受到疫情影響的第一季度，房地產銷售一片慘淡。國家統計局最新數據顯示，1-3月份，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個百分點；商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2個百分點。
儘管數據顯示到3月房企銷售下滑的情況正在好轉，但這還是引發了國際評級機構的擔憂。
4月17日，三大國際評級機構之一的穆迪五年來首次宣佈將中國房地產行業展望下調至“負面”。此外，惠譽也表示，預計今年全年房地產行業合同銷售額的降幅可能高達15%，若行情長期處於疲軟狀態，其對房地產行業的評估將趨於負面。
國際評級機構的負面展望為房企帶來評級下行的壓力。目前，內地百強房企中，已有富力、雅居樂、泰禾、中駿、金茂五家被下調評級。標普全球評級企業評級資深董事葉翱行表示，受疫情影響，房地產行業的市場壓力不斷增加，今年被下調信用評級的企業數量會有增加趨勢。
房企面臨評級下調壓力
惠譽高級董事鄭俊英認為，流動性和再融資風險是影響房企評級的主要因素。
以雅居樂為例。近期，穆迪及標普均對其作出了評級下調的動作。穆迪在評級報告中明確表示，下調雅居樂的評級是因為負債問題。穆迪預期，雅居樂收入與經調整債務的比例會於未來12至18個月升至約60%，同時預計其EBIT與利息比率將由2.3倍升至3倍，債務壓力較大。
儘管雅居樂制定了詳細的去槓桿計劃，但穆迪和標普均對此計劃的收效產生質疑。標普指出，雅居樂的去槓桿計劃很大程度上依賴未來12個月的收入及債務控制，疫情影響之下，雅居樂在年內的合同銷售表現或有挑戰。
而此前穆迪還在報告中不點名指出有4家房企面臨較高再融資風險，佔未來12個月內到期債券5%，合共42億美元。有媒體梳理後發現，穆迪提到的4家房企中，就包含被下調評級的泰禾。
另外3家房企，有著類似的處境。疲軟的銷售加上境外融資形勢突變，它們的財務天平正在遭受衝擊，槓桿率居高不下，風險隨之而來。
但鄭俊英表示，鑑於政府已要求銀行保持寬鬆的信貸條件以提振經濟，國內市場的流動性相對強勁，許多開發商已經提前為 2020 年的離岸到期債務準備了資金，部分發行人還利用近期債券價格下跌的契機，在公開市場上回購離岸票據。因此，流動性和再融資風險較大的或集中在較低評級的房企。
惠譽稱，對於當前的環境，國內房企變得更加謹慎。大部分房企預計2020年合同銷售額將持平或實現個位數增長，只有少數企業表示，2020年合同銷售額將下降。基於此，在拿地方面，房企總體趨於保守，以保證現金流的穩定。
“大房企有著較強的財務靈活性，但少數融資記錄不佳、銷售業績低的小型房企常常依賴於出售尚未竣工的項目去回籠資金，資產出售需要一定的時間，過分依賴資產出售償付債務的房企，可能會在項目交割和回款方面遭遇延遲，從而使得再融資風險提升。”惠譽高級董事陳以文分析到。
全年銷售下滑15%是溫和指標
2019年12月，惠譽曾發佈一版《中國房地產行業 2020 年前景展望》報告，對中國房地產行業做出穩定的展望。彼時惠譽預計，2020 年的銷量增長將介於-5%到+5%之間，很有可能與前一年持平。
疫情爆發後，惠譽下調全年銷售預期至-15%，雖然媒體擔心下滑幅度過大，但鄭俊英稱，這是一個溫和的指標。
他繼而分析，從惠譽評級的80多家房企去年的表現來看，絕大多數房企的銷售表現均高於預測值。除非市場未能在短期內復甦，銷售額跌幅攀升至 20%以上，受評房企評級調整的可能性才會顯著增加。
國內房地產市場改善的跡象已初現端倪。今年前兩個月，全國範圍內房企合同銷售額下降20%-40%，但三月份有所回升，大部分售樓處已重新營業，項目建設也已基本恢復，三月份銷售額已經恢復到去年同期的8成。
惠譽方面還表示，根據來自房企的報告，過去一個月國內融資成本有所下降。但是，如果房屋銷售繼續跌跌不休，惠譽認為小型房企將受到更大的影響，其中原因與在過去幾年的市場上升階段，大型房企往往能夠領漲同業類似。
不過，惠譽也強調，三月份的銷售回暖是否能夠持續下去尚不得而知，現在預言房地產行業全面復甦仍為時過早，四月份的簽約銷售數據和宏觀經濟恢復勢頭，將為2020年的整體銷售走向提供明確依據。
標普同樣認為，絕大多數自住型需求只是延後了，並沒有消失，但銷售反彈依然可能是脆弱的。“目前我們仍維持我們的基本假設預期，即2020年全國合同銷售金額下降5%-10%。”
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