3月15日，濟南新舊動能轉換先行區發佈了一項政策引起了很大的關注，在這個政策裡部分解除了限購政策。
這個政策名字叫《關於促進濟南綠色建設國際產業園發展十條政策》，針對綠色建築有多重利好，最顯著的是關於樓市的兩條規定（“項目開發支持政策”大項的第4、5條）：
4.對符合二星級及以上綠色建築標準的住宅項目，在取得《建築工程施工許可證》後且施工進度達到主體施工正負零時，可提前申請辦理《商品房預售許可證》，預售監管資金即徵即返。
5.在先行區直管區範圍內購買二星級及以上綠色建築商品住宅的，不受濟南市限購政策約束。
01
政策鬆綁的力度有多大
想要知道這個政策的力度有多大，就得比較下別的城市：
2月21日，河南省駐馬店發佈《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》，出臺17項穩樓市政策。該政策中提出要下調居民首付款比例，首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%；上調住房公積金貸款額度，公積金最高貸款額度由45萬元提高到50萬元；降低住房公積金貸款首付比例；要求金融機構適度下調個人住房按揭貸款利率。這個政策3月4日被撤回了。
3月3日，廣州市發佈《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》，第31條規定商服類項目不再限定銷售對象。這個政策3月5日被撤回了。
相對駐馬店和廣州的鬆綁政策，濟南這次絕對是開了大口子。駐馬店的政策針對需求端，只是在金融上鬆動了；廣州的政策更是隻針對商服項目，而商服項目在四大一線城市外的城市裡本就是不限購的。
濟南的政策在供需兩端都有極大的鬆動，供方來說，開放商把樓蓋到“主體施工正負零”就可以預售了，“主體施工正負零”是指打好地基蓋到地平線，更嚴重的是這個時候政府就把監管的預售資金返還給開發商了。
我們知道，房子預售本身就有很大的爛尾風險，為了避免這個風險，開發商必須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，由政府會同銀行實施第三方監管，預售資金不得隨意支取、使用，這是對買期房的購房者的一種保護。現在施工進度達到主體施工正負零時就可以預售、返還預售資金，這有利於開放商緩解資金壓力，卻把風險轉嫁到購房者身上了。
需求端上來說，在先行區直管區範圍內購買二星級及以上綠色建築商品住宅的，不受濟南市限購政策約束。濟南市現行的限購政策是：
一．濟南戶口家庭可以在限購區購買兩套房。首套房首付三成，首套房商貸最長按揭年限為三十年；二套房首付至少六成，二套房商貸最長按揭年限為二十五年。
二．外地戶籍家庭可以在限購區購買一套房。外地戶籍購房需首付六成，商貸按揭最長可貸二十五年，且需要在購房日前三年內交滿24個月的職工社保或24個月的個人所得稅。
三．全日制本科及以上學歷，並在用人單位簽訂正式用工合同且連續繳納社保6個月後，即可享有本地常住戶口居民同等購房政策。
四．限購區域內須取得不動產權證滿2年後方可上市交易。
也就是說，在這個特定區域購買特定的房子，可以隨便買，也可以隨便賣，完全脫離濟南的相關政策。這無疑是開了解除限購限售的大口子，在駐馬店、廣州剛剛因“小動作”被“政策一日遊”的節骨眼上，濟南緣何敢爭天下先？這背後恐怕是佈滿各種艱難的，這個先不討論。
當然，這個政策有兩個條件，即特定區域、買特定房子。
02
什麼地方解除限購
這次解除限購的是濟南新舊動能轉換先行區直管區。
濟南新舊動能轉換先行區源自2018年獲批的山東新舊動能轉換綜合試驗區，濟南新舊動能轉換先行區正是山東新舊動能轉換綜合試驗區的先行者、先試者和排頭兵，承載了山東新舊動能轉換的重要希望。
濟南新舊動能轉換先行區南起小清河、北至徒駭河、西起玉符河、東至臨港辦事處東邊界，橫跨黃河兩岸，總面積約1030平方公里。
濟南新舊動能轉換先行區直管區是先行區的核心，據說包括大橋、崔寨、孫耿、太平4個街道，共450平方公里，大約就是下圖中紅色方框的位置。
從圖中可以看到，這個直管區位於先行區的中心，又緊鄰老城區，濟南無論是北擴還是實施新舊動能轉換，這都是個繞不開的地方。在這麼個地方解除限購，對於緩解地方政府和開發商資金壓力、對於疏解主城區住房壓力、對於支持新區建設都是作用明顯的。
這個直管區面積450平方公里，面積不大卻也不小，是深圳面積的1/4，要是解除限購真能成行，說不定真能掀起一股購房熱潮。
03
這個房子有多特殊
這個政策對房子的要求是：二星級及以上綠色建築商品住宅。
在這個文件裡，我沒有找到關於“綠色建築”的定義，根據網上的解釋，綠色建築是指在全壽命週期內，節約資源、保護環境、減少汙染、為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實現人與自然和諧共生的高質量建築。
綠色建築核心特點是環保、節能、和諧，由高到低劃分為三星級、二星級、一星級和基本級四個等級。濟南要求的是二星級及以上。
我不知道這個二星級難不難獲得，這個政策的附則裡有評級方法：
綠色建築星級評價由具有評價能力和獨立法人資格的第三方機構依據現行綠色建築評價標準實施評價，出具技術評價報告，明確綠色建築性能等級。
04
咋又撤回了
濟南市部分解除限購後，網上有不少聲音討論青島是不是也會跟隨解除，畢竟青島的購房政策習慣性跟在濟南後面。誰知道，兩日後：
3月17日，濟南新舊動能轉換先行區發佈更正聲明稱，濟南新舊動能轉換先行區3月15日發佈的《關於促進濟南綠色建設國際產業園發展十條政策》中，涉及“預售監管資金即徵即返”、“在先行區直管區範圍內購買二星級及以上綠色建築商品住宅的，不受濟南市限購政策約束”的表述不準確，現予以更正。
更正後的政策去掉了“預售監管資金即徵即返”、“在先行區直管區範圍內購買二星級及以上綠色建築商品住宅的，不受濟南市限購政策約束”，只保留了：
4.對符合二星級及以上綠色建築標準的住宅項目，在取得《建築工程施工許可證》後且施工進度達到主體施工正負零時，可提前申請辦理《商品房預售許可證》。
這說明了一個道理，諸如人才新政、減稅降費、降低預售門檻、延緩稅款交納等涉及樓市的小打小鬧的微調是可以被接受的，降低貸款首付比例、取消商服限購這樣有導向性的政策是不被允許的，更何況濟南這樣“取消限購”的涉及“房住不炒”根本的政策。
無獨有偶，國家在金融政策上也對房地產“另眼相看”。2月20日的降息，普通貸款降低10個基點，房貸降低5個基點，這是針對樓市的一次不對等降息。而且，央行每次在降息、降準時，都會三番五次的強調“房住不炒”。
由此可見，房住不炒是一條不可逾越的紅線，諸如解除限購、限售的政策在短時間之內是不會被允許出現的。
中國的樓市是政策市，從政策導向就能看出未來的房價走向。樓市回暖甚至小幅回彈將在未來一段時間內允許出現，想要大漲、暴漲是不可能的。同時，供大於求、沒有政策紅利的窘境也會促使三四線城市、甚至部分二線城市房價的回落，不同等級城市之間的樓市分化將會更加明顯。
這些也都註定了在未來很長一段時間內投資買房的艱難，但剛需該買還得買。
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