上个周末，和朋友去了一次莲花山的管委会板块，踏查附近的几个新楼盘和地块。一路上异常顺利，从东方广场出发，车程只用10分钟，全程仅有两个红绿灯。
虽然都属于莲花山片区，但在与主城距离这个维度上，管委会板块要比度假区板块近了不止一个量级。度假区是纯粹的远郊，管委会基本上可以算作近郊了。
抵达后，走访了两家在售待售项目，报价都很令我意外。一家毛坯洋房8500元/㎡，另外一家精装小高预计9000元/㎡。
这个价格比我心理预期大约要高出2000元/㎡。
当然，售楼处制定这样的价格也并非毫无支撑。
首先，在轨交规划上看，地铁2号线东延长线会从这两个楼盘北侧经过，并且分别设站，目前该线路已经开工，预计2023年通车，另外，规划中还有一条连接龙嘉机场到世纪广场的轻轨线路会途径两盘。
从配套上看，因为目前板块内已入住人口实在有限，各类生活配套都处于相对空白的状态，仅在莲花雅居附近有少量社区型门市，经营超市、快餐店等基础业态，学校、医疗以及相对大型的购物中心，暂时都是空白 。不过，这两个项目都在2号线上盖规划了TOD模式的商业，其中一个项目的商业体量达到了50万㎡。同时，两个项目用地内部都有教育用地，但暂时还只是土地，没有确定具体的学校以及开学时间。
从产品上看，两个项目都是占地面积超50万㎡的大型项目。目前在售/待售产品，一个项目是纯洋房，另外一个则是联排、叠拼别墅和11层小高的组合，配合莲花山得天独厚的景观资源，也算得上是远离城市喧嚣的宜居之地。
从开发商口碑来看，这两个项目都是知名开发企业，实力还是值得信赖的。
从区域开发潜力来看，两个项目周边也都是商住用地规划，部分土地已经名花有主，未来区域内开发热度还会继续升温。
OK，对于这个板块的正面评价到此告一段落。从上述这6个维度来看，8500-9000元/㎡的价格，似乎真的有点香。
然而，对于卫星板块的房地产市场，六哥向来都是抱着怀疑的目光去审视的，因为长春发展到目前为止，还真的没有一个卫星城真的成熟过。前段时间，我曾经为此专门写过一篇推文。
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面对这个距离长春只有10分钟车程，房价只有长春2/3的近郊板块，这种怀疑并没有减少半分。
归根结底还是那个老问题，想要提升一个全新板块的宜居度，最要紧的问题就是人口导入，只有足够数量的人口进驻，才能推动板块内商业、教育、医疗等生活配套发展和完善。否则，再美好的规划，也都是扯。
而按照现在莲花山管委会板块的状态来看，即使目前板块内几个项目都热卖，交付后也达到100%的入住率，那么3-5年内，最乐观估计也仅能导入4万户、10万人。
这个数字，对于区域型商业、医疗配套的发展需求来说，远远不够啊。
更何况，100%销售、100%入住这个假设，本身也不现实啊。
所以，不管价格如何诱人、规划如何宏伟、环境如何优美，在你六哥看来，这个板块在5年内达到宜居标准的可能性，极低。
如果你真心觉得这个价格合理，并且产生了一种非买不可九牛不回的冲动，那么，请先问问自己，你对这套房子的定位是什么：
如果你仅仅是想在近郊置个别院，在某些个风和日丽的日子里来这里消磨消磨时光，那完全可以入手。
如果你是想买来常住，那么你做好入住5年内都无法享受完善配套的心理准备。至于5年后？谁又能猜得准呢。
如果你是想买来投资，觉得这里是价格洼地，持有数年坐等升值。那么我觉得你真的可以再换个板块走走看看。
该说的都说完了，8500元/㎡的莲花山到底香不香，还得看你自己怎么想。
以上。
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