今年以来，“市区联手、政企合作”的旧区改造新模式使上海旧改迎来“加速度”。这对于已经进入“存量时代”的上海来讲难能可贵。尤其是当一个城市的中心、副中心正在更新换代进行升级的时候，成片区的旧改还能够使这个城市的发展再上一个能级。
那么，在当前上海市中心区域，哪些区域的发展正在重塑，哪些城市中心或副中心区域还具有投资价值？笔者重点研究一下这个话题，并且由此针对上海市中心最大的城中村改造样本项目的成片开发区域价值进行解读。
“存量时代”的上海，市中心旧改项目的价值更具稀缺性
我们先来看上海城市建设与楼市发展的几个特点。
首先，我们看一下上海的用地规划。《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》提出，“十三五”期末建设用地总规模不突破3185平方公里。这也就意味着，“十 三五”期间，上海建设用地增量只有40平方公里。未来上海新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”，这使得上海的土地资源将变得更加“寸土寸金”。在用地规模上，上海建设用地总量已到“天花板”。
另外，从二手房市场来看，自2013年上海二手房成交量超过新房之后，二手房与新房成交套数比值在持续增加，同策研究院数据显示，上海二手房与新房成交套数的比值已经由2013年的1左右上升至2018年的3.5左右，上海的“存量市场”特征越来越明显。
上海进入存量时代，也就是说，今后的上海更多的会通过旧城改造与城市更新的方式获得城市建设用地的发展机会。
值得注意的是，从最近3年上海旧改发展情况来看，也确实很给力。数据显示，2017年完成约274万平方米的旧改，涉及居民15.5万户；2018年完成42万平方米，受益居民2.1万户；截止2018年底还有约232万平方米列入旧改计划中，涉及居民13.4万户。进入2019年，官方也提出2019年的旧改目标为50万平方米，受益居民2.5万户，覆盖范围涉及黄埔、静安、杨浦、虹口等市中心区域，从执行情况来看，上海旧改全面加速，开年两个多月便已启动全年旧改目标的半数项目，今年超额完成目标已无悬念。
而对于市中心旧改项目，一旦启动形成实际可供开发的建设用地，那么也就显得更具有稀缺性。比如，上海市中心最大城中村——普陀区红旗村旧改项目，从2016年年初启动旧改至今，这个位于真如副中心的旧改项目已经进入开发状态（如下图），一个在市中心核心地段真正能够享受到市中心的繁华与便利的成片开发区域即将从理想成为现实，一个上海市中心最大旧改项目即将华丽转身！
旧改改变城市：红旗村旧改项目为上海市中心成片开发改造升级供了新样本
旧改改变城市，尤其是对于已经进入“存量时代”的上海市区的旧改项目，对城市的产业、居住、配套、城市形象等诸多方面产生积极影响。
以苏河湾旧改项目为例，苏河湾在2015年基本完成了所有的城市规划，随后众多超级项目启动，包括投资300亿元的珠江安康苑项目，中粮大悦城项目，华侨城苏河湾项目，10万平米的中央公园等。苏河湾区域的目标是打造新静安的城市中心，如今总建面超50万平方米集住宅、高端行政公寓、精品奢华酒店、星级会所、时尚精品商业及艺术展示等多功能于一体的综合项目华侨城苏河湾已经交付使用。从华侨城苏河湾公寓豪宅市场价格来看，已经达到约18万元/平方米，独栋别墅的价格更是高达36万元/平方米。毫无疑问，华侨城苏河湾这一旧改项目成为当时上海市中心成片开发的典型。
如今，占地面积6.16平方公里的真如副中心，成为上海“西北门户”的一刻耀眼的明星。用心研究我们会发现，真如副中心是上海中心城区最后一块大体量成片整体开发的土地。真如副中心——规划总建筑面积达465万平方米，位列4大副中心之首，对内为上海“西北门户”，对外承担着对接上海西北地区与长三角城市群第一站的重要角色，其重要意义不言而喻。 而上海市中心最大城中村——普陀区红旗村旧改项目就位于真如副中心最核心位置，至此，红旗村旧改项目的价值也就毋庸置疑。毫无疑问，对于涉及6万人口大迁徙，9大市场大搬迁，成就1500户居民新生入住的红旗村旧改项目中海臻如府（如下图），也将成为当前甚至未来相当长时间内上海市中心成片开发改造升级的典型新样本。
其实，早在10年前，李嘉诚的长江实业就率先进入这片区域进行开发，随着时间的发展，普陀区政府 在加速真如副中心的建设过程中，先后引入了绿地集团、复星集团、光明集团，2018年起，中海地产也加入了真如发展的时代浪潮，将同普陀区政府一起，将这片区域建设成为未来上海城市样板区和先行区。
据了解，真如副中心核心区将建成超过15栋，总体量超150万平方米的写字楼集群，规模直指陆家嘴商务区，预计将吸引超过500家大型企业及金融机构入驻，同时容纳10万人以上共同办公，打造成为上海又一个商务办公地标群。其中长江实业的300米浦西第二高楼，中海地产230米的中海中心和光明综合体的最高塔楼——将共同构成对话陆家嘴的“浦西三件套”，一个上海市中心成片开发改造升级的新样本即将完美绽放。
上海市区最大的城中村改造项目红旗村——中海臻如府新样本解读
红旗村旧改项目2016年年初启动旧改，旧改启动三年多后，上海市中心最大城中村--普陀区红旗村迎来新的“改造者”。2018年10月11日，中海地产和上海中环以底价93.99亿拿下了红旗村公开挂牌的四宗土地，至此，红旗村旧改项目——中海臻如府正式进入开发状态。
据了解，中海臻如府位于上海市内中环区域，普陀区真如城市副中心核心发展板块，北至铜川路、南至武宁路、西至曹杨路、东至真如港，占地面积约14万平方米，未来总开发面积超85万平方米，将建成集10万平方米顶级商业中心（中海环宇中心）、30万平方米甲级商务写字楼（中海中心）、20万平方米高端住宅（中海臻如府）、3万平方米公共文娱设施（中海大剧院）及22万平方米地下联动开发空间于一体的复合业态综合体，是上海中心城区规模最大的城中村改造项目。
区域前景——投资其实就是买未来！至2021年，真如副中心将累计开工建设各类地上建筑体量309万平方米，竣工完成262万平方米，累计建成长约6公里，总用地80公顷的生态廊道，规划建成大剧院、真如文化中心、艺术博览中心、棒球场等主要公共文化体育设施；真如将打造成为助力上海建设卓越全球城市的如将打造成为助力上海建设卓越全球城市的综合性城市副中心、充满活力的创新创业实践区、独特魅力的文化商业体验区、宜居乐活的城市更新新型区和辐射长三角的新兴城市代表作。
配套价值——方便便利是王道！中海臻如府交通优势明显，距离内环1km，距离中环2km，11、14号线双地铁上盖，1.5km抵达上海西站，半小时通达人民广场、徐家汇和陆家嘴商圈，两小时接洽长三角生活圈；商业配套醇熟，以社区商业为主的商务功能初具规模，具备打造地标级CBD和高端居住区的潜在条件；医疗、教育、文娱等资源丰富，生活氛围浓厚成熟。
以商业配套为例，未来，真如核心区将建成超过5座，总体量超100万平方米的购物商圈群，包含中海环宇中心、长江实业LOVE大都会、星光耀广场、绿地天汇广场和光明综合体等，规模向陆家嘴、五角场、徐家汇等大型商圈看齐，跻身上海十大商圈行列。
科技生活——科技玩转生活！近日，一平方公里城市岛发布会暨全国首个5G社区签约仪式，在上海中海·臻如府城市展厅落幕。作为本次发布会暨签约仪式的一大亮点，中国建筑旗下中海地产与中国移动、华为公司正式签署战略框架协议，将中海·臻如府打造成为全国首个5G社区，合作范围包含5G信号覆盖、5G智能社区及5G科技人居等。
旧改样本——“存量时代”学习好榜样！上海市中心最大城中村——普陀区红旗村旧改项目，当时被称为上海中心城区最复杂“城中村”，占地586亩，因大量外来人口的涌入，原为农业村的红旗村慢慢演变成企业和民宅并存、民居和店铺混搭的状况。如今，中海介入改造开发后，未来几年内将成为一个环水岛居、地铁上盖、海绵城市、智慧社区、科技生活（华为5G）、宜居生态等诸多亮点的项目。中海臻如府——这是伟大的1平方公里城市岛！也将成为上海“存量时代”旧改项目学习好榜样！
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