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重慶是一座神奇的城市，常有人說“明明地圖顯示500米，卻要開30分鐘車程”。
一會一路向北，一會一路向南，一會一路向西，搞得購房者摸不著東南西北，個個都要發展成未來高地的節奏，而短期除了炒作，卻看不到任何希望。
除了房價在這一輪去庫存之下，雨露均霑的漲了不少之外。其他產業，配套，人流根本不敢拿出來談，要談只能談未來，畫個餅先充充飢。
對於重慶樓市，還有一個神奇的現象-拆遷。
昨日也拆遷，今日也拆遷，十年前也拆遷，現在還沒拆，這是大部分人的常識。對於重慶拆遷，很多朋友持有態度非常明確，“有能耐你拆了再說”，免得希望又落空。
01.楊家坪涉7000戶拆遷。
就在上月，九龍坡區再次放大招，楊家坪商圈擴容項目有了新的動向。
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官網顯示，5大重點聚焦行動出爐，其中最亮眼的當屬楊家坪商圈的擴容項目，“廣大新天地”被重點提及。
換句話說，重慶熟悉的拆遷今年首次迴歸，這個區域要誕生一批拆遷戶。而且根據資料顯示，
這個項目將會徵收房屋建築面積47.5萬平方，涉及被徵收人7000戶左右。
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實際上，本次拆遷算是就是重提，讓大家寄予希望的概率增大了。早在2019年8月的時候就有透露，值得期待，卻有些害怕。
畢竟，這塊拆遷地已經不是第一次讓我們失望了，有點記憶的當地居民非常清楚，在他家小孩還在上學期間就說要拆遷。
子女動作快的，現在估計孫子都打醬油了，又說要拆遷。不過也好，現在年輕人都在說“房價高，生活壓力大”，留給下一代享受，是父母能給到的最實際的愛。
02.拆遷再次來襲，楊家坪商圈格局能否迎來全新改變？
熟悉重慶的朋友就知道，楊家坪商圈地處九龍坡區，一個重慶曾今的大區，一個重慶最先擁有商品房的區域，也是曾今的富人聚集區。
曾今風光無限的區域，在重慶一路向北的拉鋸戰中風采不在，頹廢至今。從18年開始就說要再一次逆襲，重獲昔日地位。
而這一次拆遷，是否能夠起到輔助性的作用，就顯得非常重要了。
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如圖，結合部分資料可以粗略看出，這塊待拆遷的“廣大新天地”處於九龍坡區必要耀眼的楊家坪商圈和萬象城之間。
從地理位置上來看，符合我們《購房課》分享的城市拆遷類乾貨選籌範圍。
這一塊地如果真的拆遷，很明顯可以讓楊家坪商圈和萬象城商圈無縫銜接，可以有效的聚集人流，從而實現財富的聚集效應。
而這塊拆遷區域和之前臨近板塊賠償標準對比，預計可能會達到建面1.7W/平左右的單價，具體暫且未知。
單從單價上來看，九龍坡區實現第一次拆遷的飛躍，畢竟這樣的單價目前只有江北區享有。
畢竟，早期的彈子石也不過1.1W/元出頭，菜園壩等也是如此，其他弱勢區域就更不可觀了。
當然了，渝中區享有，甚至拆遷單價更高。但是寸土寸金，一般情況下不敢動，又或者有其他特殊原因，希望外圍鞏固之後，來個逆襲價。
而這次拆遷來襲，是否會讓頹廢已久的楊家坪商圈全新改變，就要看拆遷之後的打造了。
03.楊家坪房價商圈獨特的房價表現。
九龍坡區雖然少了些昔日風光，但楊家坪商圈仍然在重慶傳統五大商圈之列。
而房價在這一個區域的奇怪表現和分佈，也能堪稱一本重慶樓市級教科書，如果你要出書，這個板塊會帶給你很多靈感。
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九龍坡區和渝中區，江北區一樣，老破成群，唯一不一樣的是二手房均價表現整體拉出了2000元/平的差價。
而細分到楊家坪商圈周邊，你會發現這個區域的房價非常奇怪，高低不一，錯落無序。
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如圖，我們近看楊家坪商圈周邊幾個板塊，動物園，石坪橋，謝家灣，袁家崗。
楊家坪板塊二手房均價表現1.3W/平；
動物園板塊二手房均價表現1.0W/平；
石坪橋板塊二手房均價表現1.2W/平；
謝家灣板塊二手房均價表現1.5W/平；
袁家崗板塊二手房均價表現1.4W/平；
這些板塊很多小區價格，在這一輪上漲前都不相上下，整體表現都差不多，無論老舊，當然瑕疵房除外。
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而這一輪漲幅過後，表現亮眼的當屬謝家灣板塊的“華潤二十四城”，目前整體均價表現2W/平出頭。
說到底，相鄰的幾個板塊，在這一上漲期裡面，冷熱不均，在小區與小區之間更是漲除了重慶樓市局面小差異。
整體上看，價格漲幅均翻倍，但真正放到市場變現的時候你會發現，即便是楊家坪商圈，成交價也得在掛牌價上讓利1000-2000元單平不等。
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