋銷售交割量較上年同期增長仍然達到0.8%。 受新冠影響，房屋市場在3月中旬逐漸降溫。而對於那些比美國其他地區更早實施“在家辦公”命令的州，銷售的下降程度更明顯。
由於出行的限制、就業不確定性和有限的庫存，春季成交量預計將繼續放緩。而這些因素對投資類公寓的業主卻十分有利，因為許多潛在的租客、未來的買家會在租賃池中待更長時間，而有限的庫存也助推了房價小幅增長。
未來幾個月的銷售活動勢必將受到政府強制關閉和裁員的影響而遭受嚴重打擊。但隨著病毒的影響減弱，房地產行業的前景應該會有所改善，這是必然也是反覆被歷史所證明的一個事實，而背後最大的推動力就是空前低的貸款利率以及千禧一代對住房強大的需求和購買能力。
圖1: 美國成屋銷售量月度數據2019.3～2020.3
2、利率下降，更多買家進行再融資
在過去的一個月裡，利率一直不穩定。截至4月10日當週，30年期抵押貸款利率降至3.45%。這一誘人的利率導致抵押貸款申請較前一週增加7.3%，再融資數量佔總貸款申請數量的76.2%。在經濟不確定時期，許多房主利用降低利率來減少抵押貸款的支付額。
3、疫情改變了人們的購買方式
居家令的產生放緩了獨棟別墅的銷售，但是交易仍在完成，市場總是有節律的進行自我調節。對於有真正購買需求的客戶來說疫情抑制不了大家的熱情，只會激發更多的想象力。越來越多的建商、賣家、經紀人和交易平臺都推出了虛擬房屋之旅來提升買家的關注。當然也有很多賣家選擇推遲掛牌交易直到疫情好轉，這樣使得庫存供應緊張，同時也維持了房價。一些異地買家因為出行的限制，可能直到進入第三方託管流程簽署了委託協議才能委託授權人(POA- power of attorney)參觀房屋，這導致許多購房協議中新增了covid19條款或附錄，並約定，由於covid19支付押金後的可退還日期(也就是冷靜期)，房屋的交割都可以視具體情況延長或取消。總體來說受社交距離限制以及房屋評估延遲等因素，整個購房的交易週期平均有所延長。
4、施工許可和房屋動工率都有所下降
3月房屋建築許可發放量較上月減少6.8%，但較上年同期增加5.0%。3月房屋開工量較2月下降22.3%，但仍較上年同期增長1.4%。這些數據反映了許多潛在購房者正在採取觀望態度，而建商也開始理性的籌劃以應對整體購房市場的低迷。
5、房價仍然保持上漲趨勢
最後一點觀察，儘管銷售活動放緩，但因為可供出售的房屋供應短缺(見圖2美國住房庫存量，比上年同期下降17萬套)同時越來越少的業主選擇出售他們的住所，從而減少了買家的選擇範圍。結果是截止到3月底房屋價格繼續攀升，房價比去年同期還上漲了8.0%(圖3)。包括房產信息發佈平臺Zillow等機構預計，雖然房價上漲可能會放緩，但這一輪全國總體房價不會大幅下跌，特別是在某些區域。這是因為，與次貸危機期間房屋供過於求的情況不同，現在住房短缺的情況越來越嚴重。十年前，一些市場的房價下跌了50%之多，但現在的市場格局大不相同，供需失衡有利於房價走高。
圖2 成屋庫存量
圖3 成屋銷售價格按區域與去年同期的對比
那麼對於持抄底想法的買家該作何建議呢？
1） 銷售量下降的滯後效應房價下跌在春季到初夏疫情有效控制前會尤為突出的顯現特別是最早開始實施居家令的區域和那些經濟嚴重依賴休閒和酒店業的地區，房價將承受最大的壓力。根據瑞銀(UBS)的一份新報告，拉斯維加斯、邁阿密和奧蘭多受影響會最重，它們也是次貸危機中受打擊最嚴重的市場。此外，瑞銀也將休斯頓列為高風險區域，因為它是主要的能源公司所在地，石油輸出國組織各成員國之間的明爭暗鬥，加上全球人群出行的放緩，導致汽油使用量大幅下降，油價暴跌。舊金山、西雅圖等已經不堪重負的市場，房價下跌的風險也更高。另外紐約市，現在全國疫情危機的中心，它的房價除了下降也已別無選擇。 瑞銀的觀點與房地產諮詢公司John Burns的觀點也不謀而合，John Burns也將拉斯維加斯、邁阿密和奧蘭多列為房價最後反彈的區域(圖4)，對於那些有耐心的長期投資者，可能是一個不錯的選擇。 所以經濟重開之前的這個春季到初夏，如果有要抄底的打算，不妨在這些時點避開這些區域選取項目進行出價。
圖4
2） John Burns同時評選出了一部分區域並認為是仍然具備強勢購買力的區域，包括鳳凰城、奧斯汀、坦帕和鹽湖城，這些區域經濟受到衝擊較小，房價也較為低廉同時還有積極保增長的區域政府為後盾。
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