近期，位於舊金山蘇富比的國際房地產經紀公司（Sotheby's International Realty）的房地產經紀人嘉莉·古德曼（Carrie Goodman）有一份奇特的清單。除了奇怪的傢俱外，這所房子的牆壁塗上了一層暗紅色，使自然光變得模糊不清。
嘉莉.古德曼說：“很難描述這處房產有多明亮。”。
嘉莉.古德曼決定用數碼技術揭示這個家的潛力。在虛擬效果圖中，牆壁變白了，傢俱也變得更時髦了。
嘉莉·古德曼說：“這樣（買家）就可以看到後一個版本的外觀。”。“那真的很有效。我在一週內就把那房子賣掉了。”
嘉莉·古德曼是眾多房地產專業人士中的一員，他們將技術作為替代品，為市場實際準備和搭建房屋。近年來，虛擬描繪已經銷售了從新建的高檔公寓到破舊的公寓。
隨著設備和應用的不斷髮展，攝影分期居住往比其物理世界替代方案更容易、更快和便宜。然而，雖然看似日益增長和演變的虛擬舞臺趨勢可能帶來好處，但也伴隨著行業的警告。
什麼是房屋虛擬舞臺
虛擬舞臺是指使用計算機程序，用實際上不存在的顏色、傢俱和裝飾來增強房地產照片。它還可以刪除現有的特性，儘管結構修改通常超出了虛擬舞臺的範圍。
“實際上，這基本上就像是一種Photoshop技術，你把傢俱和藝術品等的圖像放在一張真實的房產照片中。”國際家庭舞臺專業協會主席珍妮·諾里斯說。IAHSP代表的是傳統的，實體的家庭舞臺，而不是他們的虛擬對手，儘管一些傳統舞臺也工作在數字上。
僅僅幾年前，房間的數字圖像看起來有些笨拙，很容易與實際照片區分開來。今天，如果做得有品位、有技巧，就不那麼容易區分了。
科羅拉多州阿斯彭市斯諾馬斯蘇富比國際房地產公司（Aspen Snowmass Sotheby's International Realty）的安德魯歐尼曼（Andrew Ernemann）說：“這以前很明顯，其實你不需要做太多，因為人們可以看出這是一個渲染。但現在我們可以有完全像照片的外部和內部效果圖。”
傳統階段與虛擬階段
虛擬和物理舞臺都可以展示空間中的機會。位於紐約的蘇富比國際房地產公司（Sotheby's International Realty）負責互動營銷的全球副總裁約翰·帕塞里尼（John Passerini）表示：“視覺化部分是一個很大的組成部分，因為很多時候，買家都很難將傢俱選擇或設計選擇，甚至是油漆顏色或吊扇形象化。”
不過，虛擬登臺的功能僅限於數字領域，大多數買家開始在數字領域進行房屋搜索。
嘉莉·古德曼說：“虛擬登臺對於最初的演示來說真是太棒了，百分之九十的人開始在網上搜索，所以照片真的很重要。你必須要區別開。”
為了說明攝影在廣告之家中扮演的重要角色，帕塞里尼講述了一個經紀人的軼事，這個經紀人既沒有在實體上也沒有在實質上進行上市。這房子在市場上賣了6個月，沒有引起多少興趣。然後，特工就把它偽裝了起來。
帕塞里尼說：“這讓消費者有信心打電話給代理商說，‘嘿，我想看看這個家。’”。
去年，蘇富比國際不動產公司推出了虛擬家庭分期策劃應用程序。這款應用程序使用的傢俱來自Perigold和蘇富比的家，客戶可以購買。
儘管虛擬分期可能會吸引人們的注意，但它可能會與房地產的實際情況形成不恰當的對比，這可能會勸阻一些買家。
諾里斯在丹佛擁有一個虛擬舞臺工作室，他說：“我不得不重新裝修那些幾乎沒有出售的房產”。“當一個買家走進前門時，他們會感到上當受騙。他們覺得自己被愚弄了。他們沒有任何感情上的聯繫，因為家裡什麼都沒有。看起來不像是在網上。所以，事與願違。”
傳統的分期減輕了這種不和諧。這也是最近在新澤西州澤西市韋切特房地產經紀人克里斯·安伯格（Chris Amberg）的觀察所在。他代表一棟兩居室公寓的業主，這套公寓的價格為77萬美元，他在這幢樓裡成功地完成了多項交易。店主們趕緊上榜，於是他決定進行虛擬舞臺表演，這是他以前從未做過的。
“我以前在那棟樓賣過很多房子。我總是在他們身上做準備。這是我第一次沒有，我用了一個虛擬的舞臺，它沒賣。”安伯格說。
去年聖誕節前後確實有一個報價，但最終還是沒有成功。業主們決定改租。
目前，還沒有統計比較來衡量虛擬分期與傳統分期的有效性。關於成功和失敗的軼事，在決定選擇哪一種方法時，值得看一下這兩種方法之間的幾個關鍵區別。
虛擬舞臺營銷的費用
當房屋空置時，為開放式住宅和私人旅遊租用傢俱和藝術品可能要花費數千美元。
古德曼說，即使是一套兩室兩衛的公寓，在傳統的舞臺上也可能會損失7000美元。另一方面，放置虛擬傢俱只需數百美元。
古德曼說：“與實際的分期付款相比，虛擬舞臺的付款簡直是太低了”。
一些舞臺演播室甚至經紀公司——比如Compass及其禮賓服務項目——只在關門時收取服務費，省去了實體家庭舞臺的直接費用。
虛擬銷售舞臺的投資回報率
事實上，虛擬銷售舞臺不僅更便宜，虛擬舞臺可能適合那些不想搬自己的傢俱或住得離提供舞臺租賃的傢俱陳列室很遠的賣家。
不過，目前還沒有數據表明，賣家是否會從虛擬銷售舞臺中獲得任何金錢利益。這不是實際的虛擬銷售舞臺的情況。
美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）在其2019年的虛擬銷售舞臺的概況報告中指出，22%的受訪上市代理認為，買家為虛擬銷售舞臺房產提供的價值最多上漲了5%。約17%的代理商表示，增幅在6%至10%之間。
同時，虛擬的地產銷售舞臺使掩蓋缺陷和誤導購物者變得相對容易。
莫里斯說：“通過虛擬舞臺，人們也在改變酒店內部，這是一個巨大的風險。他們在改變顏色。他們正在改變牆壁的顏色。他們在搬東西。他們正在改變建築。”
帕塞里尼說，數字效果圖中的任何建築改動都需要得到結構工程師的批准。蘇富比的策展應用程序不允許對房產進行結構性修改。
莫里斯說，她已經看到了一些虛擬舞臺的例子，這些例子與現實有著驚人的背離，以至於“一場等待發生的訴訟”
但是，傳統的地產銷售展示也可以隱藏一些特色，突出其他特色。引人注目的室內設計可能會轉移人們對牆壁劃痕或地毯汙漬的注意力。諾里斯說，專業的地產銷售常接受培訓，不隱瞞賣家沒有披露的任何問題。
另一種不誠實涉及房間的大小。雖然實體階段允許家庭購物者看到比例，但虛擬的銷售可能會扭曲他們。
“他們看不到房間的大小和規模，”諾里斯說。“有了虛擬舞臺，就無法知道那是不是真的6英尺長的沙發。”
帕齊亞爾說，“不管虛擬和傳統的銷售平臺有什麼優缺點，任何類型的虛擬銷售平臺都比完全不登臺要好。”
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