文｜寧採塵 編｜七小劍
炙手可熱的五象湖，除了DW加身的“龍建新”們，還有誰有底氣，叫價2萬+？
它來了，五象湖1.0時代的某盤，沉寂數年再次入市，從1.0跨入了4.0時代的五象湖。
在南寧，只有五象湖有此神力。
五象湖再出2萬+樓盤
不鴿了，這次是堅料來的！
2020年4月，在市場苦等了一年多之後，五象湖1.0時代的先行者“寶能城”，終於迴歸了。
一時間，戶型圖出爐，營銷中心包裝升級，精裝樣板間開放，這幾件事竟然在兩週內完成。寶能城，變得一點都不寶能城，就像看劇的倍速翻了幾倍。
▲營銷中心的變化
售姐透露：新品均價預計1.9萬元/㎡，好的樓層、好的戶型，沒2萬元/㎡拿不下來。據說，就是按備案價賣，沒有捆綁、外收等額外條件。
有自貿區、雙地鐵、新地王的加持，還有“一小+三中”、“濱小+十四中”兩種名校組合，五象湖的房價早已從當年的4999元/㎡起，經歷了三級跳，來到了2萬+時代。
把“寶”押在最後，五象湖1.0神盤，和4.0“龍建新”同臺battle，這場“以時間換空間”的戲碼，終於明朗了。
三期新品“變臉”了
回顧南寧寶能城的發展歷程，簡直豐富得可以寫一本小說。
▲寶能的入市歷程
目前，二期的5棟高層住宅已經交付，很多業主也已經入住了。
最新的進度是，預計2020年5月，寶能城三期正式入市，將推出約110-160㎡三至四房。
▲總平圖與開發週期
▲後期的園林規劃
綜上，採塵給大家總結一下這個盤：
第一，夠磨。這就導致了，未售的三期庫存，約佔全盤的70%，彈藥充足。
第二，佔地191畝，建面79萬㎡，是五象湖規模比較可觀的綜合體，涵蓋住宅、盒子型商業、底商、公寓等。
第三，樓盤本身規模比較大，兌現週期也相對較長，三期交付之後，才能形成最終的圍合式社區，呈現出一個5萬㎡的園林。
第四，定位相對純粹，全盤無回遷房，無產權移交房。
新品面積段是約110-160㎡，主打改善型產品，沒有太小的戶型，以自住客群為主。另外，新品是3梯3戶or3梯4戶，檔次有所提升，也是市場比較少見的。
第五，產品力逐漸升級，新品戶型對比之前改良不少。
先看舊的。
▲二期三房戶型代表
再看新的。
▲新品112㎡大三房
▲新品146㎡四房
▲新品163㎡四房
對比發現，新品戶型在佈局、尺度、贈送率這三個購房者關心的維度，都做了提升，而且相對均衡。
有一點值得關注，新品大部分戶型，客廳+主景觀陽臺設置在南面。這個南廳佈局，特別對南寧人的胃口。
尤其是冬天，有了這個開闊的向陽面，客廳更加暖和，採光更好。如果你在冬天曬過棉被，體會就更深了。
售姐告訴採塵：我們新品的層高是3.15米，室內淨空超過3米。這個尺度，放眼南寧新盤，也很難找到對手。
由此可見，新品也在與時俱進，畢竟要賣到2萬元/㎡，購房者更加不“念舊”了，產品如果不“變臉”、不升級，真的行不通。
下樓即名校，但還缺把保險鎖
鑑寶能城，名校這個點跑不了。
據介紹，新品首推2個單元，分別是13#和21#的二單元，位於小區最東邊，東臨體強路。
▲首推樓棟位於體強路邊上
從現場的施工情況看，這兩棟樓已經建到二十幾層，已經達取證的硬件要求，開盤是分分鐘的事。肉眼目測，樓間距在40米左右，不算太寬。
▲首推樓棟的工程進度
不過，這兩棟樓位於小區主出入口的北側，從小區大門出來，往東南方向步行100米，就到了三中。
另外，項目距離五象第一實驗小學也只有短短300米。寶能城的門牌號是平樂大道35號，根據此前的學區劃分，就讀上述兩所名校。
▲站在小區大門實拍三中五象校區
但是，隨著教育資源的飽和，特別是經歷了實驗一小的學位調劑事件，學區的不確定性值得關注。
不過，現場售姐綜合學位數、各盤戶數、入夥率等情況，給採塵算了一筆賬，說寶能城對成功入學有些把握，感興趣的鑑友可以去聽現場live版。
目前，新品房源的學區劃分尚未公佈，因此，建議家長根據實際的入學需求，謹慎選擇“準學區房”。
中軸上的綜合體，盤活是關鍵
人們常說，房價抗跌，主要靠“鐵學商”。其中，“學”相對獨立，“鐵"和"商"卻是相輔相成的關係。
很多人都知道，寶能城是地鐵上蓋物業，2號線延長線和3號線交匯的平良立交站，就位於項目邊上。但其實，它倆不止在地面相接，在地下也拉起了小手。
▲寶能城商業剖面圖
有了這層關係，應該如何預判項目的商業價值？
根據踩盤實況，一期外圍的商業街，已經交付了。一層的開業率約70%，二層開業率約30%。
肉眼可見，開業情況和招商情況，比對面的華潤二十四城略差一點。採塵認為，這既有主觀原因，也有客觀原因。
①從規模上，寶能城只交付了5棟樓，入住的人少，消費力不足。
②從大環境看，五象商業還處在培育期，空置率高是新區常態。
短期未成氣候，不代表判了死刑，不代表未來沒有機會。
寶能城佔地191畝，是板塊內少見的綜合體，自帶6.1萬㎡的盒子商業，取名“環球匯”。
採塵認為，縱觀平樂大道這條中軸線，不同的商業體，有不同的定位。
萬科金域中央，大家很熟悉了，位於總部基地核心板塊。萬科裡的定位是社區型精品商業，走的是小資路線，和當下青秀區的綠地中央廣場類似。
▲萬科金域中央街區實景圖
而寶能城是區域型商業中心，走親民路線。經營業態以超市、大型零售、潮流服飾、餐飲、影院等為主，旨在滿足周邊社區的日常消費需求。
▲寶能商業的輻射範圍
當下，五象南作為自貿區的發力點之一，未來可以吸附一波人口。
3-5年內，五象湖2.0-3.0樓盤的入住率起來之後，加上地鐵的輻射作用，寶能和萬象、合景形成組團效應，服務周邊3-5公里範圍內的消費客群。中長期看，商業仍有一定的發展潛力。
那麼問題來了。
寶能作為以綜合體起家的開發商，商業品牌在外地是小有名氣，自身商業運營經驗和商業資源也比較豐富，旗下有寶能影院、粵江春餐飲等品牌，深圳兩個寶能ALLCITY，在當地算得上一號人物。
來到南寧之後，環球匯能玩得轉嗎？能不能盤活，答案還得留給時間。
話筒給購房者：賣2萬，它值嗎？
就知道，鑑友一定不會放過“單價2萬”這個話題：這個盤值不值2萬元/㎡呢？
由價格引發的討論，市場分成對立的兩派：
支持派的看法是：站地段。
▲網友評論
宏觀上，誰管你是1.0還是4.0啊，佔了個好坑，就值這個價。
客觀說，寶能城和“龍建新”們外部地段、配套、學區價值相當。從配套的絕對距離看，更加便捷。而這些因素，正是價值的核心支撐，再加上土地資源的不可再生，具有稀缺性。因此，在定價上當屬同一量級。
另一方面，價格本身就是一把篩子，選中了購買力最強的一波，圈層屬性已經顯現出來。寶能城沒有60㎡的小戶，自住屬性更強，用途更純粹些。
▲外部教育配套有所不同
站在對立面的購房者，認為價格存在爭議。
有的人，從品牌和產品的角度細分，認為四大天王的牌面好看，產品力和品牌力更強，後期擁有更好的溢價權。
▲網友評論
有的人則認為，2萬元/㎡的單價，已經觸及到價格天花板，短期內漲幅有限，投資需謹慎。
▲網友評論
關於這個事兒，你怎麼看？咱們留言區見。
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