買房，你懂得道路規劃的那些邏輯嗎？
事實上，道路的規劃和打造，直接影響房子的居住體驗和價值提升，特別是城市級的形象大道。
比如，以前的民族大道，現在的玉洞大道，發展軌跡相似度較高，沿線盡是各大房企必爭之地。
那麼，玉洞大道和民族大道有啥相同和不同？玉洞大道能否超越民族大道，成為南寧第一大道？
玉洞大道，像極了民族大道
前兩天，小襄刷到一則關於玉洞大道的利好消息。
它是這樣說的：遠期2030年，玉洞大道將擴建為東西向快速路，為保證其遠期通行能力，將增設兩座立交，目前已完成施工圖設計，即將進入施工階段。
▲人民網政府留言板回覆
也就是說，玉洞大道升級為“廣西第一門戶大道”後，不僅有超前規劃、雙向16車道等，而且未來沿線景觀、配套， 還將加足馬力繼續優化升級。
同樣是南寧東西向主幹道，玉洞大道的發展軌跡，像極了民族大道。
廣西第一大道VS廣西第一門戶大道
民族大道，被稱廣西第一大道。它西起於邕江大橋北，東止於原南寧東收費站，全長11公里，見證南寧新老城的發展變幻。
後來，隨著南寧東擴，民族大道外延東移15公里，原高速路改成市政道路，即民族大道東延線。不過，本文僅討論僅限原民族大道範圍。
除了擴建，近年來民族大道優化美化工程並未停止，沿線景觀帶、立交橋、街邊樓宇，都在慢慢美化亮化。
優化後的民族大道，道路寬敞，綠化豐富，樓宇林立，除了高峰期堵了點，沒啥大毛病。它確實配得上“廣西第一大道”的稱號。
▲現在的民族大道。攝影：陳峰
玉洞大道，長約11.3公里，西往機場第二高速，連接吳圩空港板塊；東連那安快速路，並對接龍崗板塊。
2016年，玉洞大道拓寬為雙向16車道，變身廣西最寬道路。
2017年，玉洞大道華麗轉身，被定位廣西第一門戶大道，是機場進入五象新區的重要通道，代表南寧的門戶形象。它還有1353.45公頃的沿線規劃，沿線景觀、配套等工程緊跟其後。
如今的玉洞大道，形象、功能都已上升到廣西高度。近年，南寧國際馬拉松賽、環廣西公路自行車世界巡迴賽等大型賽事，都漸漸往五象-玉洞大道一帶靠攏。
◎小結：民族大道，民間有廣西第一街道之稱，如今優化後形象及功能已經提升，代表南寧當之無愧。
玉洞大道，廣西第一門戶大道，顯然定位已高於民族大道，得益於超前規劃，未來空間不小。
頂級鐵學商VS高端居住區
城市主幹道旁的配套，是窺見未來價值的重要一環。
①先看地鐵。
民族大道與1號線並肩而行，與3號線交錯，近2號線站點，地鐵出行便利無疑。
玉洞大道，或無緣機場線，但附近有2號線東延長線、3號線交匯站點、4號線，也有一定優勢。
②再看學校。
民族大道沿線，二中、十四中、新民中學、天桃學校、星湖小學等老牌名校扎堆，屬於低調的實力派。
玉洞大道沿線，十四中、四中、五象實驗四小、五象湖初級中學等新學校雲集，名頭也挺大，但具體教學水平如何，暫時不具備參考性。
③文化配套。
民族大道沿線，佈局有南寧重要市政機構，以及休閒文化場館，如民族廣場、區圖書館、博物館、科技館、會展中心等，都是城市級的配套。
玉洞大道沿線，市政機關單位較少，但文化場館不少，如市圖書館、市民中心、廣西體育產業城等，配套級別也不低。
④商業及商務。
民族大道串聯起朝陽、新夢、萬象城等南寧幾大商圈，也連接金湖CBD、商務區，是目前南寧最核心、最高端的中心。
▲民族大道商圈變遷
玉洞大道沿線，規劃居住地塊較多，但距離總部基地不遠，五象航洋城等商業體也在合理範圍，居住更純粹，商業功能偏弱。
▲玉洞大道沿線功能規劃
◎小結：
民族大道所經青秀區，是南寧幾十年發展的沉澱。它已然成熟繁華，綜合了行政、商務、商業、居住等功能。玉洞大道片區規劃，顯然是奔著高端居住區而去，且生來就是要伴隨五象一起成長，南寧重點發展戰略下，成熟只是時間問題。
南湖+民歌湖VS五象湖+楞塘中湖
民族大道沿線，有南湖，民歌湖。
南湖，是南寧最早建設的城市景觀，湖面寬達93公頃，湖岸亞熱帶園林內名貴樹種繁多，環境較佳，日常維護得較好，在南寧人氣較高。
南湖周邊環境比較宜居，但在早期規劃中，附近大多是單位房，少數商品房因比較稀缺，買入者非富即貴。
民歌湖，有國家4A景區美譽，加上有民歌湖酒吧街，整體定位偏向於休閒配套。
▲南湖
玉洞大道沿線，有五象湖，楞塘中湖。
五象湖，規劃總用地面積約122公頃，陸地面積約65公頃，水體面積約57公頃。如今，雖五象湖公園已經成型，但缺乏娛樂設施，人氣較冷清，維護也一般。
楞塘中湖，如今還活在規劃中，由於拆遷等問題，工期一直延後。
▲五象湖公園
◎小結：南湖+民歌湖，景觀休閒兩全，環境及功能較好，但周邊開發飽和，商品房少，房價較高，一般人很難擠進那個圈子。
五象湖+楞塘湖，發展滯後了些，但在“重點發展五象”戰略下，未來是美好的。重要的是，周邊新盤多，能給很多人上車的機會。
埌東大開發VS五象大開發
20年前，埌東新區展露頭角，第一波拓荒者紮根，此後房地產發展熱潮洶湧而至，民族大道東段沿線，成為房企爭奪熱土。
2005年前後，地王國際、金源CBD等寫字樓先後湧現。2010年，金浦路D王高達1萬+樓面價轟動一時。
▲東盟商務區，華麗轉身
此後，榮和山水美地、盛天茗城、華潤幸福裡等樓盤相繼爆紅，埌東房價也從最初的4000+，漸漸邁向如今的2萬+。曾經的低窪價值，一去不復返。
▲民族大道沿線樓盤一覽
十年河東，十年河西。2006年起，南寧進入五象大開發時代，玉洞大道也迎來開發熱潮。
玉洞大道沿線，有1353.45公頃土地規劃為高端居住區，吸引一線房企爭奪。
五象湖核心有四大D王，地價齊刷刷突破1.4萬元/㎡。以五象湖為核心，沿著玉洞大道東西兩軸，樓盤價差已經拉開，房價低的1.2萬，高的直逼2萬+。
▲玉洞大道沿線規劃及樓盤
這個板塊，既有龍光天瀛、建發央璽等高端盤，也有光明城市、瀾庭府、檀府印象、龍光玖譽湖、華潤悅年華等剛需熱盤。
此外，玉洞大道沿線，還有多個樓盤在售，軌道小鎮等大片土地等待開發，未來想象空間不小。
▲玉洞大道沿線規劃及樓盤
◎小結：民族大道沿線土地開發趨向飽和，往東商區一帶，整體均價早已邁向2萬+。這個板塊更適合高端改善客戶，對剛需及投資者而言，可選空間較小。
玉洞大道沿線，房價從1.2萬到2萬+，樓盤高端、改善、剛需都有，選擇空間較大。
小襄說：
民族大道之於南寧，重要意義不言而喻。它綜合行政、商務、商業、生活等強大的功能，見證南寧往前幾十年的發展歷史。
玉洞大道承擔廣西第一門戶大道的重任，整體功能偏向“形象+生活”，將見證南寧往後幾十年的發展軌跡。
兩條大道有相似之處，又有不同。兩條大道並非要一較高下，而是從兩條大道的發展，窺見南寧城市發展的變遷。
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