案情簡述：2004年12月22日，原告與“乙”簽訂了《房屋買賣協議》，購買“乙”位於6號按揭房屋。雙方約定按照該房屋原有價格即753，172元確定房款。因該房屋尚有貸款未結清，原告向“乙”支付了房屋總價35%的首付款263，172元、“乙”已經償還的房屋貸款196，438.54元、房屋內的辦公設備折價20，389.46元，合計480，000元。原告與“乙”簽訂房屋買賣協議後，原告以“乙”名義繼續向銀行償還房屋貸款，直到2011年9月，償還貸款本金490，000元，利息145，326.79元，合計635，326.79元。在房屋貸款全部還清後，原告要求“乙”配合辦理房屋初始登記，並辦理房屋變更登記手續，但“乙”以各種理由推諉，遲遲不辦理相關手續。2012年8月，在原告多次催告“乙”辦理相關手續的情況下，“乙”才被迫告知原告他本人叫丙，“乙”是其當年以自己的頭像乙的身份信息辦理的居民身份證。丙未考慮以後辦理房屋登記會出現障礙，以乙身份證購買了訴爭房屋，向原告出賣時隱瞞了這一事實。而原告在購買約定房屋時，出賣人“乙”所持居民身份證與《A市商品房買賣合同》上記載的身份信息，居民身份證信息一致，造成原告無法分辨，而與之簽訂了《房屋買賣協議》，並依約履行了合同義務。現原告已經按照《房屋買賣協議》付清全部房款，由於作為出賣人的丙身份信息虛假無法完成房屋初始登記，更無法完成房屋過戶登記，使原告訂立合同時的目的無法實現。乙向被告丙出借身份信息，對於造成原告的合同目的無法實現負有不可推卸的責任。現原告為維護自身合法權益，特訴至法院。
北京市京師律師事務所高級合夥人姚志鬥律師認為：代理，指代理人以被代理人的名義實施民事法律行為。代理具有如下特徵：1、代理關係中存在三方當事人，即代理人、被代理人和民事活動的相對方；2、代理人以被代理人的名義從事民事活動，行為人在以他人名義進行民事活動中，應向相對人表明其系代理他人從事民事活動。本案中，首先，乙沒有任何委託丙買賣房屋的意思表示和實際行為，乙自始自終並未通過丙締結法律行為，丙並未得到乙的授權；其次，在《A市商品房買賣合同》和《房屋買賣協議》的簽訂和履行過程中，丙並未向B公司和甲告知其是以乙的名義與他們簽訂房屋買賣合同，而是讓合同相對方認為其就是乙，兩次房屋買賣行為中，不存在三方當事人，均只有兩方當事人，即B公司和“乙”（即丙）、“乙”（即丙）和甲。再次，兩次房屋買賣行為中，丙沒有代理乙從事民事活動的意思表示，《A市商品房買賣合同》簽訂完畢後，丙以其財產支付房屋首付款，償還了部分住房貸款；在與甲簽訂了《房屋買賣協議》後，丙將訴爭的房屋交付給甲使用，整個民事活動中，丙都是以房屋購買者和房屋所有者的身份出現在合同相對人的面前，不存在丙為乙謀利的法定代理條件。綜上，丙與乙不存在代理關係，丙冒用乙的身份進行房屋買賣不構成代理，兩次房屋買賣行為應認定為丙的個人商業行為。既然兩次房屋買賣行為中，丙都是以其自身的意思表示對訴爭房屋進行處分，兩次房屋買賣都是丙的個人行為，與乙並無關聯，那麼《A市商品房買賣合同》的合同雙方應為丙和B公司，《房屋買賣協議》的合同雙方應為丙和甲，基於《A市商品房買賣合同》和《房屋買賣協議》產生的權利和義務，應由丙個人承擔。
關於《A市商品房買賣合同》和《房屋買賣協議》的效力問題，《中華人民共和國合同法》第44條規定：“依法成立的合同，自成立時生效”。合同是否具有效力，與合同是否依法成立息息相關，依法成立的合同，必須符合以下條件：1、當事人在訂立合同時具有相應的民事行為能力或民事權利能力；2、合同當事人的意思表示真實；3、合同不違反法律或者社會公共利益。本案中，要明確《房屋買賣協議》的效力，首先必須確定《A市商品房買賣合同》的效力。關於《A市商品房買賣合同》的效力，第一，《A市商品房買賣合同》的合同雙方是丙和B公司，丙作為成年人，具有完全民事行為能力，B公司作為合法登記的企業法人，具有訂立合同的民事行為能力。第二，丙冒用乙的身份訂立《A市商品房買賣合同》，但丙此後支付房屋首付款、償還住房貸款及將訴爭房屋交付甲使用的行為，說明購買訴爭房屋是丙的真實意思表示；對於B公司而言，是否因丙冒用乙的身份訂立合同，導致B公司意思表示不真實，從而導致合同無效或可撤銷？B公司作為訴爭房屋的出售方，其是否出售房屋，主要考慮購買人的購買力、是否能夠按時足額支付購房款，並不以購買人的身份作為其是否出售房屋的標準，其是否出售訴爭房屋與買方的身份之間沒有必然聯繫，丙冒用乙的身份與B公司簽訂《A市商品房買賣合同》，並不足以使B公司的意思表示不真實，也不足以使《A市商品房買賣合同》為無效或可撤銷的合同。此外，B公司在庭審中陳述無論是丙借乙的身份信息與其簽訂合同，還是乙本人與其簽訂合同，B公司都認可房屋買賣合同的效力，說明B公司簽訂《A市商品房買賣合同》是其真實意思的表示。第三，從丙冒用乙的身份訂立《A市商品房買賣合同》後果來看，丙根據合同約定支付了房款並償還貸款，其行為並未對社會經濟秩序造成損害，也未損害社會公共利益或他人的經濟利益。綜上，無論是從B公司和丙的意思自治進行評判，還是從維護社會交易穩定進行衡量，《A市商品房買賣合同》都是有效的合同。
《A市商品房買賣合同》為有效合同，合同相對方為丙和B公司，那麼，丙有權根據其簽訂《A市商品房買賣合同》所獲得的權利，依法對訴爭房屋進行處分。此後，丙再次以乙的身份與甲簽訂《房屋買賣協議》，並將訴爭的房屋交付甲使用，甲對該《房屋買賣協議》予以認可，該《房屋買賣協議》符合合同的生效要件，同樣為有效合同。丙與甲簽訂《房屋買賣協議》後，甲按約定支付了丙購房款項、償還了銀行貸款，已實際履行合同中約定的義務，現甲要求丙繼續履行該協議，可予以支持，丙有義務排除產權登記障礙，協助甲辦理房屋產權登記手續，但按《房屋買賣協議》的約定，在辦理房屋過戶變更登記手續中產生的費用，由甲承擔。如乙因丙的冒用行為而造成損害，乙可另行向丙主張權利。
法院判決：一、《A市商品房買賣合同》的合同雙方為第三人B公司和被告丙，《房屋買賣協議》的合同雙方為原告甲和被告丙。
二、原告甲與被告丙之間的《房屋買賣協議》為有效合同。
三、被告丙繼續履行《房屋買賣協議》，在本判決生效之日起30日內協助原告甲辦理房屋過戶變更登記手續，依法應繳納的費用，由原告甲承擔。
四、駁回原告甲的其他訴訟請求。
相關法條：《中華人民共和國合同法》
第八條：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
第四十四條：依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。
第六十條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百四十二條：法庭辯論終結，應當依法作出判決。判決前能夠調解的，還可以進行調解，調解不成的，應當及時判決。
姚志鬥律師，北京市京師律師事務所合夥人、諮詢電話/微信：13811136522，辦公地址：北京市朝陽區東四環中路37號京師律師大廈
閱讀更多 北京京師姚志鬥律師 的文章
