上個週末，和朋友去了一次蓮花山的管委會板塊，踏查附近的幾個新樓盤和地塊。一路上異常順利，從東方廣場出發，車程只用10分鐘，全程僅有兩個紅綠燈。
雖然都屬於蓮花山片區，但在與主城距離這個維度上，管委會板塊要比度假區板塊近了不止一個量級。度假區是純粹的遠郊，管委會基本上可以算作近郊了。
抵達後，走訪了兩家在售待售項目，報價都很令我意外。一家毛坯洋房8500元/㎡，另外一家精裝小高預計9000元/㎡。
這個價格比我心理預期大約要高出2000元/㎡。
當然，售樓處制定這樣的價格也並非毫無支撐。
首先，在軌交規劃上看，地鐵2號線東延長線會從這兩個樓盤北側經過，並且分別設站，目前該線路已經開工，預計2023年通車，另外，規劃中還有一條連接龍嘉機場到世紀廣場的輕軌線路會途徑兩盤。
從配套上看，因為目前板塊內已入住人口實在有限，各類生活配套都處於相對空白的狀態，僅在蓮花雅居附近有少量社區型門市，經營超市、快餐店等基礎業態，學校、醫療以及相對大型的購物中心，暫時都是空白 。不過，這兩個項目都在2號線上蓋規劃了TOD模式的商業，其中一個項目的商業體量達到了50萬㎡。同時，兩個項目用地內部都有教育用地，但暫時還只是土地，沒有確定具體的學校以及開學時間。
從產品上看，兩個項目都是佔地面積超50萬㎡的大型項目。目前在售/待售產品，一個項目是純洋房，另外一個則是聯排、疊拼別墅和11層小高的組合，配合蓮花山得天獨厚的景觀資源，也算得上是遠離城市喧囂的宜居之地。
從開發商口碑來看，這兩個項目都是知名開發企業，實力還是值得信賴的。
從區域開發潛力來看，兩個項目周邊也都是商住用地規劃，部分土地已經名花有主，未來區域內開發熱度還會繼續升溫。
OK，對於這個板塊的正面評價到此告一段落。從上述這6個維度來看，8500-9000元/㎡的價格，似乎真的有點香。
然而，對於衛星板塊的房地產市場，六哥向來都是抱著懷疑的目光去審視的，因為長春發展到目前為止，還真的沒有一個衛星城真的成熟過。前段時間，我曾經為此專門寫過一篇推文。
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面對這個距離長春只有10分鐘車程，房價只有長春2/3的近郊板塊，這種懷疑並沒有減少半分。
歸根結底還是那個老問題，想要提升一個全新板塊的宜居度，最要緊的問題就是人口導入，只有足夠數量的人口進駐，才能推動板塊內商業、教育、醫療等生活配套發展和完善。否則，再美好的規劃，也都是扯。
而按照現在蓮花山管委會板塊的狀態來看，即使目前板塊內幾個項目都熱賣，交付後也達到100%的入住率，那麼3-5年內，最樂觀估計也僅能導入4萬戶、10萬人。
這個數字，對於區域型商業、醫療配套的發展需求來說，遠遠不夠啊。
更何況，100%銷售、100%入住這個假設，本身也不現實啊。
所以，不管價格如何誘人、規劃如何宏偉、環境如何優美，在你六哥看來，這個板塊在5年內達到宜居標準的可能性，極低。
如果你真心覺得這個價格合理，並且產生了一種非買不可九牛不回的衝動，那麼，請先問問自己，你對這套房子的定位是什麼：
如果你僅僅是想在近郊置個別院，在某些個風和日麗的日子裡來這裡消磨消磨時光，那完全可以入手。
如果你是想買來常住，那麼你做好入住5年內都無法享受完善配套的心理準備。至於5年後？誰又能猜得準呢。
如果你是想買來投資，覺得這裡是價格窪地，持有數年坐等升值。那麼我覺得你真的可以再換個板塊走走看看。
該說的都說完了，8500元/㎡的蓮花山到底香不香，還得看你自己怎麼想。
以上。
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