一、項目改造類型及現
東莞市三舊改造項目的前提條件
一：標圖建庫。即：各鎮區三舊辦將該地塊列入標圖建庫的範圍內。
二：控規為商住。
二、東莞市三舊改造項目流程
項目屬於原土地使用權人自行改造中的有償出讓的國有建設用地使用權人申請自行改造類，且屬於按照控規進行“三舊”改造的情況，按政策規定項目不用編制“三舊”改造單元規劃，項目只需按照改造方案審批程序開展報批工作。
其改造方案申報審批流程如下：
三、東莞市三舊改造項目流程時間節點
四、土地出讓金標準
（一）非經營性改為經營性用途的補繳土地出讓金標準：第一類鎮街為1000元/m2；第二類鎮街為600元/ m2；第三類鎮街為400元/ m2（以上補繳土地出讓金是容積率為1的樓面地價）。
（二）商業改為商住用途的補繳土地出讓金標準：第一類鎮街為500元/m2；第二類鎮街為300元/ m2；第三類鎮街為200元/ m2（以上補繳土地出讓金是容積率為1的樓面地價）。
（三）不改變用途的經營性用地申請提高容積率，補繳的土地出讓金標準參照第（一）執行。
（四）宗地補繳土地出讓金由宗地所在鎮街類別的樓面地價乘以宗地擬改造容積率所得。
五、地價款的確定
（一）計算公式
1．不涉及公有資產（政府、國有企業、鎮屬企業資產）的情況下，計算公式為：
地價款起始價＝（新規劃條件下出讓地塊的市場評估價－拆遷補償評估成本－集體物業補償成本－配建並無償移交公共設施成本）×起始價係數
2．涉及公有資產（政府、國有企業、鎮屬企業資產）的情況下，計算公式為：
地價款起始價＝公有資產市場評估價+（新規劃條件下出讓地塊的市場評估價－拆遷補償評估成本－集體物業補償成本－配建並無償移交公共設施成本）×起始價係數
注意：
1．新規劃條件下出讓地塊的市場評估價按照相關評估規範評估確定。
2．宅基地及地上房屋權益人的拆遷補償評估成本根據拆遷補償方案評估確定，涉及物業補償的，按照以下公式評估確定：
物業補償成本=（單位樓面地價+單位建築面積建安成本）×建築面積
其他權益人的拆遷補償評估成本按照現狀使用條件下的土地使用權市場評估價和建築物不考慮成新率的重置成本之和確定。
3．集體物業補償成本，即集體經濟組織取得的補償物業的建造成本，具體按照以下公式評估確定：
物業補償成本=（單位樓面地價+單位建築面積建安成本）×建築面積
4．配建並無償移交公共設施成本按工程造價評估，如涉及單一主體為政府承擔的綜合整治工程，按鎮人民政府（街道辦事處）確認的工程估算價計入該項予以扣除。
5．公有資產市場評估價按照現狀條件下的資產評估價與新規劃條件下土地使用權市場評估價孰高為原則確定。
6．舊村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始價係數不低於 40%，“工改居”、“工改商”的起始價係數不低於 70%，“工改 M0”的起始價係數不低於 50%。兩種及以上情形混合但能分別評估的，則分別適用不同的起始價係數；兩種及以上情形混合且不能分別評估的，按照土地面積佔比確定起始價係數。
六、鎮街分類
根據全市地價水平，將全市各鎮街分為三個類別。
第一類：莞城、東城、萬江、南城；
第二類：虎門、厚街、長安、常平、寮步、石龍、塘廈、黃江、鳳崗、樟木頭、清溪、石碣、大嶺山、大朗、橋頭、沙田、橫瀝；
第三類：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、謝崗、企石、石排、東坑、茶山。
總結：
1、目前東莞推進的較好的項目均為工廠自行改造，產權單一，規劃符合條件，無需調整規劃。主要是因為東莞有足夠的招拍掛及二手地，但隨著市場的發展，未來乾淨的舊改用地將價值快速提升，開發商可以在相對前期的階段囤地。
2、東莞舊改從申報後，就不能再改變主體，即：申報的公司就是未來開發的項目公司。因此，一箇舊改項目從申報時開始，就最好使用一個乾淨的項目公司，而且這個公司要有房地產開發資質。如果是單一產權用地，可以通過鑑證交易，將原土地使用權過戶到新的項目公司名下，鑑證交易稅費約為交易價款的14%。
3、標圖建庫及控規符合條件是做舊改項目的二大前提。
4、東莞三舊改造補交地價不高，隨著房價的快速上漲，土地獲取成本不高，有利潤空間。但目前政府正在研究新的舊改政策，要提高補交地價的標準。新標準為評估地價扣除原有土地殘值，相對比較高。
5、帶票成本的認定：除了原始土地成本或者鑑證交易成本、補交地價款外，拆遷成本是否能入票，還沒有很確定的說法；部分開發商認為拆遷成本不能入票，即使能入票，也是很少的金額。
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