又一家千億級房企“呼之欲出”。
3月31日，佳兆業集團發佈其2019年業績並舉行線上業績會。根據財告顯示，2019年佳兆業總合約銷售額約為881.2億元，同比增加25.8%；營業收入480.2億元，同比增長24%；淨利潤41.6億元，同比增長26.4%。
對於中國房企而言，千億一直是一個“門檻”，跨過去不一定柳暗花明，但一定別有洞天。對於佳兆業而言，種種跡象表明，進入“千億俱樂部”就在今年了。這也是為什麼，面對疫情，集團主席兼執行董事郭英成仍然表態：“2020年公司的業績目標是1000億銷售額，與去年持平略有增長。”
當然，佳兆業有自己的底氣：舊城改造和大灣區的紅利疊加，讓市場看到了一個最基本的商業規律在龐大的地產業依然非常有效——那些願意持之以恆深耕細分領域的玩家，總會得到最豐盛的回報。
01 “護城河”越挖越深
“舊改之王”與“大灣區”，一直是佳兆業撕不下的標籤，也是公司最重要的“生存法則”。
年報數據顯示，公司在2019年的舊改轉化繼續提速。公司全年合約銷售額881.2億元，合約銷售面積約464萬平方米，其中舊改項目銷售佔比就達到38%。
大灣區的重要性，從地產商非常看重的土地儲備就可能看出。年報顯示，截至2019年末，佳兆業的土地儲備總量約為2680萬平方米；其中，大灣區土地儲備約為1360萬平方米，佔該集團土地儲備總量的51%。
兩者相疊加的協同效應，則從另外一組數據可以看得更加明顯。
目前，佳兆業大灣區舊改佔地面積達99%，深圳、廣州及中山各佔比27%、36%及22%。2019年，公司舊改項目佔地面積同比增長33%，達4000萬平方米。2019年，公司共計轉化8個位於深圳、上海及惠州的舊改項目，可售貨值接近350億元。截止到2019年12月31日，公司土儲貨值近5300億元，42%來自舊改項目。
在中國的地產商，深耕區域者眾多，專注於獨特項目的也不少，但是將兩者結合得如此緊密，並且最終被市場認可的，佳兆業算是一個稀缺“標的”。
沒有金剛鑽，別攬瓷器活。這當然需要一些獨到的本事，業內認可的“舊改之王”有一個遞進的標準——“別人做不了的我能做”“別人做起來很費勁我不費勁”“別人做了不賺錢我很賺錢”。
最新的年報證明，佳兆業不僅做到了，還決定走得更遠。在大灣區政策紅利已經彰顯的基礎上，佳兆業正在進一步佈局深圳大本營，實現舊改在深圳各行政區的全面落地。對此，麥帆透露的一組數據可供後來者“對峙”——未來1-2年佳兆業預計轉化的深圳舊改，對應可售面積120萬平方米，貨值近600億元；未來3-5年更有近19個深圳、廣州、東莞的舊改可以供地，貨值高達4700億元。
按照這樣的步伐，佳兆業的“護城河”自然越挖越深，當同行都在一些大眾化的產品上打得“頭破血流”時，佳兆業卻有著幾分“坐山觀虎鬥”的意味。
02 核心指標持續改善
能在“護城河”內繼續成長，佳兆業也有自己需要解決的問題。
由於舊改項目的推進有著嚴格的合規流程，前期的資金墊付量相比同行只會要求更高。因此，資本這把懸在地產商頭頂的“達摩克里斯之劍”，同樣考驗著佳兆業。
實際上，佳兆業確實一度為之所困，因負債率高企飽受詬病。不過，轉機出現在2019年。最新數據顯示，公司淨負債率已從2017年300%的高點逐步降至2019年底的144%，較2018年年底下降92個百分點，完成了郭英成在2018年提出的目標。
在今年的業績發佈會上，郭英成更是表示，2020年公司將繼續降低負債，2020年爭取淨負債率到120%，向行業看齊。
淨負債率能夠走出向下的曲線，最重要的原因，在於佳兆業在融資層面做了不少努力。2019年，公司在境內新增了ABS融資渠道，通過長租公寓及船運客票業務等資產，成功發行26億元ABS產品，票面利率介於5.4%至7%。在海外融資方面，公司2019年10月發行的4億美元優先票據，是中國房地產企業自2015年以來首次於美國證券條例144A下發行的4億美元票據。
融資環境的向好，帶來了更多核心指標的改善。以毛利率為例，2015年，佳兆業的該項數據一度只有3.1%，但是2019年已經達到28.8%。而在過去三年該項數據分別是27.2%、28.7%、28.8%，從趨勢上已經穩定回升。
年報還顯示，2019年佳兆業的歸母淨利潤約為45.94億元，同比增長約67.1%；每股基本盈利為0.756元同比增長66.9%，董事會建議派付末期股息每股10港仙。
持續改善的核心數據，無疑讓佳兆業更受投資者青睞。中達證券最新研報就維持“買入”評級並上調公司股價10.3％至4.71港元，對應2020年4.5倍PE，較現價空間達64％。
03 積極履行社會責任
趨勢向好之下，佳兆業也在開啟自己的擴張步伐。
業績發佈會上，公司高層就提出為對沖外匯風險，未來計劃擇機佈局海外房地產市場，並加大力度拓展香港市場。目前，公司已拿下了香港屯門和西環兩個項目，首次進軍香港舊樓改造市場。
值得一提的是，佳兆業在今年年初所獲香港屯門住宅項目已獲得14億港元貸款，並且通過該項目打通了海外商業銀行的融資渠道，為公司未來進行負債管理奠定了基礎，這也為佳兆業拓展融資渠道指明瞭新的方向。
而享有“舊改之王”的美譽，佳兆業還拿下上海舊改項目，憑藉其行業內的豐富經驗，有望將複製灣區舊改經驗到長三角，並享受長三角一體化的政策紅利。
當然，在被疫情深刻改變的2020年，佳兆業並不過分激進，反而更在意他們應盡的社會責任。在線上發佈會中記者問及疫情對公司經營情況的影響時，佳兆業集團總裁兼執行董事麥帆表示：“今年不僅對房企是特殊的一年，對全世界都是特殊的一年。在疫情的背景下，各行各業各國各地都不容易，所以我們首先要履行社會責任，積極投身到抗疫之中，也希望疫情能夠儘快的過去。”
據麥帆介紹，佳兆業目前已依法依規復工復產達92%，基本除湖北有一兩個點尚未復工外，其他都已迴歸運營正軌。而在全國抗擊疫情的過程中，佳兆業更是迅速響應、積極行動，全力支援抗擊疫情阻擊戰。早在1月26日，佳兆業就分別向武漢市慈善總會和孝感市慈善總會各捐款500萬元，用於支援武漢市及孝感市新冠肺炎疫情防控工作。
注入“社會責任”這一靈魂的高速增長，鑄就了佳兆業的核心競爭力。考慮到疫情長期並不會改變人們追求美好生活的信念，已然“大而美”的佳兆業，將更有機會在當前危機中彰顯其一貫的高質量產品和服務，進而獲取更多差異化的市場機會。而在保持戰略定力，堅定主航道的同時，建構與主業適配的多元產業佈局，合理有序配置資源，也將幫助佳兆業在2020年實現持續穩健的增長。
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