前言
前兩天南龍湖土拍的火熱，讓我一直百思不得其解。為什麼是南龍湖？
南龍湖說是承接鄭州市區的外溢剛需客戶，但是並不屬於鄭州。相對於滎陽、綠博、白沙來講，綠博白沙的未來發展潛力及市場溢價能力遠遠高於南龍湖。南龍湖已經從最初的宜居教育城，淪落為現在純剛需區域。價格雖然相對堅挺，但一直也在下探。
本土企業做出去佈局的第一個區域往往是市區，可是外來房企如越秀、雅居樂、龍湖、藍光為什麼偏偏選擇這個區域呢？
地王三連炸
2018年的南龍湖的地王炸，大家還記得嗎？
2018年1月22日，南龍湖5塊土地進行土地拍賣，河南正商地產以8.0087億元拿到6號地塊，據估算，地價1228萬/畝，樓面價到了6141元/平米，樓盤售價應該在1萬2至1萬3之間。
7號地被重慶龍湖地產以9億多元拿到，地價1414萬/畝，樓面價7068元/平米。樓盤售價預計1萬3以上，這也是全國上市房企前20強，龍湖地產進鄭州後拿到的第一塊地。
8號地結果出來：8號地被雅居樂地產以11.7682億總價拿下，地價高達1504萬/畝，樓面價達到
7516元/平米。當時，南龍湖的普遍售價在9000元以上/㎡。那時的鄭州孔雀城和遠洋風景還沒入市，價格處於平衡狀態。
從越秀-藍光，都在南龍湖實現佈局鄭州
時隔一年，2019年5月17日，南龍湖鄭政新鄭（2019）6號地土拍，經過315輪競價，溢價率174%，成交價50104萬元，地價955.65萬元/畝，樓面價4778.23元/㎡，被越秀公司競得。
2018年10月以後新鄭孔雀城以單價7800元/㎡（毛坯）和遠洋8700元/㎡（精裝）入市，價格一再下探，區域價格平衡已被打破。截止目前，正商、雅居樂、龍湖的售價也比首開價格下降，即便如此，出貨速度仍然較慢。
再看2020年3月27日，鄭政新鄭出（2020）3號地塊和4號塊地，南龍湖之間流拍的地塊。69.5畝（R=2.5），5家房企（藍光、正弘、龍湖、新城、平安），鄭州市塘鑫置業（藍光）溢價18.4%、總價3.29億、樓面價2840元/㎡。臨近69.1畝（R=2.5），鄭州市塘鑫置業（藍光）溢價3.6%、總價2.86億、樓面價
2487元/㎡。鄭州區域頗多，為何選擇南龍湖？
小編詢問了藍光及越秀的投拓，他們告訴我佈局鄭州，首選南龍湖只因為兩個字“合適”。這是一個讓小編意外的答案，似乎也是情理中的答案。
首入區域投資拿地的邏輯：
一般對投資區域的選擇限制在城市層面，城市下面的板塊除非特別差的會選擇避開，其他板塊只要有合適的機會都會研判。投資也知道哪些地方房子好賣，但是好賣的板塊不一定有地，有的話條件也苛刻，不容易研判下來。投資要找到合適的地是比較難的。
目前鄭州區域大部分為城改地塊，一二級聯動開發時間長且對資金流要求較高，沒有關係較難拿到。環鄭區域僅剩下南龍湖、中牟、滎陽。
滎陽似乎一直不在線，土地市場比較涼涼。綠博白沙則是產業勾地較多，商住比高，去化速度慢，目前不合適。
目前龍湖的地價在所有區域算是較低的，可以算帳，且區域銷售速度比較快，現金流回正有保證。
從投拓本身職位來講，完成集團的任務，進駐鄭州，在鄭州也算有項目了。
本土開發商也在賣地及項目，為什麼不從他們手裡買呢？最起碼是進入鄭州市區？
我們要考慮的除了合作方索要的溢價外，合作方公司的經營狀況跟財務、債務風險都是重要的考察條件。這些比市場風險更重要。
房企對土拍保持冷靜
目前藍光佈局南龍湖，並不是戰略性進入，首要考慮的不僅是公司是否能算過來帳，還要考慮現金流回正速度。
當年的地王三連炸，如今銷售困難連連，南龍湖的氣質似乎只能是剛需。剛需意味著價格為第一選擇要素，剛需也意味著只要價格合適，出貨速度快，現金流回正用時就短。
此次地塊的參拍企業，我們可以看到有龍湖，有平安，都是在南龍湖有地塊的地主。但是這次的拍賣並沒有特別激烈，溢價率也不是很高。這說明企業的拿地策略已經開始穩健，不再急躁、激進 。當開發商開始冷靜拿地時，對於後期的營銷也是一件幸事。
而對於首子落河南的越秀而言，產品力、銷售速度、價格等是越秀要考慮的。到底選產品以此打開在河南的口碑呢？還是選銷售速度快速出貨呢？這是一個抉擇的問題，估計目前的越秀的營銷領導人也在苦惱此事吧！
對於居住南龍湖十幾年的小編而言，還是希望南龍湖品質提升。畢竟產品力的提升是居住者的幸事，也是營銷的幸事。
閱讀更多 般若地產江湖 的文章
