部分信息來源：第一財經、21世紀經濟報
根據世聯行在3月29日發佈的2018年度業績報告顯示，公司實現營業收入75.34億元，同比下降 8.26%；歸屬上市公司股東的淨利4.16億元，同比下降58.59%。
縱觀整體數據，世聯行的業績受影響最大的是傳統業務——交易服務板塊，交易服務板塊營業收入為52.87億元，同比下降了18.63%。這一板塊佔到公司營收的70.62%，包括代理服務業務、互聯網業務和顧問策劃業務。
除此之外，世聯行的其他主營業務板塊均實現同比增長。其中，交易後服務板塊實現營業收入10.13億元，同比增長20.12%；資產運營服務板塊實現營業收入6.34億元，同比增長89.83%；資產管理板塊實現營業收入5.52億元，同比增長7.12%。
對此，世聯行在年報中表示，公司四大業務板塊營業收入的“三升一降”，表明了依靠單一的房地產銷售服務已不再能夠滿足市場多樣化需求。
2018年，世聯行的淨利潤可謂腰斬，跌幅超過5成，遠遠高於收入跌幅。世聯行對此的解釋是，在收入下滑的情況下，資產運營業務持續投入，使賬面虧損增加。
對於這種現狀，紅璞公寓未來走向如何？長租佈局發展趨勢怎樣，還是有一絲好奇的。
長租公寓營收增加，賬面虧損
據世聯行財報顯示，目前在總盤子中，有兩塊處於虧損狀態，其中資產運營（資產運營是近兩年世聯行的重點板塊，包括長租公寓和世聯空間）虧損4.18億元，對比2017年的－2.95億元，虧損擴大，此外其他交易服務也虧損，金額為－0.39億元。
數據顯示，世聯行2018年公寓業務營業收入為4.06億，同比增加94.85%。歷經三年多的發展，公寓業務已覆蓋30個城市，公司運營項目已達到191個(包括包租及託管模式)， 運營間數近3萬間，運營半年以上項目實現90%以上的出租率。家寓產品（紅璞家寓是世聯紅璞旗下面向各企業員工的集宿型公寓）落地武漢、蘇州、廣州三個城市，穩定出租率90%以上，續租率持續上升，保持在50%左右，同比漲幅24%。世聯空間落地項目52個，總面積近60萬平方米，收入1.94億元，同比增長118.04%。
雖然公寓和空間的收入都出現大幅度增長，但業務持續投入，還是使2018年度資產運營業務的前期運營賬面虧損增加。
在新業務佈局早起，虧損在所難免，但投資者更關注的是盈利通道是否被打通？
“長租公寓業務盈利需要一定的實踐週期，
目前尚未盈利，但處於可控範圍，屬於戰略型虧損。”陳勁松對長租公寓業務的發展很有信心，“預計今年實現公寓業務現金流為正，並積極改善對世聯行整體業績的影響。”比如，2016年散收的公寓，明顯是虧損的，但從公寓業務和空間業務看，絕對量不大。
虧損當中有一塊非常大的部分是實際支付和公司在會計賬上記錄的租賃成本，實際支付的模式超出時間有規定，按照新會計準則的算法，在2018年和2019年會有1.5-1.6億元的支出。
對於公寓業務的虧損情況，世聯行方面在4月3日的網上業績說明會上也坦誠，目前公司長租公寓業務還尚未盈利，屬於公司業務發展的戰略型虧損。在公寓業務立項時，公寓的平均租期是12年，預計需要5年的回收期。
長租業務收縮，輕資產上陣
2017年末，世聯行的長租公寓品牌紅璞公寓全國簽約間數突破10萬間，收入2.08億元。但世聯行的2018年報中已不再公佈紅璞公寓的簽約數量。
房源量達到10萬+之後，紅璞又奔著110萬+去了
世聯行曾一度執著於長租公寓的規模，2017年底，紅璞公寓的目標是：在世聯行大的體系內，紅璞輕重結合，可以做到百萬量級，甚至乘以5、乘以10，還是乘以20，一切“不設限”，期待“去更遠”。此時來看，難免唏噓。
去年10月25日，深圳世聯行地產顧問股份有限公司發佈公告，公司擬與中城投資設立基金共同投資收購長租公寓優質資產。
據公告顯示，該基金暫定名“中城-世聯紅璞長租公寓pre-reits基金”由中城投資旗下私募基金管理人中城榮耀擔任普通合夥人發起設立，基金總規模預計30億，期限5+1+1年，共同用於長租公寓優質資產收購。
公司與該基金將以15%：85%的出資比例（公司總投資額不超過5.3億。）共同收購長租公寓優質資產，在符合基金投資標準前提下，優先委託公司控股子公司世聯紅璞運營管理收購的集中式公寓。世聯行表示該基金將致力於佈局國內成長潛力巨大的新一線城市核心地段優質商用物業，通過共同投資，子公司將實現穩定的優質資產來源，擴大其在長租公寓領域的管理規模，提高其在長租市場的競爭力。
投入新業務帶來的階段性虧損似乎是世聯行不得不承受的代價。世聯行早有預期，但到了今日其對長租公寓的發展計劃又有了改變。
朱敏在接受第一財經採訪時表示，“長租公寓一定要增長，但是方式要變，可以確定的，紅璞公寓的簽約規模，不會再快速增長。去年沒有太多新增房間，拿房成本已經很高了，而我們非常冷靜。”
2018年度，世聯行的
營業外支出同比增加481.58%至0.258億元，原因是支付的違約賠償金增加。世聯行解釋，之前公寓在擴大規模時，有一些散收公寓，但經測算後，超過公司預定的盈利週期，所以退租並賠償違約金。在公寓業務持續虧損，主業收入減少公司淨利潤下滑情況下，世聯行宣佈減少公寓業務的重資產投入，走輕資產運營模式。
“房地產仍是一個巨大的市場。”陳勁松在業績發佈會上稱，“房地產市場包含增量市場、存量市場兩個層面。目前，國內存量房地產市場體量巨大。而城鎮化進程的繼續加速，將為增量市場帶來空間。未來公司將進一步迴歸輕服務的行業本質，以輕資產模式運營，更好地服務這個巨大的市場。”
陳勁松表示，”如果大資管業務從重轉輕，公司現金流沒有問題，但一直重，我就不敢拍胸脯。”
世聯行資產運營發展中心總經理史劍華對外表示，“
2019年集團還有一萬多間新公寓開業，這是原來已簽好的合同，與之帶來的裝修投入還是會影響到2019年的報表，但預計2019年底或2020年初，公寓的資金就可以回正。”世聯行一直在轉型，陳勁松的想法是，房地產有大小年，僅靠房地產交易的佣金，無法抗週期，只有使公司營收結構越趨穩定，才能穿越週期，這就是轉型的目的。
長租公寓業務是“重投入”，對於上市房企來說，前期的投入和快速擴張勢必會拉低“財報顏值”，即便是營收額增速明顯，但是整體投入過多，歸結到利潤上又無法立竿見影，數據不好，股東不會買賬。
為了讓財報數據好看一點，朗詩地產已經在上個月宣佈剝離長租公寓業務，在朗詩董事長田明看來，如果剔除長租公寓業務虧損的部分，朗詩的淨利潤會進一步提升，ROE水平也有上升空間。
據悉，世聯行此次財報發佈，因為數據“難看”，已經受到股東當面質疑，後期，世聯行的長租業務會怎麼發展，快速盈利提升財報“美顏度”？還是像朗詩寓那樣被剝離，目前還不得而知，但從世聯行主營業務下滑的局面來看，長租業務還會繼續保留。
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