2019年本应活得“有滋有味”的新城控股
竟然出乎意料以另外一种方式
上了社会新闻热搜
如今进入8月下旬
距离“董事长事件”
已经过去一个多月
全社会都觉得“应该不行了”的新城控股
1~7月销售情况无论是单月还是累计，
都远好于行业平均水平；
土地储量依旧在全国同类企业中保持前列，
负债率在同行业内保持低位。
这也印证了我们一直以来的观点：
理智终将回归，
个人行为并不能抹杀优秀企业的价值
接下来，就让我们分别
从销售、拿地、融资以及
团队几个方面来重新分析新城控股
以及了解一下
新城控股今后的经营策略会有哪些变动
销售分析
从上面这张表格，我们可以看出：2019年1-7月，房地产销售面积继续保持小幅下跌态势，同比减少1.3%，相比1-6月，跌幅略微收窄；
1-7月销售金额同比增长6.2%，相比1-6月涨幅略微扩大；
综合销售面积和销售金额来看，地产销售总体依然保持平稳态势，这应该是未来一段时期的大趋势。
从理论上分析，消费者购买房产主要考量价格、地段、户型、周边配套、物业等实际因素，鲜有考虑董事长个人品德因素，绝大多数消费者都不关心开发商董事长是谁；
“董事长事件”发生于7月3日，7月也是该事件舆论反响最激烈的时期；新城7月完成销售额229.5亿，单月同比增长35%；1-7月累计1469.3亿，同比增长29%，较1-6月增幅略微扩大；无论是单月还是累计，公司销售都远好于行业平均水平；
7月销售数据基本印证了理论分析结果，随着时间推移，事件舆论逐渐平息，对公司负面影响也将逐渐减弱，预计之后更将趋于无影响。
同样，在商业地产方面，从理论上分析，消费者主要考虑综合体交通便捷程度、餐饮/购物/娱乐/亲子/健身等具体业态的品牌、价格、体验与自身消费需求匹配程度，较少考虑董事长品德，毕竟只有极少数人有道德洁癖，相信随着时间推移，事件对吾悦广场商业将更加趋近于无影响。
除此之外，针对“董事长事件”，也有实际调研的结果。首先是常州、苏州、杭州的楼盘销售情况。其中常州的销售情况还是很好，苏州处于一房难求的状态，至于杭州，由于处于开盘后的空档期，到访量不算很旺，但从其他房产商侧面了解，该事件的影响并不大。
从公司内部了解的销售情况来看，7月第一周销售基本正常。原因在于：房子毕竟是比较特殊的商品，新城产品线是刚需为主，购房者更多关注的是房子的品质，价格，以及和大环境的关联性，因此目前新城的房产销售市场总体还是比较好的。
其次，商业地产中吾悦广场的情况同样如此，大多数商家并不清楚这件事情，随机采访的商家或是顾客也都认为整件事情是个人行为，与广场无关。总体来说，此次事件对广场客流并没有造成什么影响。
拿地分析
从地方政府角度考虑，“董事长事件”属于普通刑事犯罪案件，不存在政治站位问题，政府更多考虑商业项目的经济效益和前景，税收、就业、地区商业繁荣、城市形象才是地方政府主要考虑因素；
中央经济工作会议强调“六稳”，提出“就业优先政策”“就业是最大的民生”，商业综合体作为促进消费、扩大内需、满足人民群众对美好生活向往的优质载体，仍将得到以人民、社会、政府实际利益为重的地方长官的热切欢迎，不会因人废事；
7月1日起，吾悦广场品牌广告在央视一套和央视新闻频道同步上线，“董事长事件”发生后，品牌广告继续在央视播放，未因事件被要求下架，印证该事件并非“大是大非的政治问题”；
草根调研地方官员看法，印证了地方政府着眼点聚焦在经济效益；
不同级别官员莅临视察吾悦广场，印证政府并不会因该事件“避嫌”而排斥新城拿地。
公司1-6月新增土地金额550亿，7月新增土地金额12亿，拿地金额大幅缩减，考虑到拟转让出售项目金额150亿，则1-7月总计拿地412亿；
即便公司退出部分项目，排名仍居全国十二。
此外，新城控股转让项目总计不超过150亿元，且均为纯住宅项目平价转让，无吾悦广场项目，相当于少拿了部分地；
未来三年总计减少可售货值450亿，相对于公司1万亿左右货值，占比很小；
待“董事长事件”尘埃落定后，不排除公司重新加大拿地力度。
融资分析
静态评估2019下半年到期债务：
（1）公开市场融资63亿 + 其他金融机构借款70亿 = 133亿；
（2）截止6月30日，货币余额450亿 – 受限资金60亿 + 出售项目150亿 = 540亿；
（3）静态看货币资金对到期债务覆盖倍数为4倍。
动态评估2019年下半年到期债务：
（1）下半年销售回款约900亿，经营刚性支出450亿，结余450亿也可用来还债；
（2）公司适当减小拿地力度，减少土地投资开支，也会增强债务偿还能力。
根据草根调研，公司债券中仅33亿存在特殊回购条款，其他均无特殊回购条款。
2020年债务，公司有三方面对策：
（1）董事长事件定论后，大概率银行贷款会恢复；
（2）通过抵押吾悦广场可获得物业抵押贷款；
（3）出售部分项目回笼部分资金。
根据公司之前披露的信息，公司未受限现金400亿，下半年预计权益销售回款900亿，另外刚性支出450亿（土地款、税收、SG&A、利息支出等），其实2019年到期压力不大。
2020年到期债务的话，公司认为可以边走边看，一方面舆论平息后，公司不认为银行会不跟公司做业务，如果用公司资产抵质押每年从银行拿几百亿的贷款是很容易的；另一方面，如果只卖房子不拿地，公司的现金自然越来越多，负债也会越来越少。
2018年，以合并报表范围内有息负债总额计，新城排名第二十七，但其销售金额排名第八；
从负债率、净负债比率等指标看，新城也处于行业内较低水平。
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银行信贷角度
理论上，新城作为全国排名第八的大型房企，其资产主要为变现能力极强的土地、房产、商业广场，资产负债表健康，公司销售良好、运营正常，盈利稳定增长，在经济下行压力加大的宏观背景下，应该属于银行青睐的信贷对象；
当前银行的顾虑主要在于董事长事件的定论，具体而言：
（1）如果定性为刑事犯罪，那对公司影响不大，融资在案件落地后将恢复；
（2）如果牵涉到政治问题或经济腐败问题，影响到公司未来地产业务发展，将难以再获得银行信贷支持。
而综合各方信息看，牵涉到政治、经济问题可能性较小。
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上海市政府角度
新城作为一家大型地产商，目前有员工3万多人，在解决就业、贡献税收、发展经济等诸多方面做出了贡献；
围绕新城公司，上游的物料和设备供应商、施工单位，下游吾悦广场的租户、商业企业、购房客户，外部债权人、投资人等，牵涉到更多企业、员工、群众的就业和切身经济利益；
当前经济下行压力加大，中央经济工作强调“六稳”“就业优先”“金融加大对实体经济支持力度”政策；
从上海政府角度，贯彻落实中央经济工作精神，大概率会从大局出发，以政府、企业、社会、群众、债权人、投资者的实际经济利益为重，在不牵涉到“大是大非”问题的情况下，做出有利于新城持续稳定经营和发展的决策。
√ 投鼠还须忌器，“立党为公，执政为民”，董事长事件属个人行为，相信政府会以人民利益为重，做出有利于公司稳定发展的决策；
√ 不排除在公司融资遇到困难时，政府会主动出面督促银行提供信贷支持。
团队分析
7月8日，万达曲德君在“危难之际”加盟新城，任执行董事兼副董事长，并增选为公司候补董事。
经营策略影响
根据公司对外披露信息，在当前条件下，公司住宅开发将由之前扩张态势转为稳健发展态势，具体而言，在2019年2700亿销售规模基础上，未来2年应在3000亿左右；
商业地产部分，仍将是公司发展重点，未来2-3年可开业吾悦广场数量将在120座左右，创造100亿现金流，50-90亿利润。
估值分析
截止2019年6月30日，货币余额450亿，下半年销售回款900亿，刚性运营支出450亿，故下半年可回笼现金450亿，因此2019年底，公司货币资金余额900亿；
公司表内借款900亿，表外260亿，资金余额可偿还所有表内负债，尚余如下资产：
（1）64座已开业吾悦广场，按照均价5亿多（实际公允价值7.7亿），价值300亿；
（2）权益可售货值4800亿（5800亿权益可售-1000亿销售计划 ），销售得净利480亿；
（3）上半年购买的土地价值412亿。上述资产总计价值1192亿。
资产价值1192亿，偿还剩余表外负债260亿后，仍值932亿，远高于当前580亿市值。
根据以上粗略计算，几乎可以得出肯定结论——公司不会破产！
在这里，我们以SOHO中国为例探讨一下物业租赁估值水平：
2018年其税前利润中物业升值10.93亿、出售凌空SOHO收益9.88亿，二者合计20.81亿。将这两项从税前利润中扣除，计算可得物业租赁业务税前利润8.76亿；
按照25%所得税，则扣除物业升值和出售收益后的租赁业务净利润为6.57亿；
当前SOHO中国市值122亿港元，折合人民币109亿元，故单纯以租赁业务论，估值水平约为16倍；
综合新鸿基和SOHO中国估值状况，目前市场对物业租赁业务估值水平在12-15倍之间。
最后，再让我们回到对新城控股的估值分析，新城2017-2018年销售保持高速增长，因此2019-2020年财务报表表观业绩也会有较大幅度增长；
2019年公司销售目标仍保持22%增速，从1～4月销售情况看，完成甚至超额完成目标可能性极大。
我们可以粗略估算出，在2019年：
（1）住宅销售2700亿，权益金额1900亿，净利润190亿；
（2）租金收入40亿，净利润16亿；
（3）实际创造净利润206亿，若住宅部分给予4倍，租金收入给予12倍，合理市值952亿；
而到了2020年：
（1）住宅销售3000亿，权益金额2100亿，净利润210亿；
（2）租金收入60亿，净利润24亿；
（3）实际创造净利润234亿，若住宅部分给予4倍，租金收入给予12倍，合理市值1120亿。
结论
再次分析新城控股之后，我们可以得出以下几个观点：
第一，销售方面。理论来说，无论是住宅还是商业地产，购房者和消费者在选购和消费的时候，通常只会考虑商品本身，价格是否合适，体验是否舒适等等，新城控股董事长的负面消息对于他们来说，是无关紧要的存在。随着时间的推移，这件事情很快就会趋近于无影响。
第二，拿地方面。新城控股转让项目总计不超过150亿元，且均为纯住宅项目平价转让；未来三年总计减少可售货值450亿元，相对于公司1万亿左右的货值，占比很小；且在董事长事件尘埃落定后，不排除公司会重新加大拿地力度。
第三，融资方面。此次事件仅仅为董事长个人行为，与公司本身关联不大。新城控股也并非董事长一人所有。新城控股作为一家大型地产商，在解决就业，贡献税收，发展经济各个方面均有贡献，相信政府部门会以人民利益为重，做出有利于公司稳定发展的决策，不排除在公司融资困难时，主动出面督促银行提供信贷支持。
第四，估值分析。经过计算，目前新城控股的市值已经等于清算价值，我们可以得出结论，它肯定不会破产。新城控股目前的财务和运营情况都很好，整体状态平稳，具有罕见的投资价值。
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