最近有人在询问西安市区还有没有160万以下的四室，最好在150万左右。
我思索了下，现在想要150万拿下四室，恐怕难度很大。
市区的老破多层四室，很多总价的确在150万以下；
但一部分已经不能贷款了，剩下的在银行那里也备受歧视，首付与贷款年限都更加苛刻。
还有个别的塔楼老破大，大面积低单价，总价也正好在150万左右。
但这样的房子，楼龄已经十几年了，而且小区环境与物业管理基本不堪入目，长期居住在这样的房子里需要相当的决心与勇气。
你的邻居可能自己已经搬出去了，然后为了提高租金收益与省事，再找二房东把房子隔断打造成群住房！
对于一些想要二胎、或者家里人多的家庭，如果自身财力与改善尚有距离，难道目前在西安真的就无房可选了？
如果把条件稍微放宽一点，比如城郊地铁口，在北客站附近还是有个新楼盘可以选择。
（还有零星楼盘仍存在150万四室的房源，比如航天城的大华翰林华府与港务区汇悦城等，这个以后有空详说）
像铭鸿中心，它就在西安北客站地铁口向东900米的位置，备案均价为10300，预计在6月10日左右意向登记。
它有个四室的户型，总价150万左右。
铭鸿中心周边被长乐东苑的A、B、C、D区所环绕，长乐东苑是回迁安居小区，现在虽然没有证，但是净拿价仍旧在6500左右。
这个6500还得全款！
西安回迁房因为有发证预期，所以全款成交价通常是有产证同品质小区价位的60--65%。
如果这样的小区像商品房一样有证，净拿均价大致在10400.
东边的隆源国际城上次开盘，也就是2018年3月的开盘价是11000，而2016年上半年的开盘均价只有4650，两年的涨幅即136.5%。
隆源国际城的小区规模相对铭鸿中心更大，楼间距与内部环境会更宽敞一些。
但是离地铁口更远，超过了1.2KM，这样严格来说已经不算临近地铁口。
隆源国际城的二手房基本满3不满2，当前二手净拿价在11000左右，不过因为5.3％的额外营业税与中介费等其他税费，买家实际支付成本在12000。
这样看来，铭鸿中心本次10300的备案价在同区域内并不高。
它上次开盘是在2018年12月，开盘价9800.
本次将要开盘的是3#，有两个单元，南面无遮挡，楼栋位置稍微比前期的1#、2#更好一些。
铭鸿中心容积率3.5，绿化率30%，物业费1.5块，人车分流，2梯4户。
小区规模较小，只有3栋楼，一共才454户业主。
小区外面是两栋商业楼，外立面看起来更花哨些，其中包括甲级商务写字楼、四星级商务酒店。
3#与北面1#、2#的楼间距，据售楼部工作人员说是60米，不过我实地目测一下大概50米，这个楼间距相对一般。
对该楼盘有兴趣的可以自己去实地感受一下，每周三施工现场会对外开放。
下面说一下户型，具体就不评价了
这次开盘的两个单元共有6种户型
看起来很多，实际也就是4种，131㎡与133㎡南北通透三室，还有116㎡与119㎡纯南三室实际是非常接近的同种户型。
150㎡紧凑四室
175㎡大四室
131㎡南北通透三室
133㎡南北通透三室
119㎡纯南三室
116㎡纯南三室
开发商的户型定价也比较有意思，
116㎡与119㎡的不通透三室均价在10800左右；
而131㎡与133㎡南北通透三室，以及紧凑四室均价在9900左右；
最大的175㎡大四室，均价在9700左右。
这样，131㎡与133㎡南北通透三室，总价几乎跟116㎡与119㎡的不通透三室差不多，大概只高个3万。
你只要多花3万块，面积就可以大15平米，而且户型会更好！
另外，175㎡的大四室与150㎡的紧凑四室之间，你应该优先选总价更低的150㎡户型。
咱今天介绍的这个是刚需盘，在二手房市场上，刚需盘户型越紧凑单价相对越高。
同样的使用功能下，自住下家买房总是选总价更低一些的！
还有，铭鸿中心楼层之间价位的差异也很小，这个值得你去注意！
比如说这个133㎡的户型，最差楼层1F与最好的中间靠上楼层，单价差距不到400块。
这个是不符合真正的市场规律的！
在二手房市场上，如果高层1F不赠送地下室，不赠送花园，没有额外的层高（比如层高4M），或者室内水平地面没有额外的抬高（抬高相当于1F半），
1F的二手交易价只有同楼栋同户型的8.5折
2F到5F也有不同程度的打折
在西安这样的内地城市，刚需盘顶楼也不受待见，打9.0--9.5折。
这个楼盘的不同楼层定价没有层次感，所以建议不选顶层与最下面的几层！
如果到时候你对它有兴趣，而且到时候能摇上号的话。
因为铭鸿中心是期房，还正在挖坑施工，所以它未来的物业与绿化到底如何，这还是一个未知数，也需要买家去刮彩票。
这个也是期房的通病，毕竟西安的楼盘在交房时能让业主基本满意的为数不多。
顺便说一下，它的物业是西安天诚物业，对这个物业了解的人可以在下面方便留言。
这个楼盘的户型面积都不小，虽然10300均价看起来便宜，但是总价区间在124万至172万之间。
首付离40万尚有距离的人，可以不用考虑了。
你可以去重点关注不远的雨润星雨华府，这个楼盘的总价区间在81到106万，户型为95㎡小三室与110㎡通透三室，更适合刚需中的刚需，纵然它隔壁有个味道很大的污水处理厂。
铭鸿中心的配套与人气相对更好，而且离市区与地铁口更近，现在2号线的经开市区已经推进到北苑附近了，距离铭鸿中心只有1KM，反观雨润星雨华府距离市区还有2.5KM。
铭鸿中心只需两三年光景即可升级为市区，也就是在交房然后装修完毕的时候。
雨润星雨华府的优势是它虽然没配套，但是周边有产业，而铭鸿中心周边都是住宅区，再加上还没成型的商贸商务服务区。
所以，雨润星雨华府的预期租金比铭鸿中心还要高一些。
铭鸿中心最值得挑选的户型是那个150㎡的四室，接下来是130多㎡的通透三室，其他的需要谨慎，不要瞎买乱买。
现在已经不是西安买房的良好时机了，但有些人恰好在这个时候有强劲需求，或者手上有一些钞票又恐于通货膨胀，那就只好买买买了。
不过要注意了，现在的市场行情跟2012年很相似。
现在13000的相当于2011--2012年的6500，你可以拿现在与当时的楼盘价位换算对比下。
目前市场上的大部分楼盘，瞎买乱买是很难不输给通胀的，或者说只有不到20%楼盘还算值得一买，能勉强追赶M2增速。
过往的历史与经验已经证明了，在房产增值方面，选择西安经开城郊与高新城郊一般情况下是最靠谱、最稳妥的决断。
只要你老老实实去买低单价的刚需盘，同时回避商住公寓、回避写字楼、回避CEO盘的话。
那些东西通常卖不出去，所以才需要媒体与销售格外卖力，同时赚取高额佣金 ！
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