PART1
近日六中学区房又双叕“涨疯了”！！
一套六中学区的老房子，今年8月签订合同，总价170万，收了10万定金。10月份过户的时候，房东要反悔，说现在市场价格能卖200万，赔了10万还能多赚20万。
客户被逼无奈，提出在170万的基础上再加10多万，期望完成过户，但房东还是犹豫，并未答应，目前双方还在进一步协商中。
无独有偶，10月六中学区房暗流涌动。一位中介郁闷地说，他10月份遇上了两个六中房东违约赔定金的事情。
两个单子都是8-9月份下定，10月过户。定金都比较少，只有10万。
一套飞鹏巷不到30平方米，合同价格165万，一套朱彭巷40平方左右，合同价格170万。房东过户前，都突然选择了违约，退回所收定金，并赔10万违约金。
在东哥的印象中，温州好久没有集中出现过这样赔定金，主动选择违约的事情了。
8-9月六中学区卖170万，价格算是正常，并不低。违约的原因，不是当时卖便宜了，而是市场突然整体上涨了。这一波真让人措手不及。
▲六中总校
PART2
我们来看看目前的房价：
- 百里东路36㎡ 195万
- 百里东路53㎡ 205万
- 百里东路50㎡ 210万
- 三官殿巷39㎡ 205万
- 花马营巷68㎡ 240万
- 百里东路74㎡ 260万
- 仓桥街49㎡ 店连屋 203万
- 花马营巷62㎡ 落地房 238万
- 黄府巷62㎡ 落地房 252万
- 广府商厦70㎡ 能贷款 270万
以上房源由优家房产 黄家锋提供
可以看到确实挂牌价有了不少上浮，而且据说房源较少，接下去我们就好好聊聊这背后的原因。
每年8-10月是一轮学区挂牌的高峰，因为8月底9月初，完成报名，房子就可以卖了。一般房东还会稍微提早，比如7-8月就挂出来，如果价格合适，可以先下个定金，等到报名完成的9-10月过户。
本身这段时间是房源较为充裕的时候，但竟然出现了集中赔定金的现象。“事出无常必有妖”，在迷雾重重的表像下，供需突然失衡，是这次涨价的重要原因。
为什么供需会突然失衡，我们先来看下六中学区，目前的政策概况。
招生范围：
东：解放街单号（鼓楼街口至百里东路口）；
南：鼓楼街双号－广场路(不含广信大厦)；
西：信河街双号（广场路口至百里东路口）；
北：百里东路单号(解放北路口始)。
▲学区范围仅为示意，以教育部门最新公布为准
入学政策：
- 新购房建筑面积在20平方米以上、60平方米之内的，必须达到居住三年以上。
- 同一套房产三年内只能有一户家庭子女就读同一所学校。
- 2018年12月29日对实验中学等3所中学2019-2021年秋季入学发布红色预警。2019年3月31日以前取得该校施教区内房屋所有权且符合条件的适龄少年全额保障入学；
- 如学校仍有空余学位，则面向2019年3月31日之后购置房产且符合条件的申请入学对象，按照房屋所有权证取得时间先后顺序接收入学；其余对象按相对就近原则分流到有空余学位的周边学校。其他入学条件不变。
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PART3
供求关系中的“需求方”
特别看到，最新政策“2019年3月31日之后购置房产且符合条件的申请入学对象，按照房屋所有权证取得时间先后顺序接收入学”。
那么意味着，越早买，则先后顺序就越靠前，按照老政策本来可以在小学3年级，买学区房的准买家，现在想想还是早点买，越早买排序越靠前，到时入学概率更大些。
这样的心态，导致了1-2年级，甚至幼儿园阶段的家长提早加入了买六中学区房阵营，增加了整体供求关系中“求”的人数。
供求关系中的“供给方”
再来看供求关系中“供”的部分。“供”的部分，非常有节奏，就是孩子入学完成，房子就挂出来卖掉，所以每年挂出来的房子是相对稳定的。但现在出现了一些变化。
二孩因素，开始让挂牌房源减少，有小学阶段孩子的家庭，也是二孩的主力，一旦有了二孩，下架房源留着给二孩读书用，是通常的选择。
而年初的一波大涨，吸引了投资购房者，进入了学区房市场。同时一些原本已经解决孩子学籍问题的持有者，并不急于脱手，继续持有增值的意愿增加。
本来可以3年一轮的供应节奏，被各种因素拉长到了5-6年一轮。 周期的变长，带来了房源的减少。
房源的减少，导致了供求关系的短期失衡，累积到一定程度，就造成了这次价格突然的上涨。
PART4
市场接下来会怎么样?
东哥认为，事情的涟漪还会继续荡漾。首先是政策影响购房心态，
需求短时间还是大于供给，将刚性影响房价。其次这些违约的房东，还是会继续挂牌卖房，但是肯定加价了。比如前文的那两位房东，起码加10万才能覆盖违约成本，覆盖违约成本不是目的，所以一定加价10万以上。
而那些被违约的买家，不出意外，他们还是要去市场上找房子，需求方并不会减少。甚至因为被违约过，买房心态更焦虑，加上手里也多了10万的违约金，出价会更加干脆。虽然不是本意，但客观上也是在助燃房价。
还能怎么办？
只要教育资源，还是稀缺资源，那通过竞争获得稀缺资源的博弈就一直会存在。这是源头，是个长期问题。
更现实点，如果一定要进六中总校，除了提早布局，也别无他法。不过技术上有2个小建议，一个是订立合同时，尽量把过户最后时间点，写的近一些，以免夜长梦多。第二是，定金10万太少了，建议定金多一些，增加违约成本，让合同执行的更顺利。
单就房子而言，六中学区房价格和房子本身价值已无多大关系，完全靠着学籍支撑。如果你不是执着进六中，其实可以考虑下二中和南浦六中，二中的价格在2.5-4万/㎡左右，南浦六中价格在2.6-2.7万/㎡左右。这个价格起码还有点谱，属于学籍的正常溢价。
最后想说
学区房有其历史阶段性，像任何事物一样，有起必有落。孩子读书学习，恐怕是家长最焦虑的事情。但“穷则独善其身,达则兼济天下”也不是一套学区房能解决的。
多一些沟通，多一份陪伴，上清华不是目标，“找到心中的靶子，每天拉弓才有意义”。
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