“沒有一個黎明不會抵達，沒有一個春天不會到來。”在3月31日的網絡見面會上，中梁控股（2772.HK）董事長楊劍用這樣一個開場白告訴投資者和媒體。
在他看來，2019 年對於中梁來說是不平凡的一年，在行業整體有所下行的情況下，憑藉全體中梁人的努力，公司獲得了不錯的業績，提前並超額完成全年銷售目標，繼續穩居20強；持續深耕外拓，轉二線、轉省會、轉都市圈中心城市成效顯著；也是這一年，中梁成功登陸港交所，實現里程碑式跨越，並在較短時間內，獲得了眾多機構的認可，為公司開闢了更廣闊的發展空間，助力公司向更遠的目標大步邁進。
根據中梁控股發佈的年報數據顯示，2019年，集團合約銷售金額達到人民幣1525億元（下同），較2018年增長約50.2%。
中梁控股方面表示，2020年公司的銷售目標定為1680億元，增速為10%左右。一季度業績受疫情影響，預期第二季度的銷售情況會有復甦。
經營質量優異：核心淨利潤增長102%
報告期內，集團收入為566.39億元，較2018年增長約87.5%。其中，來自物業銷售收益為563.84億元，同比增88%；管理諮詢服務收益2.44億元，同比增15.2%；物業管理服務收益為零，同比減少100%；租金收入收益0.12億元，同比增168.1%。
利潤方面，2019年，中梁實現毛利131.82億元，較2018年度69.11億元增長90.7%；毛利率由2018年度的22.9%增加0.4個百分點至23.3%。歸母核心淨利潤大幅增加約102.3%至39.01億元。
報告期末，中梁的銀行結餘及現金為264.95億元，已收客戶按金(合約負債)為1158.73億元。債務總額為401.81億元，淨資產負債比率為65.6%。
“2019年淨負債率的下降，主要是我們上市後成功打開了融資市場，債權融資的總額增加，所以在整個體系上，我們會持續在未來成長，改善結構，降低一定成本，這會是一個比較健康的槓桿水平。”中梁控股董秘楊德業說。
他進一步表示，疫情發生以後，中梁控股非常關注現金流的管理，基本上第1個季度，一些基本開支都已經做一個緊縮的準備，然後保留比較充裕的一個總基金。“所以我們現在其實也看到，從土地款也好，處工程款支付，包括其他融資的話，其實我們在今年的前期這段時間已經做好非常好的一個準備，所以在2月底，手頭的現金有超過270億元人民幣，手頭需要到期債務基本上都是夠覆蓋的。”
按照中梁控股計劃，今年境外的到期還款的一些融資已經做好準備，整個現金流的管理其實現在還是在一個比較良好的水平。
“關於美元債情況，我們現在也看到市場波動還是比較大的，價格還是有些下降，我們會對在市場會繼續去幫助，不排除會有一個回購的機會，現在我們還是會再繼續關注這個市場。”楊德業說。
土地儲備均衡：聚焦二三線城市
2019年全年土地投資額為764億元，共獲取土地139宗。2019年，集團在迴歸二線城市的買
地投資方面成效顯著。在全年的買地投資中，二線城市佔比提升至50%以上。
目前看來，中梁控股整個的資策略是圍繞三轉，轉二線、轉省會、轉中心城市。
中梁地產董事長楊劍有自己的「寶馬mini 撞大奔」理論——「如果佈局一二線城市是開大奔，佈局三四線城市是開寶馬mini 。你開10 輛大奔，我開50 輛寶馬mini ，我還是大有機會。」
棚戶區改造和三四線城市成就了中梁控股的千億規模，也成功將這家房企推上了IPO的康莊大道，但紅利逐漸消退之後，中梁也在進一步思考要用寶馬mini換到大奔。
2018年開始，中梁控股對投資佈局就做了一些調整。“實際上到了2019年，我們在投資方面，我們超過90%的投資額，是佈局的二三線城市。應該來說我們的現在城市能級已經得到大幅的提升。三四線市場隨著政策紅利的地區，也出現了比較大的分化，存在一些結構性的機會，同時藉助於我們比較嚴謹的投資的體系，比較科學的體系，我們會去尋找結構性機會這樣一種打法，來規避風險。”中梁控股地產業務聯席總裁及執行董事李和慄說。
他進一步指出：“2020年我們初步預算根據銷售額的50~60%去確定我們的投資額。疫情對我們行業的影響是短期的，我們認為需求是存在的，只是被延後，而且近期的土地市場已經開始活躍，包括銷售市場已經開始恢復，對全年的我們買地的預算影響相對比較小。”
據公開信息，今年前兩月，中梁控股新增了12幅土地，累計拿地金額94億元。
今年3月，中國房地產業協會和上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發佈了“2020中國房地產開發企業500強”測評成果，憑藉過去一年在各個業務板塊的良好表現，中梁控股繼續保持行業綜合實力20強，並榮獲“發展潛力十強NO.1”稱號，企業綜合實力和可持續發展能力備受肯定。
中信里昂證券發佈報告稱，首次覆蓋中梁控股(02772)，予強烈“買入”評級，目標價8.6港元，相當於2020年預測市盈率5.7倍。該行稱，將中梁控股列為行業首選，相信中梁控股將土儲升級轉移到二線和強三線城市之後，土地儲備將更為平衡。三家國際信貸評級機構一致認同中梁的資產負債狀況良好，惠譽將該公司的前景評為“穩定”。
該行預計，中梁2019年的核心利潤同比增長102%至39億元人民幣，2020年同比增長23%至48億元人民幣，派息率40%，則2019年的股息收益率將達11.3%，2020年的股息收益率更將達12.3%，公司是該行覆蓋股中的最高之一。
楊劍表示，2020 年是中梁登陸資本市場再發力、變革再升級值得期待的一年。未來，公司會繼續穩健發展，基於現有市場的領導力及競爭力，以更加優良的業績，持續為股東及投資者創造價值回報。近期受新冠肺炎的影響，房地產行業受到了短暫的衝擊，但我們依然看好行業前景。這段意外的“停擺”也給了我們休整的時間去覆盤過去，並思考未來的發展戰略，是企業夯實內功、刻意訓練的時機。
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