共有產權房,落實“房住不炒”的積極探索
4月13日,北京市規劃和自然資源委員會掛牌1宗房山共有產權住房地塊,起始價20.16億元。根據公告,上述地塊名稱為北京市房山區拱辰街道辦事處FS00-LX05-0046、0056地塊,土地面積約8.77萬平方米,建築控制規模約14.02萬平方米。其中的FS00-LX05-0046地塊,居住用途建築規模全用於建設共有產權住房,房屋銷售均價為2.8萬元/平方米(含全裝修費用)。
這幾年,北京、上海、廣州等城市進行了共有產權房試點,取得了較好的效果,既緩解了國有建設用地緊張、房價高企的問題,又一定程度上解決了炒房等問題。北京市住建委日前稱,當前全市共有64個共有產權住房項目(含轉化項目33個)實現了土地供應,可提供房源約6.55萬套,房源數量與申購家庭數量的供需比從1:400下降至1:7。
共有產權房本質是政府與居民共同購房共享產權,其性質介於商品房與保障房之間,是對“住有所居”和“房住不炒”的積極探索。共有產權房有效區分了居住需求和投資投機需求。共有產權房與普通商品住宅在居住方面並無兩樣,同樣可以實現落戶與子女就近入學;抑制炒作方面則通過產權比例設置和出讓時的多重限制手段發揮作用——只有真正有居住需求的購房者才是潛在購買者,政策設計較此前推出的經濟適用房、自住型商品房而言有很大不同。
共有產權房與經適房的區別表現在,共有產權房採取的是共享產權的創新模式,而經適房則是以低價入市;在限制流通方面,經適房一般允許轉讓,而共有產權房則有5年～10年的鎖定期限,最大限度地保障其公共屬性,避免重蹈過去經適房的一些覆轍。
共有產權房,一種是在國有建設土地上蓋房。以北京為例,2018年入市的共有產權房多達29個項目,提供房源32446套,但這些共有產權房基本都是建設在國有土地上。另一種是在集體土地上蓋共有產權房。本次房山區的上述地塊,是利用集體土地建設共有產權房,集體土地上建設的共有產權房與國有土地上建設的共有產權房“同權同價”,建設品質和配套要求也是一樣的。
按照原先的有關規定,在集體土地上建設的房屋屬於“小產權房”,是不可以獲得產權的。但北京在集體土地上建設共有產權房,與“小產權房”不同,也是有產權的。目的是為了緩解北京一些地區的住房需求。譬如:有的區可以允許用於房地產開發的土地幾乎沒有了,而一些保障對象又迫切需要住房,在此情況下,北京允許這些區進行試點,實現了農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股與國有土地“同等入市、同權同價”。這一舉措的好處在於,雖然在建設共有產權房前必須完成拆遷等流程,但拿地成本相對較低,集體土地上建設共有產權房的集體投入少、收益快,開發者的意願也就更強烈,村民也會獲得一定收益。
當然,要讓共有產權房發揮更大的作用,必須要有嚴密的配套措施。一方面必須對購買共有產權房的對象加以明確,嚴格審查;另一方面必須約定雙方的產權份額以及房屋將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。如果集體佔的份額太高,可能使住房者的權益受損,而住戶者佔的份額太高,會使集體利益受損。只有明確一個合理的比例,才能把好事辦好。
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