深圳农民楼，多为历史遗留违法建筑
▌作者：张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家
▌主攻： 房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等
众所周知，深圳违法建筑（含农村城市化历史遗留违法建筑，简称“历史违建”）体量大，地下交易频繁，未经政府处理，买卖纠纷一般情况下法院不予受理。
实践中，遇“城市更新”（指市场主体单独实施的拆除重建类，下同），“违法建筑”身价倍增，催生原业主售后毁约，其中赶走买家，单方与开发商签订《搬迁补偿安置协议》的情况时有发生。
遇此情况，买家是否有权以“实际权利人”身份起诉要求开发商直接与自己签署《搬迁补偿安置协议》呢？我们通过广东省深圳市中级人民法院一个实践案例来看看。
裁判文书：曹某、深圳市京基房地产股份有限公司所有权确认纠纷二审民事裁定书
案号：（2019）粤03民终20624号
裁判日期：2019年08月22日
裁判观点：
曹某主张其通过与案外人李某签订《房产转让协议书》而成为涉案房产所有权人，并据此提出确认其为被拆迁人及要求与拆迁人京基公司签订合同的诉讼请求，其诉请的前提在于确认其系涉案房产的权利人。
但根据曹某提交的证据，涉案房产位于深圳市××××栋住宅楼第7层，而《个人建房申请报告表》及《建筑许可证》均载明批准建设的房屋仅为三层，故其主张权利的涉案705房并未经过批准而建设。
本案并无证据证明行政主管部门已就该不符合规划的建设行为作出处理，在行政主管部门就涉案房产的合法性作出认定之前，人民法院无法对涉案房产的归属及权益作出处理，曹某可待涉案房产合法性确认后再主张权利。一审驳回曹某本案起诉并无不当，本院依法予以维持。
信荣说：“违法建筑”买家起诉要求与开发商签署《搬迁补偿安置协议》，无论程序还是实体方面均不可行，解决之道：唯有占有！
1、程序方面：如上述案例，要求签署《搬迁补偿安置协议》隐含前提为确认买家系搬迁物业权利人，而由于违法建筑的土地、规划违法行为处理机关均为政府，合法性由政府认定，不属于法院民事诉讼案件受理范围，故而起诉后法院会不予受理或裁定驳回起诉；
2、实体方面：《搬迁补偿安置协议》本质属于平等民事主体之间设立民事权利义务关系的协议，受《合同法》调整，根据合同自由原则（包括缔约自由和内容自由），如果相对方不同意，买家是没有权利强制的，法院也无权强制判决其与买家缔约；
3、解决之道：无论与谁签署《搬迁补偿安置协议》，开发商都必须拆除搬迁物业以便推进城市更新，在买家实际占有的情况下，为防止拆除出现障碍，开发商基本不会与卖家签约，由此，占有之于买家至关重要，即：违法建筑买家遇城市更新唯一有效可行对抗原业主和开发商的手段就是对违法建筑物的实际控制权——占有：确保占有，确保安全，一旦失去，满盘皆输！
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